דוקא כן - מחיר למשתכן

בשיתוף אפריקה ישראל מגורים

בארגז הכלים של משרד האוצר וקבינט הדיור להתמודדות עם משבר הדיור, מתבלט 'מחיר למשתכן' - מודל ייחודי לשיווק קרקעות המדינה. אין כמעט יום בו לא מתפרסמת כתבה על תוכנית מחיר למשתכן ובדרך כלל הן מתמקדות בפגמים נטענים שהיא לוקה בהם.

השיח ברשתות החברתיות ובעיתונות הינו כה ביקורתי ומלא סיסמאות עד שבמקרים מסוימים אף הזכאים שעלו בגורל, וזכו בזכות לרכוש דירה בהנחה של מאות אלפי שקלים ועד מיליון שקלים, חשים חוסר ביטחון וחששות, שמרביתם חסרי אחיזה במציאות, ושמחת הזכייה שלהם נפגמת. כל זאת בלא כל סיבה עניינית. כן, fake news גם כאן. אז אולי הגיע הזמן לקצת עובדות.

בניגוד למודל הקלאסי לשיווק מקרקעי ישראל למרבה במחיר, במתכונת של מחיר למשתכן, מחיר הקרקע נקבע על ידי הרשות, והוא מבטא הנחה משמעותית ממחירה על פי הערכת שמאי. המציעים במכרז מתחרים על מחיר מכירת דירות בפרויקט לזכאי משרד השיכון על פי המפרט שקבעה הרשות, והמציע הזוכה הינו זה שיציע את המחיר הנמוך ביותר.

(הדמיה: ויו פוינט)

בשלהי שנת 2016 רשות מקרקעי ישראל שיוקה במכרז אחד קרקע להקמת כ-1500 דירות בשישה מתחמים ברובע העירוני החדש היפהפה הנבנה על אדמות גליל ים בהרצליה. שיווק הקרקע נעשה במתכונת מחיר למשתכן כאשר שמונים אחוז מהדירות יועדו לזכאים והיתרה למכירה בשוק החופשי. למכרז זה נגשו חברות רבות בשוק, כולל חברות יזמיות מובילות אשר לכתחילה התלבטו אם להצטרף לתוכנית. בשניים מהמתחמים זכתה חברת אפריקה ישראל מגורים.

לאחר שחברת אפריקה ישראל סיימה בדי עמל ובלווי אנשי מקצוע מהשורה הראשונה, את מלאכת תכנון הפרויקט, והתקבל אישור הועדה המקומית להוצאת היתרי הבניה, ולאחר שהתקבל אישור של משרד השיכון למאות תוכניות, מפרטים ומסמכי מכר, נערכה חברת אפריקה ישראל למימושו של השלב המרגש של מכירת הדירות לזכאים.

דיון בבית המשפט והעתירה שנדחתה

רגע לפני תחילת הליך בחירת הדירות ע"י הזכאים נחת בתיבת הדואר של החברה צו שעיכב, עד לקיום דיון בבית המשפט, את הליך בחירת הדירות, וזאת לאור עתירה שהגישו קומץ אנשים אשר זכו בזכות לרכוש דירה בפרויקט.

נאמר כבר עתה, כי עתירה זו נדחתה על ידי בית המשפט הנכבד תוך פסיקת הוצאות לעותרים, ולמן אותו מועד הליך מכירת הדירות בפרויקט למעשה הושלם לשמחתם של הרוכשים והחברה. ואולם הדיון שהתפתח כמו גם העילות לדחיית העתירה הינם חשובים ביותר וראוי ונכון להזכירם.

(צילום: רמי חכם)

בקשתם הראשונה של העותרים הייתה כי יינתן להם מעמד להגיש "התנגדויות" לבקשה להיתר ולהקלה המבוקשת לתוספת יחידות דיור בפרויקט, בטענה שתוספת היחידות מביאה לצפיפות ולפגיעה בדירות. בקשה זו נדחתה ממספר טעמים:

ראשית - הבקשה להיתר וההקלה פורסמה ואושרה חודשים ארוכים לפני ששמם של העותרים עלה בהגרלה. שנית - גם בעת שהגישו את העתירה לא היו העותרים במעמד של בעלי דירה או המחזיקים בה (כלשון החוק) כיון שהם רק זכו בזכות לרכוש דירה, זכות שלימים לא כולם מימשו. הענקת מעמד להגשת התנגדות מאוחרת למי שטרם רכשו דירה בפרויקט עומדת בניגוד חזיתי ללשון החוק כמו גם לתכליתו.

לא למותר לציין כי החברה חויבה על פי תנאי המכרז לבקש הקלה לתוספת יחידות לפרויקט, והמחיר ששילמה עבור הקרקע כבר תמחר את אפשרות זו. אישור ההקלה הביא לך שעוד 110 זכאי משרד השיכון יוכלו לרכוש דירה בהנחה בפרויקט. היעלה על הדעת שיינתן לקומץ זוכים להקטין את כמות הדירות הכוללת ובכך להקטין את מספר הזכאים ליהנות מיתרונות התוכנית?

"מי שאינו שבע רצון מהחבילה, אינו חייב לרכוש|

בקשתם השניה של העותרים הייתה לקבוע כללים ומגבלות לגבי תכנון כלל הדירות בפרויקט, לקבוע אילו דירות יימכרו בשוק החופשי ואילו לזכאים. הם אף ביקשו לבחור דירות לפני הרוכשים מהשוק החופשי. הדגש מצד העותרים היה על הבקשה להעמיד דווקא את הדירות היקרות והגדולות לבחירתם, חלף החלטת משרד השיכון כי יש להעמיד את כל הדירות הקטנות (ועוד רבות אחרות) לבחירת הזכאים. זאת תוך שימת לב לתכליתה של התוכנית וליעדיה.

עו"ד טלי סלטון ישועה

בית המשפט הנכבד הבהיר לעותרים כי לא ניתן להטיל על היזם מגבלות ודרישות החורגות מאלה שהופיעו במכרז, וכי הזכייה בהגרלה של מחיר למשתכן כוללת "עסקת חבילה", לה יתרונות רבים. מי שאינו שבע רצון מהחבילה, אינו חייב לרכוש את הדירות.

העתירה נדחתה אפוא והפרויקט יצא לדרך.

בעיני, יותר משסיפורה של העתירה הזו הינו סיפור משפטי, זהו סיפור אנושי. מה רב המרחק בין תחושת השמחה וההתגייסות במשרד השיכון וברשות, בועדה המקומית הרצליה ובחברה, בעבודה יומם ולילה על תכנון הפרויקט והבאתו לכדי הבשלה למכירה, לבין התחושה ששדרו העותרים של אכזבה מה'מוצר', בתוך התעלמות מעובדות נכוחות - הפרויקט כולל 15 בניינים אשר תכנון כל אחד מהם נבדק היטב על ידי הועדה המקומית הרצליה הידועה כסמל לאיכות ולמקצועיות בשלטון המקומי בארץ;

(צילום: יוגב עמרני)

משרד השיכון מצדו בדק באמצעות חברת בקרה מטעמו את התאמת הדירות למפרט הקפדני שנקבע על ידו במכרז.

משרד השיכון הבטיח את קיומו של תמהיל דירות בפרויקט כולל דירות קטנות. הלוואי וכל זוג צעיר בארץ יוכל להתחיל את צעדיו הראשונים בדירת 75 מ"ר בתוספת מרפסת, עם מפרט איכותי, בסביבה ירוקה, בתמורה ל- 1.4 מליון ש"ח.

המשרד הבטיח בצורה קבוצתית עבור כלל הזוכים, קיומן של בטוחות, תנאי תשלום הוגנים וחוזה מכר מאוזן.

"גם העותרים יהיו מחר דיירים של החברה"

תוכנית מחיר למשתכן מבוססת על בניה זריזה ויעילה, אך איכות הבנייה מובטחת היטב על ידי מנגנוני בקרה שמקורם בהליכי הרישוי והתקינה הקבועים בדין מחד, ובאכיפת הוראות החוזה שבין היזם לרשות מקרקעי ישראל מאידך. לא פחות מכך מבוססת התוכנית על שמן הטוב של חברות מובילות במשק, אשר בחרו לעשות מעשה ציוני, ולהוסיף לעשייה שלהן הקמת מאות ואלפי דירות לזכאי משרד השיכון בכל רחבי הארץ.

(צילום: רמי חכם)

מותר לבקר את התוכנית כמו גם כל פעולה אחרת של השלטון המרכזי. אך אנא עשו זאת בהגינות על בסיס עובדות ולא על בסיס סיסמאות.

כשיצאנו מהדיון באולמו של כבוד השופט שוחט, אשר דחה את עתירת קומץ הזוכים בגליל ים כנגד הפרויקט ואפשר בכך את מימושו, הזכיר לנו מנכ"ל החברה, שבסופו של יום גם העותרים יהיו מחר דיירים של החברה. בעיני, דיירים אלה יכולים להיות וצריכים להיות מאושרים על הזדמנות הפז שנפלה בחיקם לרכוש דירה איכותית, במחיר מוזל. וכל שאר הדברים הבל ורעות רוח.

למן חניכתה של תוכנית דיור למשתכן מתחרים ביניהם עיתונאים, שמאים ושאר מומחים מטעם מי או מטעם עצמם, בהטלת רפש בתוכנית, בהוגיה, במשרד האוצר, משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל ולא פחות מכך בחברות היזמיות אשר ניגשו למכרזים, זכו בהם ומקימות את הפרויקטים. הכותבים בדרך כלל משתדלים לתבל את הכתיבה בחריזה. הנה גם אני אסתכן בחרוז פשוט וקל - דוקא כן - מחיר למשתכן.

טלי סלטון ישועה היא עורכת דין מתמחה בתחום התכנון והבניה. מנהלת מחלקת תכנון ובניה במשרד וקסלר ברגמן ושות'. ייצגה את אפריקה ישראל מגורים בעתירה בעניין מחיר למשתכן בגליל ים.

בשיתוף אפריקה ישראל מגורים