בגלל השמאי: רוכשי דירה יפצו על הפרת הסכם

הקונים ביטלו הסכם על סמך הודעה של השמאי שלפיה הדירה נבנתה ללא היתר. לאחר שהתברר שמדובר בטעות, הם חויבו בפיצוי של 133 אלף שקל

עו"ד גיא מדמוני לנדאו | פסקדיןפורסם: 03.07.21 , 10:50

בית משפט השלום בחיפה קבע לאחרונה כי רוכשי דירה בעיר שביטלו את ההסכם בהסתמך על חוות דעת שגויה של שמאי שלפיה הנכס נבנה ללא היתר, יפצו את המוכרים ב-133 אלף שקל.

ההסכם נחתם ביוני 2017 ועסק בדירה בקומה 19 בבניין משותף בחיפה. הקונים העבירו לבא כוח המוכרים צ'ק של כחצי מיליון שקל עבור התשלום הראשון, והוא נשמר אצלו בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה לטובתם והמצאת מכתב כוונות מהבנק. לפני שהתשלום הועבר למוכרים פנו הקונים לשמאי מטעם הבנק שיערוך שומה לצורך קבלת משכנתה, והוא הודיע להם טלפונית כי הדירה נבנתה ללא היתר בנייה.

משכך שלחו הקונים למוכרים מכתב התראה שבו ציינו כי עקב היעדר היתר בנייה ישנה מניעה משפטית לקיום ההסכם. הם דרשו מהמוכרים לתקן את ההפרה ולהציג היתר כדין, ופנו במקביל לבנק בדרישה שלא יקבל ולא יעשה שימוש בצ'ק שמסרו לטובת התשלום הראשון.

אילוסטרציה(צילום: shutterstock)

המוכרים טענו בתגובה כי למיטב ידיעתם הדירה בנויה כדין והם לא מחויבים לפי ההסכם להציג היתר בנייה, כך שאין כל עילה לביטול. הם דרשו לקיים את ההסכם והבהירו כי כבר קנו דירה חלופית מקבלן והתחייבו לשלם עבורה, והתנהלות הרוכשים עלולה לגרום להם נזקים. בהמשך הגישו הקונים תביעה שבמסגרתה ביקשו מבית המשפט שיצהיר על בטלות הסכם. במקביל המוכרים הגישו תביעה נגדית ועתרו לסעד של אכיפת ההסכם ופיצוי.

בינתיים העלתה בדיקה משותפת של הצדדים מול עיריית חיפה כי הקומה שבה ממוקמת הדירה נבנתה כדין והשמאי אף הוציא שומה שלפיה יש לדירה היתר. בעקבות זאת הגישו הצדדים כתבי טענות מתוקנים: הקונים טענו שהדירה אמנם נבנתה בהיתר אך מומחה אחר מטעמם מצא בה חריגות בנייה, כך שהמוכרים עדיין צריכים לפצותם.

המוכרים, שמכרו בינתיים את הדירה לצד שלישי, חזרו בהם מהדרישה לאכיפת ההסכם ותבעו רק פיצוי על כך שהקונים לא קיימו אותו.

ואכן, השופט אבישי רובס קבע שהקונים הפרו את ההסכם פעמיים: הן כשלא שילמו את התשלום הראשון כפי שנקבע בהסכם והן כשהודיעו על ביטולו מבלי שהייתה להם עילה – מה שמהווה בהפרות יסודיות.

הוא ציין כי מרגע שעלה אצלם חשד להיעדר היתר בנייה, היה על הקונים לברר את הנושא מול הרשויות ולא לגלגל האחריות אל המוכרים. חוסר המעש מצדם והתעקשותם לדרוש מהמוכרים להציג אישור כתנאי לקיום החוזה, גרמו להם להפר אותו על בסיס סברה מוטעית שיש בידיהם עילה מוצדקת.

עוד נקבע כי הטענה החדשה של הקונים בדבר חריגות בנייה לא הוכחה והם העלו אותה רק כדי להצדיק בדיעבד את ביטול הסכם המכר על ידם.

בתוך כך נדחתה הודעת צד ג' שהגישו הקונים נגד השמאי שהטעה אותם. נקבע כי הוא אכן התרשל בתפקידו, אך אין קשר סיבתי בין הטעות שלו לבין בחירתם שלא לקיים את ההסכם. לבסוף נפסק שהקונים ישלמו למוכרים את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם בסך 133,430 שקל. כמו כן הם חויבו בשכר טרחת עו"ד והוצאות בסך 17 אלף למוכרים, ו-8,000 שקל לשמאי.