רוצים לקבל משכנתא? טיפים שיגדילו לכם סיכויים

יש מגוון פעולות שכדאי לעשות או להימנע מהן לפני שמגיעים לבנק לקבלת משכנתא ויכולות לעשות את כל ההבדל בין תשובה חיובית לשלילית. כשמדובר במצב בו אתם אחרי חתימה על חוזה רכישה, ושילמתם מקדמה, תצטרכו להיות זהירים במיוחד ולהקפיד על הכללים. אז לפני שאתם עושים את העסקה שסביר להניח תהיה הגדולה ביותר בחייכם, הנה מדריך חשוב שיכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף ועוגמת נפש. בחלק הראשון, נתמקד בדברים שכדאי לעשות, ובכתבה הבאה - בטעויות שכדאי להימנע מהן.

כיצד לשנות תנאי משכנתא לטובתכם

חיפוש בעלי מקצוע: ההמלצות שיעזרו לכם

(צילום: Gettyimages)

לפני הכל, זכרו: בנקאי אוהב סדר, יציבות וודאות, אז היו החלטיים וברורים

"בנקאי אוהב סדר, ודאות, חוקים וכללים", אומר רימון חייט, יועץ משכנתאות ומחבר הספר "משכנתה יעילה". "הוא מתנהל בתוך ארגון מעין צבאי, עם היררכיה מסודרת ולכל אחד סמכות קבלת החלטות מוגבלת.

"אנשים המנסים לגייס כסף לסטארט-אפ ימצאו זאת כמעט בלתי אפשרי בבנק, אלא אם במקום שימוש במשפטים כמו 'אני מעריך ש...' ילמדו לומר משפטיים החלטיים יותר כמו 'אנו נבצע'. גם אז, הסיכוי לגיוס כספים לא גדול במיוחד, ונובע מהשוני הכל-כך משמעותי בין מי שהולך אל הלא נודע ורוצה לשנות את העולם, למי שעובד בארגון שקיים עשרות שנים, עם מוצרים ושיטות עבודה מלפני מאות שנים".

הוציאו מהבנק אישור עקרוני למשכנתא לפני חתימת חוזה לרכישת דירה  

אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך המחייב את הבנק לתת לכם הלוואה בתנאים כלשהם במהלך שלושת החודשים בהם האישור בתוקף. ועדיין, גם לאישור הזה יש סייג.

"האישור תקף כל עוד לא יהיו שינויים בתנאים שעל בסיסם ניתן האישור, וכל עוד לא יתגלה לבנק מידע נוסף שלא היה ידוע בעת שניתן האישור", מסביר חייט. "תמיד מומלץ להוציא אישור עקרוני מהבנק לפני החתימה על חוזה הרכישה, כדי שלא יהיו הפתעות במצב בלתי הפיך.

"ישנם מצבים בהם חובה להוציא את האישור מהבנק, כמו לפני חתימה על חוזה הרכישה, כאשר המשכנתא בגובה של מעל 70% מערך הדירה. במצב כזה, כדאי גם לעשות שמאות מוקדמת (באמצעות שמאי של הבנק), כדי לוודא שערך הדירה בחוזה תואם את ערך הדירה כפי שיראה אותו הבנק".

קחו את המשכנתא לפני הלידה ולא אחריה

"אם יש לידה מתקרבת, עדיף לקחת את המשכנתא כשעוד נמצאים בעבודה, מאשר במהלך חופשת לידה", אומר חייט. "תלושי שכר במועדם טובים יותר מאישורי ביטוח לאומי והבטחות של המעסיק לתעסוקה לאחר חופשת הלידה.

"בנקאי הוא איש של כללים וחוקים. בטן של חודש תשיעי משמעה עדיין עבודה יציבה אם ישנם תלושים. חופשת לידה היא סימן שאלה ובנקאים לא אוהבים סימני שאלה". לדברי אוהד צדר מ-SaveWize באתר "המקצוענים": "במקרה של היריון, כל עוד לא נשאלתם, אין צורך לספר עליו מיוזמתכם לבנקאי".

ודאו שסכום הנטו שמופקד לחשבונכם על-ידי המעסיק תואם את הסכום שבתלוש השכר

במקומות עבודה שונים, בעיקר הקטנים שבהם, יש הפחתות ותוספות שונות שאינן בתלוש השכר. "זכרו שהבנקאי יבדוק שהנטו המצוין בתלוש השכר מתאים להפקדה בפועל בחשבון הבנק שלכם", אומר חייט.

לדבריו, "אם המעסיק מנכה הוצאות משכרכם, או מוסיף לכם תוספות שונות, זה צריך להיות תואם את הרשום בתלוש. למשל, השתתפות במתנת יום-הולדת, תוספת עבור הוצאות חנייה וכו'. לכן, לפני ההגעה לבנק וודאו שבשלושת החודשים האחרונים הסכום שהועבר לחשבון הבנק שלכם תואם לסכום שרשום בתלוש השכר".

אתם עצמאים? אם יש ירידה בהכנסות דאגו למכתב מנומק מרואה חשבון  

גם אם אתם עצמאים ויש ירידה בהכנסות שלכם, אל תנסו להסתיר זאת. חייט: "ההבדל הגדול הוא כיצד אתם מספרים את הסיפור.

"בנקאי ממילא יבקש שומת מס אחרונה ואישור רואה חשבון להכנסות מהתחלה ועד היום. לכן, הגיעו מראש עם נתונים אלו מרואה החשבון שלכם.

"בנוסף, בקשו ממנו מכתב שיפרט את הסיבות לירידה בהכנסות, במידה והייתה כזאת. אם בשנה מסוימת שילמתם יותר על פרסום אשר עשוי להביא תועלת בעתיד, זה מצוין. אם עברתם מקום ולוקח זמן להתבסס אך המקום טוב יותר ובעתיד יהיה גידול בהכנסות, מצוין. וכן הלאה. כך תהיו שקופים ולא תשאירו לבנקאי להניח שהעסק שלכם במגמת צמצום וקשיים כלכליים. חשוב לתת הסברים בכתב על נייר לוגו רואה החשבון הכולל את חתימתו".

נא להתלבש בהתאם

"אנשים אוהבים להתחבר ולעשות עסקים עם אנשים הדומים להם", מסביר חייט. "אם אתה מרוויחים 50 אלף שקלים בחודש ותגיעו בלבוש מרופט, קרוב לוודאי שהמשכנתא שלכם תאושר, אך לא בהכרח עם תנאים מיטיבים.

"אם נתוני ההכנסות שלכם גבוליים לעומת המשכנתא, אזי חשיבות ההופעה גדולה אפילו יותר. ככל שהמצב גבולי כך אתם תלויים יותר בציון האיכותי שייתן הבנקאי לעסקה אתכם.

"זכרו, לעובדי בנק יש קוד לבוש ברור. כלקוחות הבנק, אמנם אינכם חייבים להגיע עם עניבה, אך גילוח, חולצה מכופתרת, מכנסיים ארוכים ונעליים סגורות, הם בגדר חובה, עבור גברים. עבור נשים, קוד הלבוש פחות מובהק, אך בהחלט לא כדאי להגיע בכפכפים".

כבו את הסלולארי והשאירו את הילדים עם בייביסיטר  

אם אתם זוג הורים צעירים עם ילדים, כדאי להימנע מהגעה איתם לבנק. "זכרו שאתם הולכים לבצע את אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות בחייכם. אתם והבנקאי זקוקים למלוא תשומת הלב", אומר חייט.

לדבריו, "ילד אשר מתרוצץ בסניף הבנק ומנסה להכניס חתיכת מתכת אל שקע החשמל, לרדת לבד במעלית או לבדוק כיצד פועלת הדלת האוטומטית, אינו משפר את יכולת הקשב של הוריו, ובטח שלא עוזר לתקשורת עם הבנקאי.