כבר לא מנומנמת: הקפיצה של ישובי השפלה
על פי סקירה שערכה חברת סביבות מגורים עבור ynet, מחירי דירות 4 חדרים בשפלה טיפסו בשנה החולפת במעל 10% - יותר מפי 2 מהממוצע הארצי. מה יודעים תושבי נס ציונה, רחובות, יבנה וגדרה שאנחנו לא?
השפלה צומחת: השבוע אישרו ועדות התכנון תוכנית מתאר חדשה לעיר יבנה, שצפויה להוסיף לה בשנים הקרובות עוד 18 אלף דירות חדשות. אבל לא רק יבנה - אזור השפלה כולו עובר בתקופה האחרונה מתיחת פנים ומתחיל לתפוס תאוצה, כן גם נדל"נית.
ניתוח של נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו לאחרונה, אודות הרמה החברתית-כלכלית בערי ישראל, מצביע על תופעה מעניינת: מרבית הישובים העירוניים באזור השפלה קפצו לאשכול סוציו-אקונומי גבוה יותר. כך, נס ציונה עלתה מאשכול 7 ל-8; גדרה, רחובות ובאר יעקב עלו מ-6 ל-7; ויבנה מ-5 ל-6.
את הניתוח ערך מתכנן הערים והאזורים אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים המספקת ייעוץ כלכלי אורבני לחברות הבנייה. גרינברג סבור כי שורשי השינוי מקורם במיקום טוב בסמוך ללב המטרופולין, נגישות תחבורתית ששודרגה בשנים האחרונות וכן קירבה למוקדי תעסוקה בולטים, מוסדות אקדמיים ורפואיים.
"כל אלו הצטרפו לבנייה מואצת למגורים בחלק מערי השפלה, שמשכו לאזור המוני זוגות צעירים איכותיים בעשור האחרון", הוא אומר. להערכתו, הגירה מסיבית למדי לאזור צפויה להימשך בשנים הקרובות, עם בנייתן של אלפי יחידות דיור חדשות, רובן בבאר יעקב, יבנה ורחובות.
על פי נתוני סביבות מגורים, מחירי דירות ארבעה חדרים בשפלה טיפסו בשנה החולפת בלמעלה מ-10%, יותר מפי 2 מהממוצע הארצי, ונעים כיום בין 1.3 מיליון שקל ברמלה ל-1.78 מיליון שקל בנס ציונה. למרות זאת, בשנה-שנתיים הקרובות צפויות להיפתח מספר הגרלות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ביישובי השפלה, שיעניקו הנחות של 20%-30% ביחס למחירי השוק.
"המרחב העירוני בשפלה אינו הומוגני, וקיימים הבדלים חדים בצביונם של היישובים השונים", מוסיף אבי צרפתי, סמנכ"ל בחברת צרפתי שמעון שאכלסה יותר מ-1,500 דירות ברחובות, נס ציונה, באר יעקב ויבנה. לדבריו, "יש גם שוני במאפייני שוק הנדל"ן - הגוזרים רמות מחירים שונות, אוכלוסיות יעד והיקפי בנייה חדשה למגורים".
נס ציונה: תדמית כפרית-יוקרתית
במסגרת סקירה שערך גרינברג, הוא בחן ארבע ערים מרכזיות בשפלה. הראשונה היא נס ציונה, הנחשבת זה מכבר לעיר האיכותית ביותר באזור. היא נהנית מתדמית כפרית-יוקרתית ומושכת משפרי דיור בעיקר מראשון לציון ושאר ערי הסביבה, אך גם מאזור תל אביב.
לדברי גרינברג, בניגוד לשכנותיה במרחב - רחובות, באר יעקב וראשון לציון - בנס ציונה היקף הבנייה החדשה למגורים נמוך יחסית, ואינו עונה על הביקושים. במחצית הראשונה של 2016 נרשמו בעיר 74 התחלות בנייה בלבד, זאת לעומת כ-300 בשנת 2015 כולה וכ-330 ב-2014.
"נס ציונה היא אחת הערים המבוקשות במרחב השפלה, הן על ידי זוגות צעירים והן על ידי משפרי דיור", טוען ראול סרוגו, מנכ"ל משותף בחברת סרוגו הבונה את פרויקט HI NESS - מיזם פינוי בינוי ראשון בשכונת יד אליעזר בעיר. במסגרת הפרויקט יהרסו 16 מבנים עם 108 דירות, לטובת שכונה חדשה עם 402 יחידות דיור. המחירים מתחילים ב-1.45 מיליון שקל לדירות שלושה חדרים, אבל מטפסים ללא פחות מ-3.5 מיליון שקל לדירות שישה חדרים.
בשנה הקרובה מתכננת רשות מקרקעי ישראל לשווק קרקעות לבנייה של 1,288 דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן: 1,070 דירות במבואה הצפונית של נס ציונה, בסמוך לשכונת התור; ו-218 דירות בדרום העיר, בסמוך לכפר אהרון. גרינברג מעריך כי ההגרלות לזכאים צפויות להתבצע ב-2018.
רמות המחירים בנס ציונה הן מהגבוהות בשפלה, אך עדיין מצויות במגמת עלייה. ב-12 החודשים האחרונים עלו מחירי דירות ארבעה חדרים בעיר ב-6.6% וכיום עומדים על כ-1.78 מיליון שקל בממוצע; אך דירות חדשות נמכרות בכ-1.9 מיליון שקל - מחיר הגבוה ב-17%-20% ביחס לדירות ישנות. במרכז העיר הוותיק ניתן עדיין למצוא דירות שלושה חדרים ישנות ב-1.1-1.25 מיליון שקל.
רחובות: מנוע צמיחה נדל"ני
רחובות, אומר גרינברג, נהנית מהיצע רחב של עתודות קרקע ומהווה את מנוע הצמיחה הנדל"ני של אזור השפלה. על פי בדיקתו, בשבע השנים האחרונות נבנו בה לא פחות מ-7,300 יחידות דיור. "העיר מייצגת חלופה זולה ביחס לשכנותיה ראשון לציון ונס ציונה, אך לא בהכרח מהווה פשרה באיכות החיים והמגורים", הוא אומר.
לרחובות שלושה מוסדות עוגן המהווים בסיס לכלכלה והתעסוקה המקומית: מכון ויצמן, בית החולים קפלן והפקולטה לחקלאות. לעיר דירוג חברתי-כלכלי 7 והיא מתאפיינת במרכיב בולט של אוכלוסייה משכילה. בעיר פערים חברתיים בולטים בין השכונות הוותיקות ומרכז העיר, לבין השכונות החדשות שמושכות אוכלוסייה צעירה מכל אזור השפלה ואף מהדרום.
"הבנייה החדשה למגורים מפוזרת כמעט בכל חלקי רחובות, גם באזורים הוותיקים, ובולטות שכונות חדשות הנבנות בחלקים המזרחיים והמערביים של העיר", אומר גרינברג. רוני טננבאום, סמנכ"לית השיווק בקבוצת יצחקי הבונה את פרויקט רחובות elite במערב העיר, סבורה שרחובות עדיין לא מיצתה את עליית המחירים.
"הנתונים מראים כי בראשון לציון, באר יעקב, נס ציונה ואפילו ביבנה הסמוכות, המחירים גבוהים יותר - ולכן משפחות צעירות מבקשות לגור ברחובות כחלופה המציעה גם אוכלוסייה חזקה וגם נגישות גבוהה למרכז", היא אומרת.
בסמוך לפרויקט החדש, מצויה שכונת אבן גבירול הוותיקה שעומדת להכפיל את היקף האוכלוסייה בה, לאחר שחברת אביסרור תסיים לבנות פרויקט של 12 מגדלים עם קרוב ל-,1000 דירות. "בשנים האחרונות שיפרה רחובות את מעמדה הסוציו-אקונומי, וחברות ההיי-טק שממוקמות בה לצד מוסדות הלימוד מושכים את הרוכשים", מציין יורם אביסרור, סמנכ"ל השיווק בחברת אביסרור משה ובניו.
בחלק המזרחי של העיר בולטת השכונה החדשה רחובות המדע, בה המחירים גבוהים בכ-25% ביחס לאבן גבירול שם דירות ארבעה חדרים חדשות נמכרות בכ-1.55 מיליון שקל; ודירות חמישה חדרים חדשות ב-1.65 מיליון שקל. מרבית הדירות ברחובות המדע הן בנות חמישה חדרים ועולות יותר - סביב שני מיליון שקל. מדובר בשכונה הסמוכה למכון ויצמן ותכלול 2,456 יחידות דיור, מתוכן 100 צמודות קרקע, והשאר בבנייה רוויה בגובה של 8-11 קומות.
"הפערים במחירים ובגדלי הדירות בין שתי השכונות - המערבית והמזרחית - מכתיבים גם את קהלי היעד", מסביר גרינברג. לדבריו, "ברחובות המדע מרכיב בולט של משפרי דיור ובאבן גבירול רוב של זוגות צעירים. בשכונות הוותיקות במרכז העיר רמות המחירים נמוכות יותר ונעות סביב 1-1.3 מיליון שקל לדירות שלושה חדרים ישנות".
.jpg "פרויקט אביסרור 431 במערב רחובות (צילום: אלון תלמי)")
יבנה: פיתוח אורבני
לאחר שהאכלוס בשכונת נאות רבין (השכונה הירוקה) כמעט והושלם, יבנה חזרה לממדיה הטבעיים מבחינת פיתוח אורבני. אם בשנים 2010-2013 העיר קפצה לרמה של כמעט 1,000 התחלות בנייה בשנה בממוצע, הרי שמ-2014 ישנה ירידה חדה לממוצע שנתי של כ-170.
למרות קשיים שהתעוררו בדרך, כמו העמדת תשתיות ומוסדות ציבור, העיר הקטנה צמחה באופן משמעותי בעשור האחרון וקלטה אלפי משפחות חדשות. כיום העירייה נערכת לקראת גל הפיתוח הבא שצפוי בשנים הקרובות - הסכם הגג שנחתם באחרונה ויוסיף לעיר היקף של 12,700 יחידות דיור על שטח של כ-4,600 דונם; לצד תוכנית המתאר שאושרה, כאמור השבוע. אלה יביאו את גודל האוכלוסייה לכמעט 100 אלף תושבים.
גרינברג מעריך שמרבית הדירות צפויות להיבנות בשכונת יבנה שורק, הכוללת 10,000 יחידות דיור. כ-2,300 דירות ייבנו בדרום-מערב העיר. הבנייה למגורים תגובה בפיתוח של אזורי תעסוקה, מסחר ושטחי ציבור, מהלך שיחזק את בסיסה הכלכלי של יבנה ואת מעמדה בשפלה. מכרז ראשון של מחיר למשתכן בעיר יוסיף לה 334 דירות מוזלות בבנייה רוויה בשכונת נאות רבין. המכרז מצטרף לכ-2,200 יחידות דיור נוספות שישווקו במסגרת מחיר למשתכן בשנה הקרובה.
למרות שמחירי הדירות ביבנה קפצו בכ-13% בשנה החולפת, הם עדיין נחשבים לנוחים ביחס לערים השכנות. בשכונת נאות רבין, דירות ארבעה חדרים נמכרות ב-1.6-1.7 מיליון שקל; ודירות חמישה חדרים בכ-1.9 מיליון שקל. בשכונת נאות בגין, שנבנתה לפני כ-20 שנה ומאכלסת 8,000 תושבים, המחירים מעט נמוכים יותר ועומדים על כ-1.5 מיליון לארבעה חדרים.
בשכונות הוותיקות והחלשות יותר מבחינה סוציו-אקונומית, גם רמות המחירים נמוכות באופן משמעותי - 700-800 אלף שקל לדירות שלושה חדרים במבנים ישנים; וכמיליון שקל לדירות ארבעה חדרים. בסוף יולי האחרון פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרז ל-340 דירות מחיר למשתכן בעיר. על פי המכרז, המחיר המקסימלי עומד על 9,730 שקל למ"ר, כלומר דירת 100 מ"ר צפויה לעלות כ-973 אלף שקל.
גדרה: היצע של צמודי קרקע
"למרות שאוכלוסייתה של גדרה מונה כבר 27 אלף תושבים, היא עדיין מוגדרת מועצה מקומית ולא עיר - עדות לשורשיה ההיסטוריים כמושבה בעלת אתרי מורשת, וכן לציביונה בהווה כישוב קהילתי, אינטימי, בעל צפיפות מגורים נמוכה ונושק לסביבה חקלאית", מסביר גרינברג.
בשנות ה-2000 נבנו כמה שכונות חדשות במזרח גדרה, בהן נקלטו זוגות צעירים שהעלו את הרמה הסוציו-אקונומית ביישוב מ-6 ל-7. כיום הבנייה החדשה למגורים מינורית, ועומדת על כ-100 יחידות דיור בממוצע בשנים 2010-2016; אם כי בשנתיים האחרונות אף ירדה לסביבות 60 דירות בשנה.
יחד עם זאת, לאחרונה שווקו ארבעה מתחמים שונים במסגרת מחיר למשתכן (גדרה מזרח), בהם ייבנו 721 דירות. המחיר למ"ר בדירות החדשות נע בטווח שבין 9,500-10,400 שקל למ"ר, זאת בזמן שהמחיר הממוצע עומד כיום על כ-14,500 שקל למ"ר. מחיר דירות שלושה חדרים במסגרת תוכנית הדיור המוזל יתחיל ב-850 אלף שקל; ועבור דירות ארבעה חדרים בנות 100 מ"ר ישולמו כ-1.05 מיליון שקל.
"מבחינה נדל"נית, אחד מיתרונותיה של גדרה על פני המוקדים האורבניים בשפלה הוא ההיצע הרחב של צמודי קרקע, שקיימים בחלקים שונים של היישוב", מתאר גרינברג. לדבריו, מחיר של בתים דו-משפחתיים מודרניים שנבנו בשנות ה-2,000 נע בין 2-2.7 מיליון שקל - תוך תלות במיקום ובגודל הנכס והקרקע.
בימים אלו נערכת בגדרה תוכנית מתאר כוללנית, אשר תתווה את דרכה לשנת היעד 2035. התוכנית עוסקת, בין השאר, בהרחבת המרכז ההיסטורי של היישוב, הקמת אזורי מסחר וספורט, הגדרת אזורי מגורים ופיתוח תחבורה ציבורית.
