טיוטה לקניית דירה? זה עשוי לחייב אתכם
מסמך הכנה להסכם מכר יכולה בנסיבות מסוימות להיחשב הסכם מחייב גם ללא חתימה. באילו תנאים זה קורה ועל מה חשוב להקפיד בזמן המו"מ?
כל עסקת מכר מתחילה במשא ומתן בין הצדדים. מטרת המשא ומתן היא לקבוע את תנאי ההסכם והוא גם מאפשר לצדדים לבחון האם הם באמת מעוניינים להתקשר בחוזה מחייב מול הצד השני. יש מצבים שבהם המו"מ הגיע לשלב מאוד מתקדם והעסקה כמעט נסגרה אך אחד הצדדים פתאום מתנער ממנה. אנשים רבים סבורים כי רק החתימה הסופית מחייבת אותם אבל מדובר בתפיסה מוטעית.
גמירות דעת ומסוימות
כדי שטיוטה תיחשב לחוזה מחייב עליה לעמוד בשני תנאים מצטברים: הראשון – על המסמך להעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב (כלומר, הסכמה גמורה); השני – על המסמך להיות מסוים די צורכו (קרי, שהוא כולל את כל הפרטים המהותיים).
ראו למשל את הדוגמה הבאה: זוג היה מעוניין לרכוש בית מגורים מאנשים שירשו את הבית. הצדדים נפגשו והזוג הודיע על רצונו לרכוש את הבית. באותו מועד, המוכרים-היורשים עדיין לא נרשמו כבעלי הנכס.
החלו חילופי התכתבויות וטיוטות הסכם בין באי כוח הצדדים. בטיוטות נרשם כמקובל סעיף פיצוי מוסכם, למקרה של הפרה. הטיוטה עצמה לא נחתמה, אולם נחתם הסכם שכירות בין הצדדים, לפיו בשלב ראשון שכרו בני הזוג את הבית מהיורשים. לימים הודיע בא כוח היורשים על הפסקת המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים בשל מחלוקת בדבר התנאים המתלים ומחלוקות נוספות.
הקונים הגישו נגדם תביעה לתשלום הפיצוי המוסכם בשל נזקים שנגרמו להם לטענתם, בשים לב לפגיעה באינטרס ההסתמכות של שלהם. הם טענו כי יש לראות בטיוטה הסכם מכר מחייב שהפרתו מזכה אותם בפיצוי המוסכם, שכן היא מבטאת מסוימות וגמירת הדעת הנדרשת, זהות של הצדדים, זיהוי הנכס, פרטי באי כוח, מהות העסקה, שווי התמורה המוסכמת, מועד ביצוע תשלומים, אופן העברת הכספים, והתנאים שיחולו על הצדדים במקרה של הפרת ההסכם.
היורשים טענו כי אין די בטיוטות כדי ללמד על קיומה של התחייבות כלשהי. השאלה המרכזית שהתעוררה בהליך נגעה למעמדה של טיוטת הסכם המכר האחרונה שהוחלפה בין הצדדים. כלומר, האם די היה בה כדי להקים חוזה מחייב בין הצדדים.
פרטים מהותיים
במהלך השנים נקבע בפסיקה כי גם טיוטת הסכם יכולה להיחשב כחוזה מחייב אם היא כוללת את הפרטים המהותיים: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, מועדי התשלום, וכן הוצאות ומסים.
עם זאת, הפסיקה קבעה שגם אם חסרים פרטים, הטיוטה עדיין יכולה לחייב את הצדדים אם מדובר בפרטים שהצדדים לא ראו כתנאים מהותיים וניתן להשלים אותם על פי הוראות שבדין או בנוהג המקובל.
כך, היו מסמכים שבית המשפט נתן להם תוקף גם בהיעדר חתימה, אף שעדיין מקובל להתייחס אליה כראיה חשובה לרכיב ההסכמה בין הצדדים.
במקרה שלנו, קבע בית המשפט כי לא השתכלל הסכם מחייב בין הצדדים והתביעה נדחתה. זאת, בין היתר מכיוון שבמהלך המשא ומתן בין הצדדים הם המשיכו בהחלפות טיוטות ותיקונים לחוזה, כשהיה ברור להם שהקשר החוזי יהפוך למחייב רק לאחר החתימה.
תום לב
נקודה חשובה נוספת היא החובה שמטיל החוק על צדדים למשא ומתן להתנהל בתום לב. מהפסיקה עולה כי לכל צד במשא ומתן זכות לפרוש ממנו בכל עת, כל עוד לא התגבש החוזה. לא כל פרישה ממשא ומתן נחשבת כחוסר תום לב.
פרישה בחוסר תום לב תיחשב ככזו, רק בנסיבות המגלמות "סטייה מנורמה מוסרית", "הסתרה פסולה" וכיוצא באלה נסיבות אשר מהוות חריג להתנהלות מקובלת ומצופה בין שני צדדים.
חוסר תום לב יכול גם לבוא לידי ביטוי אם יוכח שהמשא ומתן נוהל במטרה פסולה כלשהי ואם התגלה מניע נסתר בניהול המשא ומתן, למשל כאשר המוכר מנהל משא ומתן מקביל עם קונים אחרים או החליט שלא להתקשר בעסקה משיקולים צרים של רווחיות.
ככל שההחלטה לפרוש מהמשא ומתן נובעת משינוי נסיבות אישי והגון אין לראות בהם משום שיקולים המערבים בתוכם "הערמה" או "הסתרה" או התנהגות פסולה מוסרית.
פיצויי הסתמכות
בפרשת "קל בניין" נדונו בהרחבה המשמעויות של הפרת החובה לנהוג בתום לב בניהול משא ומתן. בהלכה זו נפסק כי הסעד העיקרי לו יהיה זכאי הנפגע מהפרת החובה לנהל משא ומתן בתום לב הוא פיצוי על הנזק שנגרם מעצם הכניסה למשא ומתן, דהיינו: פיצויי הסתמכות, או פיצויי קיום.
על יסוד הלכה זו נפסק שבמצבים שבהם המשא ומתן בין הצדדים הגיע לשלב כה מתקדם, עד כי תוכנו של ההסכם שהצדדים התעתדו לכרות ידוע, ורק חוסר תום הלב של צד לחוזה מנע את שכלולו, ניתן לחייב את הצד שפעל בחוסר תום לב לשלם לצד שכנגד פיצויי קיום.
פסיקת פיצויי קיום בשל חוסר תום לב בשלב הטרום חוזי מוגבלת לאותם מקרים חריגים, בהם חוסר תום הלב של צד למשא ומתן הוא שמנע את שכלול החוזה.
מהמקרים קבעו בתי המשפט כי בהתנהלות חסרת תום הלב של אחד הצדדים שמנע את השתכללות ההסכם, יש לראות את ההסכם כאילו השתכלל, ומכאן שחובה עליו לשלם לצד הנפגע את הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה.
לסיכום, כל כניסה למשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מחייבת זהירות והתנהלות בתום לב מול הצד השני. אם הגעתם קרוב מאוד לחתימה על הסכם והצד השני נסוג ללא סיבה נראית לעין, ייתכן שבאפשרותכם לקבל פיצוי על הנזקים שנגרמו לכם.
- הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד שוש ריבר עוסקת בדיני מקרקעין
- ynet הוא שותף באתר פסקדין
לפנייה לכתב/ת 
