מחשבים מסלול מחדש: כל מה שצריך לדעת על תמ"א 38

בשיתוף מרכז הנדל"ן

ריצת מרתון, לא ספרינט: כולם מסביב נמצאים בשלב כזה או אחר של התחדשות עירונית והחלטתם שהגיע הרגע - גם אתם רוצים. רגע לפני שמכנסים את כל הדיירים ומתחילים לאסוף חתימות, כדאי לנסות ולהכיר מקרוב את שני מסלולי תמ"א 38 העיקריים, ולהבין מה נכון יותר עבור הנכס שלכם - אבל גם עבור השקט הנפשי שלכם. זכרו שהתחדשות עירונית היא ריצת מרתון, ולא ספרינט. לכן כדאי להתכונן מראש עד כמה שאפשר, לגייס את כל המידע הדרוש לכם ורק אז לבחור את מסלול הריצה המתאים.

תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2 - מה ההבדל?

כדי להניח את היסודות נתחיל עם ההגדרה הבסיסית. תמ"א 38/1 הוא מסלול שיפוץ על בסיס הקיים, ואילו תמ"א 38/2 הוא מסלול הריסה ובנייה מחדש. במסלול הראשון מדובר באופן כללי בחיזוק המבנה הקיים לצד שיפור ושיפוץ של מערך התשתיות המשותפות בבניין, כלומר - תשתיות חשמל, מים וביוב, וכמובן תוספות בנייה שנעשות מבלי לפגוע בגג הישן. המסלול השני לוקח בחשבון הריסה מוחלטת של המבנה הקיים, והקמת פרויקט חדש מאפס - כשהמגבלות היחידות הן השטח שעליו יושב הבניין הקיים. אלה גבולות הגזרה של הבניין החדש שעתיד להיבנות. אבל הרבה לפני שנכנסים לוויכוח עם השכנים מלמעלה בנוגע למסלול הנכון ביותר עבור הנכס שלכם, חשוב לזכור שלפעמים המציאות היא שמכתיבה את כללי המשחק. "זה לא כל כך עניין של עדיפות ובחירה של הדיירים, ויותר עניין של מה אפשר לעשות ומה אי אפשר", מסביר דוד זהבי, בעלים שותף ומנכ"ל חברת "אורבן נדל"ן". "בניינים בעלי חמש קומות ומעלה - זה רק תוספות, אין אפשרות לעשות הריסה ובנייה מחדש. כמובן שבמידה ויש בשר ואפשר - אנחנו תמיד נעדיף ללכת למסלול של תמ"א 38/2, אבל זה קודם כל שאלה של מה אפשר לעשות מבחינת התנאים".

המציאות מכתיבה את כללי המשחק. "הכל שאלה של מה ניתן לעשות מבחינת התנאים", אומר דודי זהבי, מנכ"ל אורבן נדל"ן(באדיבות חברת אורבן נדל"ן)

לטענת זהבי, מסלול תמ"א 38/2 הוא המסלול המועדף על יזמי התחדשות עירונית. "למרות שהרווחים מפרויקט כזה הם מצומצמים יותר, אנחנו תמיד נעדיף להרוס ולבנות מחדש. הפרויקט במקרה כזה עובר תהליך הרבה יותר קל וההשלמה שלו נעשית תמיד בצורה טובה". עבודה על גבי בניין קיים משולה לעבודה של טלאים, כשהרבה יותר קשה לקבלנים לצפות את תנאי השטח ולהבין מול מה הם באמת מתמודדים לפני שמתחילה העבודה. לעומת זאת, הקמת בניין חדש מאפשרת ליזמים הרבה יותר חופש פעולה, גם במחיר של הוצאות גבוהות יותר עבור כל פרויקט כזה. זהבי מספר שגם הדיירים, ברוב המקרים, יעדיפו הריסה מוחלטת של הנכס שלהם וקבלת בניין חדש במקומו. המחיר עשוי לעלות במקרה הזה בקבלת דירה קטנה יותר מהגודל המקורי, אבל כשמדובר בבניין חדש לגמרי - רובם מוכנים לשלם אותו בלי בעיה. בנוסף ערך הדירות החדשות עולה משמעותית כשמדובר במסלול זה, וגם העובדה שהדיירים לא צריכים להמשיך ולהתגורר בבניין במהלך השיפוץ היא יתרון שאי אפשר להתכחש לו.

תמ"א 38/2 - הדיירים מקבלים נכס חדש, היזם בעל חופש פעולה גדול(באדיבות חברת אורבן נדל"ן)

גם הבנקים - שהם אולי צד נסתר בתוך ההתארגנות - אבל לא פחות משמעותי, יעדיפו לממן פרויקטים של התחדשות עירונית במסלול תמ"א 38/2. "רוב הבנקים לא מייצרים ליווי לפרויקטים של תוספות בנייה", מסביר זהבי, "הם עדיין כפופים לרגולציה ויש להם הרבה יותר חששות כשמדובר בפרויקט מהסוג הזה. בכלל, כל ההליך הביורוקרטי הרבה יותר מסורבל כשמדובר על מסלול 1".

התחדשות עירונית: ריצת מרתון, לא ספרינט(באדיבות חברת אורבן נדל"ן)

בסופו של דבר, ההעדפה הברורה של כל הצדדים הנוגעים לפרויקטים של התחדשות עירונית היא להרוס ולבנות מחדש, רק שכאמור - לא כל בנייני המגורים בכלל מאפשרים את זה, ואם יש לכם הרבה חתימות לאסוף - יכול להיות שבניין המגורים שלכם בכלל לא עומד בסטנדרט המינימלי הדרוש להריסה ובנייה מחדש. זה לא אומר שתמ"א 38/1 הוא מסלול מסוכן, ובכל מקרה הוא בטח עדיף מלהישאר עם תשתיות מיושנות ותקלות חוזרות ונשנות. אלא שכדאי לקחת בחשבון מראש את כל הסיכונים ולעשות את הבחירה הנכונה ביותר עבורכם ועבור הנכס שלכם.

בשיתוף מרכז הנדל"ן