מה חשוב לבדוק לפני שעוברים לדיור מוגן?

אילוסטרציה(צילום: shutterstock)

הידעתם שרכישת זכויות ביחידת מגורים בדיור מוגן איננה עסקה במקרקעין? אין זו עסקת נדל"ן קלאסית והזכויות הנרכשות הן זכות למגורים בלבד בהתאם לתנאי ההסכם. רבים מבני הגיל השלישי מחליטים למכור או לשעבד את דירת המגורים האהובה שלהם, שבה חיו שנים רבות, ולעבור לגור בדיור מוגן המספק להם מעטפת רחבה של שירותים חברתיים, רפואיים ואישיים התורמים לתחושת הביטחון האישי.

יש לוודא שלבית הדיור המוגן קיים רישיון הפעלה מהממונה על דיור מוגן במשרד העבודה והרווחה והשירותים החברתיים.

על בית הדיור המוגן חלה חובה למסור לדייר פוטנציאלי מסמך גילוי לפני כריתת הסכם, המפרט את העניינים המהותיים וביניהם: מהות זכות בעל הרישיון במקרקעין עליהם בנוי בית הדיור המוגן; התנאים לקבלה לבית הדיור המוגן; תיאור המבנה והדירות בבית הדיור המוגן; תיאור השטחים הציבוריים; תקופת הניסיון בבית הדיור המוגן ומשכה; סל השירותים שיספק בית הדיור המוגן בסיווג לפי שירותי חובה, שירותים לפי הסכם ושירותי רשות; התשלומים שהדייר ישלם; מנגנון קיזוז הפיקדון; אופן השבת הפיקדון; הצמדת הפיקדון; פרטיי דמי אחזקה; כל תשלום אחר שאינו כלול בדמי אחזקה; הבטחת כספי הפיקדון שישולמו ופרטי הבטוחה; ביטול ההסכם; מחלקה סיעודית; מגורי מטפל בדירה בבית הדיור המוגן; מעבר מדירה אחת לדירה אחרת ועוד.

חשוב לוודא שקיים בחוזה תקופת ניסיון שאינה פחותה משלושה חודשים, אך אינה ארוכה משנה.

על ההסכם לכלול אפשרות ביטול על ידי הדייר עם הודעה של שלושה חודשים מראש.

בשירותי החובה על בית הדיור המוגן לספק: שירותי אחזקה לבית הדיור המוגן, ובכלל זה לדירות, לשטחים הציבוריים, למערכות ההפעלה ולציוד בבית הדיור המוגן, שירותי ניקיון לבית הדיור המוגן, ובכלל זה לשטחים הציבוריים שבו, למעט ניקיון הדירות, כניסה מבוקרת לבית הדיור המוגן, הפעלת מנגנון של מענה אנושי לקריאה לעזרה של דייר לכל אורך שעות היממה, מתן שירותי בריאות לדיירים בידי אחות, שירותי עזרה ראשונה בבית הדיור המוגן במשך כל שעות היממה, פעילות תרבות, העשרה וספורט, שתקבע בהתייעצות עם ועד הדיירים ושירותי עבודה סוציאלית בידי עובד סוציאלי.

בית דיור מוגן שבו 250 דירות לפחות, חייב להקים מחלקה סיעודית.

על בית דיור מוגן לקבוע כללי התנהגות סבירים שעל הדיירים, המבקרים והמטפלים לנהוג על פיהם. למשל: שיתוף פעולה עם הדיור המוגן, שמירה על סדר וניקיון, איסור הצבת חפצים מחוץ לדירה, איסור אחסון חפצים בדירה בכמות המקשה על ביצוע אחזקה וניקיון שוטפים, שעות מנוחה, אופן שימוש בשטחים ציבוריים, כיבוד אורח חיי הדיירים האחרים וכדומה.

עם העברת סכום העולה על 7% מהפיקדון או יותר מ-70 אלף שקל (לפי הנמוך), יש לוודא רישום משכנתא לטובת הדייר על זכותו במקרקעין שעליהם בנוי בית הדיור המוגן, באמצעות רישום משכנתא לטובת נאמן שהדיירים מינו.

יש להסדיר את תנאי השבת הפיקדון ליורשים בתום ההתקשרות בהתאם למנגנון הפחתת הפיקדון שנקבע בהסכם ההתקשרות בין הצדדים.

יש לדרוש שהדייר לא יישא במע"מ ריבית רעיונית בגין הפיקדון ולהתעקש שהמע"מ ינוכה מדמי הפיקדון ולא מהתשלומים השוטפים.

חשוב לקבוע מנגנון אובייקטיבי לעליית דמי האחזקה בחוזה.

יש לוודא שהדייר רשאי לשכן בדירתו, באחריותו ובמימונו, מטפל/ת מטעמו, ובלבד שהדירה מותאמת למגוריי אדם נוסף והצוות המקצועי בבית הדיור המוגן אישרה כי יש צורך רפואי במטפל/ת.

יש להסדיר את תוכנית השיפוץ והתאמת היחידה בטרם ההתחייבות.

הנושאים בהם תדון ותחליט הועדה המקצועית בבית הדיור המוגן הם: ועדת קבלה, שינוי מהותי במצבו הבריאותי של הדייר והטיפול שיקבל, נחיצותו של מטפל/ת, אשפוז במחלקות האשפוז, מתן טיפול סיעודי בדירת הדייר ועוד.

• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד אפרת יוסים עוסקת בדיני מקרקעין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין