5 מי יודע: כך תבחרו יזם לפרויקט תמ"א 38
המודעות ההולכת וגוברת לתחום של התחדשות עירונית גוררת בהכרח גם הרבה מאוד יזמים, חברות נדל"ן וקבלנים שמחפשים את הפרויקט הבא. איך יודעים במי לבחור ואיפה הנכס שלכם הכי בטוח? עשינו סדר
בשיתוף מרכז הנדל"ן
תל אביב היא אחת הערים הכי מבוקשות לפרויקטים של התחדשות עירונית, אבל המגמה הזאת מתחילה להתגבש ולהתפתח גם באיזורים נוספים בארץ. למרות ההתעוררות הגדולה - התחום הזה עדיין לא לגמרי מוסדר, ולכן לפני שמחליטים לצאת לפרויקט כזה, כדאי לחקור, להבין ולדעת מה הידיים הכי בטוחות עבור הנכס שלכם.
"היום דייר שרוצה לצאת לפרויקט של תמ"א 38 בתל אביב, נתקל בכ-1,000-1,200 יזמים", מספר תומר רייפמן, סמנכ"ל בחברת "יעז יזמות ובנייה". המספרים האלה נשמעים אולי דמיוניים, אבל זו המציאות עבור דיירים תושבי תל אביב, ולא מן הנמנע שגם בערים אחרות - ככל שהמודעות להתחדשות עירונית גוברת, כך יעלה מספר הקבלנים והיזמים שמחפשים את הפרויקט הבא. לאור הנתון המדהים הזה, החלטנו לעשות קצת סדר ולהציע חמישה טיפים חיוניים שיעזרו לכם לבחור את היזם הנכון ביותר עבור הפרויקט.
1. מקום טוב במדרג
בשנתיים האחרונות, ומתוך ריבוי החברות והקבלנים שנכנסים לפרויקטים של התחדשות עירונית, החלו מספר מקורות לבצע מדרג אובייקטיבי ובלתי תלוי של כל העוסקים במלאכה. "הדירוג הזה עוזר לדיירים להבין מי היא חברה רצינית שכבר פועלת בתחום, ומי לא", מסביר רייפמן. "השוק בעצם שכלל את עצמו והוציא לפועל את הקנה מידה הזה - שלא היה קיים פעם". המדרגים השונים זמינים בחיפוש פשוט ברשת, וגם מתפרסמים מעת לעת בעיתונים.
2. שיכון ותיקים
אבל מקום טוב במדרג הוא כמובן לא מספיק, וחייבים להמשיך הלאה ולבחון גם היבטים נוספים לפני שמגיעים להכרעה הסופית. השלב הבא הוא כמובן לברר מה הוותק של החברה או היזם שאיתו אתם רוצים לצאת לדרך. רייפמן מספר כי "יש הרבה חברות נדל"ן גדולות שיש להן הרבה פרויקטים ברזומה, אבל לא בתחום של התחדשות עירונית. כדאי לשים לב לזה בעיקר כשמדברים על איזור כמו תל אביב, שם יש הרבה פרויקטי בוטיק". הוותק של החברה מעיד כמובן על האמינות ועל הניסיון שלה - וכדאי לקחת בחשבון את המאפיינים הספציפיים של הפרויקט.
3. מתמנפים? לא בבית ספרנו
עוד פן שחשוב להתעכב עליו בבחירת החברה או הקבלן - הוא זה של מקורות המימון והאיתנות הפיננסית. "להגיע לדיירים ולהכין מצגת יפה זה אחלה, אבל זה לא עולה כסף", מזכיר רייפמן. "זה פרמטר שקשה לבחון אותו כמו שצריך בשלבים הראשונים ולכן צריך לקחת אותו קצת יותר ברצינות, לבקש בדיקה חיצונית של רואה חשבון או לעשות בדיקה מקוונת כדי להבין מה המצב ומה מקורות המימון של החברה. אם היא נעזרת יותר מדי בבנקים ובהלוואות - זה דגל אדום וזה מגביר את הסיכון בפרויקט כולו".
4. כאן גרים בכיף: הממליצים
בשלב הבא, לא מן הנמנע שתדרשו לקבל רשימת ממליצים מהקבלן המיועד. מה זה אומר? אנשים כמותכם, שכבר עברו את התהליך - או נמצאים בשלבים שונים שלו, ואפילו כאלה שקיבלו כבר מפתח לנכסים המחודשים. כך אפשר לשמוע ממקור ראשון לגבי החברה שעתידה לטפל לכם בנכס, להבין האם יש בעיות ועד כמה כולם יצאו מרוצים. רייפמן מזכיר שכדאי גם לברר על פרויקטים קודמים של החברה שנעשו תחת מגבלות או מאפיינים דומים לפרויקט שלכם. "האם הם כבר בנו במסגרת של תמ"א? האם בנו בעיר שלי ואפילו בשכונה שלי? וכמובן - האם הפרויקטים כבר אוכלסו? אצלנו למשל, עושים ממש סיור של כל הדיירים ועוברים בין פרויקטים שנמצאים בשלבים שונים".
5. כולנו באותה סירה
אולי הטיפ החשוב ביותר שנותן רייפמן, הוא בעצם תזכורת חשובה: גם בעלי הנכס וגם היזם המיועד - אמורים לשאוף למערכת יחסים טובה וכנה, שתוליד פרויקט מוצלח. לכן, כבר מהשלבים הראשונים אפשר לראות האם מדובר בחברה רצינית ששווה להיכנס איתה לתוך התהליך הזה, או שלא. "כבר בתהליך המשא ומתן עם הדיירים שיכול לקחת עד שנה וחצי, אפשר להבין עם מי יש לנו עסק. בסופו של דבר זה סוג של שותפות, לדיירים חשוב שיהיה מי שזמין להם כל הזמן, בכל שאלה, ושזו לא תהיה המזכירה שיושבת בשולחן - אלא בעל תפקיד רציני בחברה. אפשר ללמוד על יחס אישי, כמה זמן לוקח להעביר חומרים, מה זמן התגובה של החברה וכו'. בסוף, המטרה היא שהדיירים יהיו מרוצים בכל שלב בתהליך".
בשיתוף מרכז הנדל"ן
