כדאי לרכוש דירה כהשקעה לעת זקנה?
מחפשים השקעה שתסייע להכנסה בגיל הפרישה? נראה כי רכישת דירה שנייה להשקעה בשילוב הון עצמי קטן ומשכנתא סבירה, היא מהלך נכון. מיסוי על השקעה כזו יפגע דווקא במעמד הביניים ובניסיון להגדיל הכנסתו לעת זקנה
שוק הנדל"ן רותח. בכל יום אנו נחשפים לרעיונות חדשים, הצעות לפתרון המשבר ובינתיים המחירים עולים. מנתונים שפרסמה רשות המסים השבוע, עולה כי נרשם גידול במספרם של הישראלים המשקיעים ברכישת דירה נוספת להשקעה.
כ-200 אלף מחזיקים בשתי דירות. לכאורה, במשק, שבו הריבית אפסית, מדובר במסלול אטרקטיבי. מנגד, הכותרות אינן מבשרות טובות למשקיעים אלה.
מחירי הדירות הגבוהים, הרחיקו את חלום הדירה מרבים ובעיקר מזוגות צעירים וגם מי שמצליח לרכוש דירה, נאלץ לממן חלק ניכר מעלות הדירה במשכנתא שתשפיע על חייו בעשורים הקרובים.
הבעיה אינה רק בעייתם של זוגות צעירים וחסרי דיור. הורים רבים נאלצים להשקיע חלק גדול מחסכנותיהם, שנועדו לעת פרישתם, על מנת לסייע לילדיהם להגיע להון עצמי הגבוה הנדרש לרכישת דירה. לכן, מדובר בנושא חשוב ביותר, צריך למצוא דרך להקל על זוגות צעירים וחסרי דיור להגיע לדירה בלי לשעבד את מרבית החיים לחוב. הממשלה החדשה, כך מסתמן, מתכוונת לטפל בבעיה זו ולהקל על מי שאין לו דירה.
עוד בטרם נכנס שר האוצר, לתפקידו כבר נרמז על הכוונה לקדם רעיון להטיל מס רכישה גבוה על דירה שניה להשקעה. והנה, כבר עולה רעיון נוסף: רפורמה שתגביל את העלאת דמי השכירות באופן ששכר הדירה יוקפא למשך שנתיים ובשנה השלישית יהיה ניתן להעלותו לפי שיעור עליית המדד. במילים אחרות, בתנועת מלקחיים תיפגע, לכאורה, הכדאיות בהשקעה בדירה שנייה והיכולת של בעלי הנכסים לממן את החזר המשכנתא מדמי השכירות החודשיים. אני מסופק אם זו הכוונה.
האם אנו נדונים לנצח לעליית מחירים בשוק הנדל"ן? בעתיד, צפויה ירידת מחירים, כי כך נוהג כל שוק וגם שוק הנדל"ן שלנו. שוק הנדל"ן הישראלי ידע בעבר גם ירידות מחירים וירידה כזו יכולה להתרחש כתוצאה מהצלחתו של השר כחלון, אשר בעקבות הצפת השוק בדירות חדשות ירדו המחירים, או חלילה כתוצאה ממשבר כלכלי, אשר יגרור אבטלה ובעקבותיה ירידת מחירים.
כיצד כל הסחרחרה הזו אמורה להשפיע על שוק הדירות להשקעה ובעיקר על בני מעמד הביניים, המחפשים מסלולי השקעה אטרקטיביים לטווח ארוך. לגישתנו, גם אם בטווח הקצר או הבינוני תהיה ירידה מסויימת של מחירים, הרי שבטווח הארוך גבוה הסיכוי לעליית מחירים ולו בשל העובדה שאנו חווים גידול קבוע באוכלוסיית המדינה אל מול עתודות קרקע מוגבלות ומצטמצמות. כששואלים אותי מתי כדאי להשקיע בנדל"ן, אני עונה שתמיד כדאי ובלבד שההצעה היא אטרקטיבית.
כל אחד יכול
ראשית, חשוב לזכור שבעידן של התארכות תוחלת החיים אל מול גרעון אקטוארי באפיקים הפנסיוניים המוכרים, הכנסות מהשקעה סולידית בנדל"ן יכולות לגשר על סכום הכסף החודשי החסר לעת זקנה. נכון, שבכל השקעה יש סיכון, אבל המסלול ארוך הטווח של השקעה בנכס מקטינה סיכונים בהשוואה למסלולים אחרים.
הדוגמא הבאה תבהיר מדוע השקעה מניבה בנדל"ן היא כה חשובה לטווח ארוך דווקא למעמד הביניים. רינה ויצחק, בני 45, הם הורים לארבעה ילדים. רינה עובדת במשק-בית ויצחק עובד כנהג משאית. שניהם מרוויחים ביחד 10,500 שקל. שניהם חרוצים ואחראים, עובדים מבוקר ועד לילה ומצליחים בצמצום רב, להימנע מלהיכנס לסחרור חובות.
למזלם, ערכה של דירה, שרכשו בשעתו במחיר של חצי מיליון שקל עלה עם השנים, וכיום שוויה עומד על 1,100,000 שקל. בעוד כשלוש שנים, הם יסיימו את תשלומי המשכנתא. כמו כן, שמור להם בצד סכום כסף של 75,000 שקל, סכום שיצחק קיבל לאחר שפוטר מעבודתו הקודמת.
שניהם מאוד מודאגים מהעתיד. הם לא מצליחים לחסוך וחמור מכך, שניהם עוברים מעבודה לעבודה ואינם צוברים כמעט זכויות פנסיה.
האתגר הגדול ביותר של רינה ויצחק הוא לחסוך היום לפנסיה. אולם, רמת השכר שלהם ואופי העבודות שבהם הם מועסקים לא מאפשרים להם לחסוך די כסף למטרה זו. לכן, הם עלולים למצוא את עצמם, בהגיעם לגיל זיקנה כשהם סובלים מעוני ומחסור. חד וחלק.
לאחר התלבטויות רבות, הם הגיעו למסקנה, כי ללא חסכונות וכמעט ללא פנסיה, הם ישרדו כלכלית רק כל עוד יוכלו לעבוד. היות והם עובדים בעבודה פיזית קשה והגיל כבר נותן את אותותיו, הרי שלא בכדי, הלילות שלהם הפכו ללילות לבנים. "אין לנו כבר את הכוח שהיה לי פעם" ציינו שניהם, "עוד כמה שנים נוכל לעבוד? ומה יהיה אז? נחיה על הבטחת הכנסה?" "מי ידאג לנו אז? מה שלא נעשה בעצמנו אף אחד לא יעשה עבורנו- למדנו שאנחנו יכולים לסמוך רק על עצמנו" הוסיפו. הסכמתי לכל מילה שהם אמרו.
במסגרת ההתייעצויות שלהם, רינה ויצחק גילו שיש פתרון בר ביצוע. קיימת אפשרות ריאלית להשקיע בנכס שבעוד 20 שנה, כשהם יהיו בגיל פנסיה, הם יהנו מהכנסה חודשית קבועה.
חשבון פשוט
מדובר בדירה להשקעה, אליה הם יכולים להגיע אם יעשו שימוש בהון הסמוי העומד לרשותם - הדירה הנוכחית בה הם גרים. ניתן למשכן לטובת רכישת דירה נוספת עד ל- 50% מערכה של הדירה הראשונה, למשכן את הדירה החדשה גם כן עד ל- 50% מערכה וכך הם יכולים לרכוש דירה שנייה להשקעה, כמעט ללא הון עצמי, תוך ניצול 50,000 שקל מהחסכון שלהם. הם החליטו לקחת סיכון ולרכוש דירה קטנה להשקעה, די מוזנחת, ולכן היא נמכרה בסכום של 600,000 שקל.
כל בני המשפחה נרתמו לפרוייקט. יצחק והבן הגדול ישפצו את הדירה בעצמם, בהשקעה של 10,000 שקל בלבד. יצחק החל להשתמש במשאית, והתחיל לאסוף אביזרי בית ישנים במצב טוב והביא אותם לדירה, על מנת להשכירה כשהיא מרוהטת חלקית ולקבל שכר דירה חודשי גבוה יותר.
והכי חשוב: על פי חישובים שערכו, ולאחר שבדקו את תנאי ההחזר החודשיים של המשכנתא, שכר הדירה שהם צפויים לקבל לאחר השיפוץ, יהיה נמוך ב- 150 שקל בלבד מהמשכנתא הנוספת שיקחו על שתי הדירות.
עבור רינה ויצחק מדובר בצעד לא פשוט, הכרוך בסיכונים. למשל, מה יקרה אם מחירי הדירות ירדו. מה יהיה אם לא נצליח להשכיר את הדירה. ואם חלילה הריבית על המשכנתא תעלה. אבל מצד שני, כאשר אי נקיטת צעד כלשהו פירושו חסרון כיס בטוח בגיל הפנסיה, המהלך בו נקטו אמור להבטיח להם סוג של שקט כלכלי לעת פרישה. שכר הדירה שיקבלו אחרי סיום תשלומי המשכנתא, יהיה תוספת חודשית נכבדה להכנסתם, עוד מגן ביטחון שירחיק אותם מהעוני והמחסור לו הם היו צפויים בעתיד.
לא נעים, אבל תרשו לי לקלקל את הסיפור, כנראה שלא יהיה לו "הפי אנד". אם אכן הכוונה המסתמנת היא להטיל מס רכישה גבוה על כל דירה שנייה, ניטול מהם את האפשרות לבצע את העסקה. אם המס שיוטל יעמוד על 15% או 20%, הרי שהם יידרשו לשלם עוד קרוב ל – 100,000 שקל. הבנק שממנו התכוונו לקחת את המשכנתא כבר הודיע להם שאת הסכום הזה יהיה עליהם לממן מכיסם, משום שהוא אינו מוכר כחלק מהרכישה לטובת המשכנתא באופן השמרני שבו היא חושבה.
המחשבה להטיל מס רכישה בשיעור גבוה על דירה שנייה עלולים ליצור עיוותים. לדוגמה, אם מחירה של דירה ראשונה עומד על 2,500,000 שקל ומס הרכישה יעמוד כנראה על פחות מ- 40,000 שקל הרי שזהו שליש ממס רכישה בגובה 20%, שישלמו רינה ויצחק על הדירה הקטנה בשווי של 600,000 שהם ירכשו לצרכי פרישה.
שווי הדירות הכולל של רינה ויצחק לאחר הרכישה יעמוד על 1,800,000 שקל. זה לא נכון שהם ישלמו פי שלושה יותר מס ממי שירכוש דירת מגורים בשווי של 2,500,000 שקל, והרי לא לכך התכוון משרד האוצר.
השקעה מורכבת
השקעה בנדל"ן היא השקעה מורכבת, אולם כאשר מנתחים את מרכיביה מבינים שהמורכבות הזו פועלת לטובת המשקיע. מדובר ברכישת נכס בסכום שאינו נמצא בידנו. על מנת לממש את העסקה אנו פונים לבנק, מקבלים משכנתא ובכך מתאפשר לנו להשלים את עסקת הרכש.
ההחזר החודשי של המשכנתא אמור להשתלם, רצוי רובו ככולו, מתוך שכר הדירה שמשלם הדייר. המשמעות היא שאנחנו לא נהנים, לכאורה, מהכנסה מהנכס, אבל העובדה שאין לנו כסף זמין מבטיח שלא נעשה בו שימוש להוצאות משפחתיות חד פעמיות כמו חתונות, בר מצווה, סגירת המינוס בבנק ואפילו נסיעה לחו"ל.
רק בעוד 10, 15 או 20 שנה, כשנסיים לשלם את המשכנתא, נוכל ליהנות ממלוא דמי השכירות ולהחליט על אופן ועיתוי השימוש בכסף. בשלב הזה, יש בידנו נכס שאין עליו חובות, אשר מניב לנו גם הכנסה חודשית, מתוך הנחה שערך הנכסים בטווח הארוך עולה, הרי שהרווחנו פעמיים.
כ- 1.2 מיליון ישראלים מחזיקים בדירה אחת, כלומר מדובר בציבור רחב שקנו או מכרו דירה ומדובר בהשקעה, שאולי היא מורכבת ושונה מהשקעה בניירות ערך בבנק, אבל זו השקעה שכל אחד מאיתנו מסוגל להתמודד איתה בהצלחה.
צדק חברתי
ובחזרה לסיפורם של רינה ויצחק. אנשים מיוחדים, חרוצים, אחראים ובעלי כבוד עצמי, הם דואגים לעתידם, הם מוכנים לעבודה קשה ואפילו ליטול סיכונים כדי לדאוג לעצמם ולא להגיע למצב שיזדקקו לעזרה. הם רוצים לשמור על כבודם ועל מה שמגיע לאנשים כמותם.
בסופו של דבר, העלייה בתוחלת החיים מחייבת אנשים כמותם למצוא פתרון משלים לגירעון האקטוארי בקרב הפנסיה שלהם. נכון שיש אפיקי השקעה נוספים, אולם לרבים, כמו לרינה ויצחק, אפיקים אלו חסומים בין אם מחוסר הון עצמי מספיק, היעדר ידע, עמלות גבוהות מידי ומסלולי השקעה עתירי סיכון.
יש לקחת בחשבון, שהשקעה באפיקים פנסיוניים זוכה בהטבת מס. לחלק מהאנשים, דירה להשקעה זהו האפיק הפנסיוני העיקרי ואין סיבה שיפגעו.
החשבון הפשוט אומר, שאם לא נאפשר לאנשים, כמו רינה ויצחק, להשלים בדרך זו את הפנסיה שלהם, בסופו של דבר זה יעלה לנו יותר בהשלמת הכנסה מהקופה הציבורית של כולנו.
גיל אורלי , מאמן ומנטור להצלחה כלכלית
לפנייה לכתב/ת 
