אומרים שהיה פה שמח

ישראל נמצאת על פרשת דרכים: לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשוק הנדל"ן נרשמה ירידת מחירים של 1.2 אחוזים ברבעון האחרון. לשר האוצר משה כחלון זו סיבה מספיק טובה לחגוג ולטעון שהשיג את יעדיו. ואכן יש בהחלט מקום לאופטימיות זהירה לאחר שמחירי הדיור ירדו לראשונה ארבעה חודשים ברציפות. האם זהו שינוי מגמה משמח? ימים יגידו, אבל אין ספק שהמשקל של מכרזי מחיר למשתכן בתמונת המחירים יילך ויגדל, ועימו גם השפעתם על המדד כלפי מטה.

פרץ העשייה והאנרגיה של כחלון ושות' שהתחיל ב־2015 מזכיר את 1991, תקופת כהונתו של אריאל שרון כשר השיכון. בשני המקרים, היעדים היו זהים: לבנות מהר ויעיל ולספק את צרכי השוק. שרון עשה את הבלתי אפשרי בבום העלייה ולא לחינם זכה לכינוי "הבולדוזר": בתוך שנתיים נרשמה עלייה של למעלה מ־300 אחוז בכמות התחלות הבנייה בארץ, מכ־20 אלף דירות בשנת 1989 לכ־84 אלף דירות בשנת 1991. במקביל, קוצר משך הבנייה באופן משמעותי, מ־23 חודשים בשנת 1989 ל־14 חודשים בשנת 1992.

אז: פועלות של סולל בונה בעבודת ריצוף לפני קום המדינה(צילום: באדיבות אוסף ארכיון שיכון ובינוי)

וכחלון? כבודו במקומו מונח, אך לפני שלוש שנים הוא הכריז שהארץ תוצף בדירות חדשות, אבל ב־2017 ירדו התחלות הבנייה ב־14 אחוז וחזרו לשפל של 2012. ברבעון האחרון נרשם המספר הנמוך ביותר של התחלות בנייה בעשור. אז התחלות הבנייה לא מתרוממות, וגם משך הבנייה לא התקצר, ואיך אפשר? המחסור האדיר בידיים עובדות טרם נפתר – 20 אלף הפועלים הסינים שבואם לפה הובטח לפני כשנתיים טרם הגיעו ארצה. גם חברות הבנייה הסיניות, יוק.

ומה עם עבודה עברית? ענף הבניין לא נמנה עם תחומי העבודה המועדפת המוצעים לחיילים משוחררים. פועל סיני יכול להשתכר בעבודת בניין בארץ 19 אלף שקל לחודש, אבל את החיילים המשוחררים לא תמצאו על הפיגומים אלא בתחנות דלק. ולחשוב שפעם היו כאן פועלי בניין עבריים בשפע. היו אפילו ימים שבהם פועלים עבריים קיבלו דירות במעונות עובדים במיקומים נחשקים.

היום: פועלים סינים בעבודת ריצוף של חניון הכנסת. ומה עם עבודה עברית? | צילום: עמית שאבי

להתחיל מאפס

לא רק מצב פועלי הבניין השתנה מאז ועד היום. במלאת למדינה 70 שנה, בדקנו מה השתנה בשוק הבנייה הישראלי שנבנה כמעט מאפס. לדוגמה, דיור בר השגה. בעשור האחרון היועץ המשפטי לממשלה טירפד עשרות תוכניות לבנייה דיור בר השגה שהגו רשויות מקומיות בטענה כי אין לכך תשתית חוקתית, ואילו תל־אביב הקטנה של אותם ימים, הציעה דיור בר השגה בשפע לתושביה, כאשר שכר הדירה היה קצוב ותחת פיקוח עירוני הדוק. אם היום כדי לרכוש דירה יש צורך ב־12 שנה של משכורות, פעם היה אפשר לרכוש כאן דירה בהרבה פחות. אחרי מלחמת ששת הימים לדוגמה יצאו חברות הבניה במבצעים בצפון תל־אביב לזוגות צעירים לזכר המלחמה המפוארת, ללא רווח קבלני.

בתקופת קום המדינה, דמי השכירות של חדר במרכז תל־אביב עמדו על 2-3 לירות בחודש, ושכרו החודשי של פועל נע בין 10-15 לירות. היום, אחרי המחאה החברתית, אין צורך להסביר עד כמה המצב בלתי אפשרי ומקומם. ח"כ סתיו שפיר וח"כ רועי פולקמן עמלו במשך שנתיים לתקן קצת את המצב אך חוק שכירות הוגנת יצא מסורס לחלוטין, ביחס לכוונות המקוריות. הממשלה הבריטית ששלטה כאן פעם יצרה עבורנו את המודל לשכירות הוגנת בדמי מפתח. דמי השכירות הוגבלו אז בפקודת העיריות המנדטורית.

פעם, חלמו כאן על בית פרטי עם גינה קטנה. היום, צצים בישראל יותר ויותר מגדלים, וזה יהיה הכיוון גם בעתיד. ולמרות זאת, מוקדם להספיד את צמודי הקרקע. הישראלים לא ויתרו על החלום הזה. מפתיע אולי אבל בעשור האחרון נבנו בארץ כ־15 אלף צמודי קרקע מדי שנה, לא כולל שיפוץ והרחבה של אלפי צמודי קרקע ישנים. נסקור כאן את המקומות שבהם ניתן לגור קרוב לאדמה, וגם נלווה כמה משפחות שהתרחקו כדי להגשים את חלום הבית הפרטי.

מפתיעה גם השוואת המחירים בין דירות יד שנייה או חדשות. מסתבר שבערים שבהן הייתה בנייה נרחבת למגורים בשנים האחרונות, קיים מצאי גדול של דירות יד שנייה אשר נהנות מסטנדרט עכשווי וגבוה. הדבר מביא לכך שמחירן בשוק גבוה יותר ממחירן של דירות חדשות שנמכרות על הנייר.

מפתיע או לא, שוק דירות הפנטהאוז זקוק לניעור. בישראבלוף קבלנים שלהוטים מדי למכור מכנים בשם "פנטהאוז" דירות שאינן ראויות לתואר המחייב. אז זה מובן ולגיטימי להיות יצירתי כשרוצים למכור משהו, אבל יותר חשוב שתוכלו לזהות מהו כוכב עליון באמת.

שיטת הטלאים

בפרק נוסף של סדרת הכתבות "מדינת חלם" נתחקה אחר הטלאים שמשנים את הרקמה העירונית. הכוונה היא למדיניות ההתחדשות העירונית. במקום לחשוב בגדול ולתכנן כמה צעדים קדימה, הרשויות העירוניות מאשרות פרויקטים של תמ"א 38 בבניין בודד, טלאי על טלאי. והרי עדיף לחדש את פניהם של רחובות או גושים שלמים. במצב הנוכחי אין שום קו אסתטי אחיד בעיר, לא חושבים מספיק על תשתיות, על נגישות ועל הסבל שיעברו התושבים. פתרון יש, והתחילו להבין אותו רק היום, אחרי 15 שנה של התחדשות עירונית: קוראים לזה "תוכנית הריבועים" ובגיליון זה תיחשף התוכנית החדשה לראשונה.

ואם כבר מדברים על התחדשות, צריך להזכיר גם את השדרות שמתחדשות ברחבי המדינה, מייבאות לכאן ניחוחות של ערים אירופיות גדולות. שדרה, מסתבר, יוצרת עיר. אז עזרנו לכם למצוא את השדרה הבאה של ישראל, שאולי תהיה מוצלחת כמו שדרות רוטשילד התל־אביביות: משדרת הבילויים של גדרה ועד שדרות בגין בחדרה.

הפריפריה הוזנחה במשך שנים, אבל הנגישות התחבורתית ההולכת וגוברת בשנים האחרונות הופכת אותה קרובה מתמיד. יצאנו לבדוק האם האגדה האורבנית שלפיה רכבת מעלה את ערך הנדל"ן בסביבה, היא נכונה. בסיועה של השמאית והמשפטנית נחמה בוגין, בדקנו את ערך הנדל"ן ליד תחנת הרכבת שנה לפני פתיחתה, ושנה אחרי – התוצאות מרתקות.

לאחרונה אמר ח"כ רועי פולקמן, יו"ר סיעת כולנו, בוועידת לשכת המתווכים: "מי שרוצה להשקיע בנדל"ן, אין שום בעיה שיילך למדינות אחרות וינפח את הבועה שם" . אך ישראלים רבים לא בוחרים לנפח את הבועה בברלין או במנהטן. הם מעדיפים להשקיע בישראל, ואם מכבידים עליהם במגורים, הם פונים לשוק המשרדים. האם בועה חדשה מתנפחת? נבדוק מה קורה בשוק המשרדים בישראל.

ריח המחר

ואחרי המבט אל העבר וההווה, נביט אל העתיד. מעט מדי עשו זאת בישראל במהלך 70 השנה האחרונות. ב־2010 ביטלו את תפקיד נציב הדורות הבאים בממשלת ישראל ומאז כל הניסיונות להחזירו לתפקיד נכשלו. והעתיד כבר כאן – אחרי הרכב האוטונומי, אפשר כבר למצוא בארץ סנונית ראשונה של הבית האוטונומי: אורות שנדלקים ונכבים מעצמם, דלתות שמנחשות אתכם, תריסים שעולים ויורדים בהתאם לשמש – והכל בלי לקום מהכורסה, ואפילו לא להיות בסביבה. ברחבי הארץ נבנות יותר ויותר דירות שערוכות להקל עליכם את החיים. ולא פחות משמח: טכנולוגיית הבית החכם כבר לא מיועדת רק לאלפיון העליון.

אז עם ריח המחר, המתערבב עם ריחות הפריחה של האביב, נחתום הפעם. פסח שמח ויום הולדת 70 שמח למדינת ישראל.