זה אולי סוף עידן ההקלות בהיתרי הבנייה
תיקון לחוק עתיד לצמצם את האפשרות לבקש היתרים לתוספות בנייה בדרך של הקלה ויחייב תוכנית מתאר מפורטת. יש לכך יתרונות וחסרונות
(צילום: shutterstock)
בקרוב צפוי להיות מאושר תיקון 128 לחוק התכנון והבנייה שעתיד לצמצם באופן משמעותי את האפשרות להגיש בקשה להקלות בנייה במסגרת בקשה להיתר.
הקלה היא סטייה מהוראות תוכנית המתאר. ישנם שלל סוגי הקלות, למשל הרחבת שטחי הבנייה באמצעות חריגה מקווי הבניין המותרים, תוספת קומות, תוספת יחידות דיור וכיוצא באלה. לפי החוק, היתר להקלה יינתן כל עוד לא מדובר בסטייה ניכרת מהתוכנית לפי התקנות.
מטרתה של ההקלה היא לאפשר גמישות תכנונית אך בד בבד להתאים את הבנייה המבוקשת לנתוני הקרקע. כך למשל, אם נרצה להקים מרפסות או ממ"דים, ייתכן שנזדקק להקלה מקווי הבניין הקבועים בתוכנית כדי שנוכל להוסיף אותם למבנה.
בכל מקרה, הכלל הוא שיש לבנות על פי התוכניות המאושרות במקרקעין כאשר בקשת הקלה היא החריג לכלל וכרוכה בסטייה מהתב"ע. מאחר שסטייה כזו עשויה להשפיע על הציבור על מבקש ההקלה לפרסם את בקשתו להיתר להתנגדויות. אם ההתנגדויות של בעלי עניין מתקבלות זה עדיין לא סוף פסוק משום שאפשר להגיש עליהן ערר בוועדה המחוזית, עתירה מנהלית ואפילו ערעור לבית המשפט העליון. כך גם להפך, אם ההקלות אינן מאושרות רשאי מבקש ההיתר לערור על כך ולנקוט בהליך משפטי מתאים.
יש לקחת בחשבון שבקשת הקלה יוצרת חיובים נוספים בהיטלי השבחה – שגם עליהם אפשר להגיש השגות מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה והשמאים המכריעים (שקובעים את גובה ההיטל במקרה של מחלוקת) וכמובן ערר לוועדה המחוזית ועתירות לבתי המשפט.
על אף שהקלה היא חריג לכלל, הרי שלאורך השנים התהפכו היוצרות והשימוש בהקלות נעשה כה שכיח עד שהן הפכו לכלל ורישוי תואם תב"ע הפך לחריג. משום שהקלה פותחת כאמור פתח להליך משפטי הכולל עררים, השגות, עתירות וערעורים נעשה ההליך להגשת הבקשה להיתר בנייה להליך ארוך ומפרך.
לכן המחוקק מבקש כעת לשנות את החוק באופן שיבטל את ההקלות כמעט לחלוטין. התוצאה היא כי תוספת יחידות דיור ושטחים לבניין לא תתאפשר עוד באמצעות הקלות אלא רק על-ידי אישורה של תוכנית חדשה.
כמו כן, לפי החוק החדש הליך ההקלה לא יפורסם ולא ניתן יהיה להגיש ביחס אליו התנגדות או ערר ובעלי הדירות באזור אף לא יוכלו להגיש תביעה לפיצויים על הפגיעה בזכויותיהם. בנוסף, השינויים לא יחייבו את מגיש הבקשה בהיטל השבחה.
לצד זאת יותיר המחוקק פתח לגמישות תכנונית מסוימת וייקבעו נושאים ספציפיים שהשפעתם על חזות הבניין, על הסביבה ומאפייניהן "מעטה וזניחה", אותם ניתן לאשר בהקלה. תנאי לכך יהיה הצגת חוות דעת ממהנדס העיר המאשר כי מדובר בשינויים שהשפעתם מינורית.
המחוקק סבור כי לחוק החדש יתרונות מסוימים הן בייעול ההליך התכנוני שהפך להיות הליך יקר ורב שנים והן ביישום הגישה התכנונית בת זמננו המבקשת לייצר הליך תכנוני רחב בראייה כוללנית הנותנת מענה למרחב הציבורי ולשטחי ציבור.
אלא שלשיטתנו, נוכח מחירי הנדל"ן המאמירים בישראל יזמים ובעלי נכסים יעדיפו דווקא להגיש תוכנית לאישור תוספת זכויות בנייה, כך שמה שאפשר היה עד כה להשיג באמצעות מנגנון ההקלות יבוצע לרוב באמצעות הכנת תוכניות מתאר מפורטות. על כן אנו סבורים כי השינוי הצפוי דווקא ייצר סרבול בהליך התכנוני ועומס רב אצל מוסדות התכנון ובתי המשפט, ייקר ויאריך את ההליך עוד יותר.
מצד שני, הכנת תוכנית אכן תאפשר תוספת שטחים בראייה מרחבית וציבורית כוללת ולא ברמת המגרש הבודד, במסגרתה יינתן מענה לצרכי ציבור, כך שהציבור ייהנה מתכנון עירוני מיטבי ואיכותי.
לסיכום, חוק התכנון והבנייה הוא חוק מורכב המשתנה כל הזמן ועל כן אנו ממליצים ליזמים ובעלי זכויות המבקשים לממש את זכויותיהם התכנוניות להתייעץ עם עורך דין בעל התמחות ייחודית בתחום.
- הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד אורטל דוידיאן גדעוני בעלת משרד העוסק בתחום התכנון והבנייה ומסייע במימוש זכויות תכנוניות
- ynet הוא שותף באתר פסקדין
לפנייה לכתב/ת 
אילוסטרציה
צילום: Shutterstock
עו"ד אורטל דוידיאן גדעוני
צילום: ענבל מרמרי
מומלצים
