תמ"א, למה ואיך: מדריך לניהול נכון של הפרויקט

השגתם אישור מכלל הדיירים בבניין לפרויקט תמ"א 38 ואתם רוצים לצאת לדרך. לפני שאתם ממהרים לחתום על חוזה עם קבלן, ולהעביר את השנים הקרובות במחלוקות ובוויכוחים, הנה כמה דברים שכדאי להקפיד עליהם כדי שהפרויקט יעבור כמה שיותר חלק.

למה לצפות כשמשפצים את הבית

שיפוצים במקום קניית דירה

מ חשוב שיהיה כתוב בהסכם ההתקשרות עם הקבלן? (צילום: ליאור פז)

בחירת נציגות דיירים 

"לא ניתן לנהל פרויקט תמ"א 38 עם מעורבות מלאה של כל בעלי הדירות", אומר יקותיאל. "על כן, מומלץ שבטרם היציאה לדרך, תתקיים אסיפת דיירים ותבחר נציגות המורכבת מכ-3 חברים. בסמכותם יהיה לקדם את הפרויקט, לבחור אנשי מקצוע שילוו את הבניין ולהביא הצעות מקבלנים בפני הדיירים. נציגות טובה, כזו שלחברים בה יש פנאי ורצון להוביל את הפרויקט, היא הגורם הראשון במעלה לפרויקט מוצלח".

"ההתקשרות של הדיירים עם הקבלן או היזם היא מעין נישואין לתקופה של מספר שנים", מסביר יקותיאל. "לכן, חשוב מאוד לבדוק היטב ככל הניתן עם מי מתקשרים. ראשית, רצוי מאוד שלבדוק שלקבלן יש ניסיון קודם בפרויקטים דומים. שנית, כדאי לבקר בבניינים אחרים ששיפץ הקבלן, להידפק על דלתות הדיירים ולברר כיצד עבר עליהם התהליך מול הקבלן. תתפלאו לגלות אנשים נחמדים שיעניקו לכם פרטים חשובים שלא העליתם על דעתכם. שלישית, כדאי לקבל מספר הצעות מחיר, שכן אין תחליף לתחרות".

בחירת אנשי מקצוע שילוו את הדיירים

בעלי הדירות זקוקים למספר בעלי מקצוע שילוו אותם במהלך הפרויקט. "כדאי לבחור בשלב הראשוני, עוד לפני בחירת הקבלן המבצע, מפקח, שמאי מקרקעין ועורך-דין. חשוב לבחור בכאלו שיש להם ניסיון בפרויקטים מסוג זה. במקומות בהם ערך הקרקע גבוה במיוחד, מומלץ לבקש מהשמאי להכין 'דוח אפס' שיסייע לדיירים להבין מראש לאיזו תמורה עליהם לצפות ומה תיחשב להצעה הוגנת".

הקפידו על מפרט טכני מפורט ככל הניתן ועל קבלת סקיצה ראשונית של התוכניות

"לפני שחותמים על החוזה מול הקבלן, חשוב מאוד לערב את כל בעלי המקצוע בפרטי ההסכם", אומרים במוקד השירות של אתר "המקצוענים". "וכך, בשיתוף עורך-הדין והמפקח להגיע למפרט טכני מפורט ככל הניתן, שיותאם לתוכניות הבנייה המוצעות על-ידי הקבלן. הסכמה על פרטים אלו מראש, תאפשר לפרויקט להתקדם בצורה מהירה יותר ועם פחות מחלוקות.  

"במפרט הטכני יש לדאוג לכתב כמויות מפורט ולתמחור של רכיבים שיכול להיות שתרצו להוסיף במהלך השיפוץ. חשוב לפרט את רמת הגימור של כל אלמנט, את סוג החומרים, את משך האחריות הניתן לכל אלמנט, את עלויות החומרים ואופן ההרכבה. זכרו שכל סטייה מהסטנדרט, או כל רכיב שלא יפורט יכול לייקר לכם את עלות הבנייה. קבעו לוח זמנים מוגדר לשיפוץ ואף קנס בגין איחור מצד הקבלן".

האם שקלתם להרוס את הבניין ולבנותו מחדש?

אם מבנה הבניין, יחס הצפיפות (מספר הדירות ביחס לגודל המגרש) ומיקומו הגיאוגרפי של הבניין אינם הופכים את פרויקט ההריסה והבנייה לכדאי מבחינה כלכלית, ככל הנראה ישתלם לכם לבצע פרויקט של חיזוק הבניין (תמ"א 38/1). לעומת זאת, אם התנאים מאפשרים זאת, אל תשללו מראש את הריסת הבניין ובנייתו מחדש (תמ"א 38/2).

יקותיאל: "אמנם לבעלי דירות רבים יש חשש מעזיבה מוחלטת של דירתם וקושי נפשי לראות את הבניין שגרו בו שנים ארוכות כנמחק מעל פני האדמה. ואולם, בפועל פרויקטים אלו נחשבים לקלים יותר עבור בעלי הדירות שלא נדרשים לגור בתוך אתר בנייה למשך מספר שנים. בנוסף, הריסת הבניין ובנייתו מחדש בטוחים יותר מבחינה משפטית (הערבויות שניתנות לדיירים הן מלאות בהתאם לגובה הדירות החדשות)".

מה חשוב שיהיה מעוגן בהסכם ההתקשרות עם הקבלן?

אם בחרתם בכיוון של חיזוק הבניין (תמ"א 38/1), הנה כמה דברים שכדאי להקפיד להכניס לחוזה ההתקשרות עם הקבלן, כדי להקל על התקופה הממושכת של השיפוץ.

שעות עבודה: "רצוי לסכם מראש את שעות העבודה בבניין, כך שיפריעו כמה שפחות לשגרת החיים של הדיירים", מציע יקותיאל. "עם זאת, יש לזכור ששעות ארוכות יותר עשויות להביא לסיום מהיר יותר של הפרויקט". 

איסור לינה של פועלים באתר: "יש להקפיד על כך שהקבלן לא ילין את פועליו בבניין", אומר יקותיאל. כך בסוף היום אתם עדין חוזרים לביתכם מבטחכם".

הצבת שירותים ניידים: "על מנת לשמור על אתר העבודות מסודר ונעים, ולמנוע רכבת עובדים אצלכם בדירה, יש לדרוש כי הקבלן יציב בבניין שירותים ניידים וידאג לפינויים אחת למספר ימים", מסביר יקותיאל.

איסור על ניתוק תשתיות ליותר מ-6 שעות וללא התראה מראש: "הקפידו על סעיף שימנע מהקבלן לנתק אתכם מתשתיות למשך יותר מ-6 שעות, ובכל מקרה של ניתוק, שתינתן על כך התראה מראש", ממליץ יקותיאל. אינכם רוצים למצוא את עצמכם ללא חשמל או מים בהפתעה".

קיצור זמן העבודה בחדר המדרגות והקפדה על גישה מלאה לכל הדירות: "העבודות בחדר המדרגות והעבודות לחיבור תוספות הבניה לדירות הקיימות הינן העבודות שיוצרות את הטרדה הגדולה ביותר לדיירים בבניין", אומר יקותיאל. "לכן, יש לדרוש מהקבלן צמצום של עבודות אלו ככל הניתן ולהקציב לוח זמנים מוגדר מראש לסיומן. כמובן, שבשום שלב אסור שיוותר מצב שבו אין גישה מלאה לדירות או שאחת הדירות תישאר פרוצה ולא אטומה לגמרי". 

ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"