שופט אישר לבטל תמ"א 38 שתקועה 6 שנים

יזמית פרויקט בת"א התחייבה לקבל היתר בנייה תוך שנתיים מהחתימה. היא ביקשה להצהיר שהמועד הוארך בהסכמה ע"י הוועד, אך עמדתה נדחתה

עו"ד משה ימין | פסקדיןפורסם: 23.08.21 , 09:37

בית המשפט המחוזי בתל אביב אישר לאחרונה ביטול הסכם לפרויקט תמ"א 38 ברחוב ז'בוטינסקי בעיר, מאחר שבחלוף שש שנים מחתימתו טרם ניתן לו היתר בנייה.

היזמית, חברת "שילוב ז'בוטינסקי", חתמה ביולי 2015 על הסכם לביצוע הפרויקט בבניין שבו שלוש כניסות, 24 דירות, שלושה מחסנים ושני אולמות. על ההסכם חתמו בעלים של 21 יחידות מתוך 29. ב-2017 נחתמה על ידי חלק מבעלי היחידות תוספת להסכם התמ"א, שנועדה לאפשר ליזמית לבנות על גג הבניין 17 דירות במקום 15 דירות כפי שנקבע בהסכם המקורי.

בין היזמית לבין חלק מהדיירים התעוררה מחלוקת בשאלה אם התקיים התנאי המתלה בהסכם שקצב תקופת זמן מוגדרת להוצאת היתר הבנייה והאם הסכם התמ"א בתוקף או בוטל. שני אנשים שבבעלותם דירה בבניין אף ביטלו את ההסכם והיזמית הגישה נגדם תביעה שבה עתרה להצהיר שהמועד להוצאת היתר בנייה הוארך כדין.

אילוסטרציה(צילום: shutterstock)

הדיירים טענו כי התנאי המתלה בהסכם לא התקיים, כך שקמה להם הזכות לבטלו. הם פירטו כי בהסכם נקבע שכניסתו לתוקף מותנית בכך שהוועדה המקומית תאשר את היתר הבנייה לא יאוחר מתום 18 חודשים ממועד הגשת הבקשה, שתוגש בתום שישה חודשים מיום חתימת ההסכם. כלומר, כוונת הצדדים הייתה שהיתר הבנייה יוצא תוך 24 חודשים. ואולם, הבקשה להיתר בנייה הוגשה רק בחלוף שנתיים ועד היום לא התקבל ההיתר.

היזמית טענה מנגד כי לא ניתן לזקוף את העיכוב לחובתה כשמרבית בעלי הדירות חתמו על תוספת להסכם התמ"א ב-2017 ויש לראות בכך מתן הסכמה להארכת המועד להגשת הבקשה להיתר בנייה.

השופט יהושע גייפמן כתב כי במיזם של פרויקט תמ"א 38 יש חשיבות רבה למימד הזמן. בעלי הדירות, שהדירות הן נכס עיקרי עבורם, אינם מעוניינים להתקשר עם יזם ללא הגבלת זמן אלא להשביח את רכושם, ולחזק את הבניין תוך פרק זמן קצוב. כך, גם בהסכם בין הצדדים הם ייחסו למועד הוצאת היתר הבניה חשיבות רבה.

הוא הוסיף כי במבחן התוצאה, הסכם התמ"א נחתם לפני כשש שנים, ועד היום לא הוצא היתר בנייה. עוד נקבע כי לא התקיים התנאי המתלה שנקבע בהסכם להוצאת ההיתר בתוך 18 חודשים מהגשת הבקשה (שהוגשה בספטמבר 2017) ומועד זה חלף במרץ 2019.

השופט הוסיף שמהעדויות עלתה תמונה עגומה ביחס להתנהלות היזמית, ובקשתה להיתר נדחתה על ידי הוועדה לתכנון ובנייה בשל 21 חריגות מהוראות תוכנית הרובע, קווי הבניין וזכויות הבנייה.

בנסיבות אלה קבע השופט כי הודעת הביטול ששיגרו המשיבים ליזמית ניתנה כדין. הוא ציין כי ככל שבבעלות בעלי היחידות שנותרו חתומים על הסכם התמ"א פחות מ-66% מהיחידות בבניין – לא ניתן לבצע את המיזם. היזמית חויבה בהוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך 20 אלף שקל.