איחוד בניינים: מסלול התמ"א שאתם לא מכירים

בשיתוף מרכז הנדל"ן

לפעמים אחד ועוד אחד שווים הרבה יותר משניים: זו לא סתם סיסמה מתמטית, זו המציאות של פרויקטי התחדשות עירונית שמחייבים מחשבה מחוץ לקופסה. העובדה שכיום פרויקטים שכוללים הריסה ובנייה מחדש הם הברירה המועדפת - גם על יזמים שלא צריכים להתמודד עם תכנון של טלאים, וכמובן גם על הדיירים שמקבלים בניין שעומד בתקנים הכי חדשים - היא עובדה ידועה. אבל רבים לא יודעים שיש איך לייצר פרויקטים כאלה - גם כשלא הוכחה כדאיות כלכלית.

"רוב הדיירים היום מעדיפים פרויקטים של הריסה ובנייה", מסביר רון חן, מנכ"ל חברת "אנשי העיר" העוסקת בפרויקטים של התחדשות עירונית. "היתרונות הם ברורים: הדיירים מקבלים בניין חדש, שנבנה בבנייה ירוקה, עומד בתקנים חדשים, ולאורך הפרויקט הם הרבה פחות סובלים. גם העיריות מעודדות יותר פרויקטים מהסוג הזה. אבל יש מקומות שבהם זה לא מתאפשר כי הפרויקט נחשב לא כלכלי, כמו ברובע 3 בתל-אביב".

"רוב הדיירים היום מעדיפים פרויקטים של הריסה ובנייה", אומר רון חן, מנכ"ל "אנשי העיר"(באדיבות אנשי העיר)

מסלול חיבורים בניינים: כדאיות כלכלית

הפתרון המוצע במקרים כאלה הוא זה של חיבור בניינים, אבל מתברר שהרבה דיירים פשוט לא מודעים אליו. "אנחנו רואים הרבה מאוד מקומות היום, שהבחירה במסלול של חיבור בניינים מאפשרת בהם לצאת לדרך עם פרויקט הריסה ובנייה מחדש", אומר חן. "המרווח בין בניינים היום עומד ריק, נניח ומדובר ב-5 מטר. אז כל השטח הזה לאורך כל צידי הבניינים מתמלא בבנייה חדשה. נוספות לנו במקרה הזה הרבה זכויות. זה גם מאפשר לדיירים אולי הגדלה של שטח הדירה, אבל גם מייצר כדאיות כלכלית עבור היזם".

חיבור בניינים נעשה כיום בשתי שיטות עיקריות: הראשונה כוללת מה שנקרא "איחוד מגרשים" - היוצרים יחד מגרש גדול יותר וכדאי יותר, ואילו השנייה כוללת בנייה של קיר משותף בין הבניינים, כך שהשטחים עצמם נשארים מובחנים בעוד שהבניינים מחוברים ב"קיר אפס". "בשתי השיטות האלה יש יתרונות ברורים", מסביר חן, אלא שבמקרה של איחוד מגרשים יש יתרון בולט נוסף: "איחוד מגרשים מאפשר תכנון מחדש גם של קומות מרתף, מתחת למבנה. בדרך כלל זה מאפשר בנייה של מקומות חנייה נוספים או מחסנים".

"קיר אפס" או "איחוד מגרשים: שתי האופציות לאיחוד(באדיבות אנשי העיר)

וכמו תמיד יש גם חסרונות. הגורם המרכזי בהקשר הזה, והרלוונטי ביותר גם במסלולים אחרים של התחדשות עירונית - הוא כמובן הדיירים עצמם. אם להרים פרויקט תמ"א עבור בניין אחד זה סיפור מורכב, המורכבות הזו מוכפלת כשמדובר בחיבור בניינים. "נוצר פה פרויקט של 20 דירות במקום 10 לדוגמה, ואם יש דיירים סרבנים בבניין הנוסף אז פתאום אתה כפוף גם להם", אומר חן. "לפעמים כל בניין מנסה למשוך לכיוון שלו, עם היזם שלו ועורכי הדין שלו, ולכן אנחנו משתדלים לעשות בעצמינו את השידוך בין הבניינים כדי למנוע מזה לקרות".

חיבור בניינים יכול בהחלט להיעשות גם על פני יותר משני בניינים. אם מדובר באיחוד מגרשים, התהליך הביורוקרטי הופך לקצת יותר ארוך - שכן הוא מחייב רישום מחדש של השטחים. אבל בסופו של דבר, חן אומר שהרווח העיקרי הוא של הדיירים, שיכולים במקרים כאלה לקבל תמורה טובה יותר עבור הנכס שלהם. "דיירים תמיד ייהנו בצורה ישירה מהאלטרנטיבה הזאת, בין אם זה בהגדלת שטח הדירה, בהוספת מקומות חנייה או בתוספת זכויות".

בשיתוף מרכז הנדל"ן