"סיקרן אותי להשביח את הנכס"
תיעוד שלבי התמ"א: קרוב ל-1,000 היתרי בנייה הוענקו משנת 2013 ועד היום, במסגרת תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה - או בשמה הנפוץ יותר, תמ"א 38/1. התיקון הראשון לחוק מאפשר תוספות בנייה וחיזוק הבניין הקיים, אך כיצד מתגבש התהליך בין דרי הבניין ליזם? החל משלב החתימות ועד לתוצר הסופי, ומי מניע את הפרויקט בראשיתו? יצאנו לבדיקת היתכנות בשטח
בשיתוף מרכז הנדל"ן
חיזוק ותוספות: הסוד של תמ"א 38/1
בשנת 2005 נפל דבר בענף הנדל"ן הישראלי. אישור תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, מיקדה את תנופת הנדל"ן במרכזי הערים לכיוון ההתחדשות העירונית. צפיפות האוכלוסייה והמיעוט בשטחים במרכזי הערים הותירה ברירה אחת- קביעת תנאים למימוש תוספות בנייה בדמות מרחבים מוגנים, מרפסות, לעיתים גם חניות לדיירים, ומתן תוספות בניה לגובה שמאפשרת את הכדאיות הכלכלית לפרויקט הבנייה. לפי שעה, ניתנו משנת 2013 ועד כתיבת שורות אלה 910 היתרי בנייה לפרויקטים מסוג תמ"א 38/1, על פי נתונים של אתר מדלן. "בפרויקט תמ"א 38/1 עוטפים את הבניין הקיים במעטפת של חיזוק ותוספות בנייה", מסביר יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל. לדבריו, החל משלב התקשרות היזם עם דיירי הבניין, דרך שלב הביצוע ועד לתוצר הסופי, יש להניח את הדעת על מספר היבטים בעלי משמעות. "יש מספר דברים מרכזים באופן שבו פרויקט נבנה במרכזי הערים - איך הוא נראה, כיצד הוא יבוצע, איכות אנשי המקצוע והקשר בין הדיירים ליזם. הצעד הראשון שאנחנו מבצעים היא בדיקה קפדנית באשר לתוספות הבנייה הקיימות, ורק לאחר מכן אנחנו ניגשים עם הצעה מפורטת לדיירי הבניין המיועד", הוא מסביר.
עסקה של פעם בחיים
פעמים רבות, מי שמניע את התחלתו של תהליך החיזוק והתוספות (תמ"א 38/1), הם הדיירים עצמם. חלקם מבחינים בפוטנציאל הטמון בעסקת התמ"א עבור הנכס ברשותם, ועורכים בדיקה ראשונית עצמאית. "בשנת 2005 המשפחה שלי רכשה נכס בבניין ישן במרכז תל אביב", מספר ז'אק (37), תושב תל אביב-יפו. בדיוק באותה העת, אושרה לראשונה תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, והרצון לחקור על אודותיה הוביל אותו אל בנייני העירייה. "מאוד סיקרן אותי להשביח את נכס הדירה שלי. לקחתי בחשבון שזה תהליך ארוך ומורכב, אבל הלכתי למנהל ההנדסה וערכתי בדיקת היתכנות לזכויות הבנייה והתוספות שניתן לממש במבנה. לאחר מכן, עניינתי את דיירי הבניין וכך יצרנו קשר עם חברות יזמיות", הוא מתאר.
לצאת מחוץ לקופסה - בניין אחד, שתי מעליות
לא מעט חששות מלווים את תהליך ההתחדשות העירונית. חוסר הוודאות אודות משך הפרויקט, והמגורים באתר בנייה בשלב הביצוע, הם סוגיה שמרתיעה את בעלי הנכסים שעתידים להשביח את נכסיהם בתמורה לתקופה האמורה. לפני שיוצאים אל הדרך בפרויקט חיזוק ותוספות שעתיד להתפרס על פני עשרות חודשים - יש לגייס את מיטב הגמישות המחשבתית ואורך הרוח מצד הדיירים והיזם עצמו. לא אחת, אילוצי הבנייה החדשה וחיזוק המבנה עלולים לשבש את שגרת חייהם של דרי הבניין, ורצונות הדיירים עשווים להתנגש זה באחר. "בשנה שעברה בערב פסח, היינו לפני יציקת גג גדולה בפרויקט חיזוק ותוספות, כשלפתע נפתחו שערי שמיים. בעקבות הגשם הרב דירה אחת הוצפה, לא ידענו על כך לפני וניסנו להיערך לזה. תוך זמן קצר מצאנו למשפחה בית מלון ללון בו בערב פסח, ופינינו אותם מהדירה המוצפת", מתאר חסון את האירועים הבלתי צפויים שמתרחשים בזמן פרויקט הבניה. "פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב. יש לו עליות ויש לו מורדות, מי שלא מספר על זה - לא בנה ולא יודע", הוא מוסיף.
על אף ההגבלות הקיימות בפרויקט בנייה מסוג חיזוק ותוספות, המציאות בשטח מחייבת גילוי יצירתיות וגמישות תכנונית. "אחת התוכניות הראשונות שהצגנו לדיירים במבנה ישן במרכז ת"א, כללה את כל תוספות הבנייה האפשריות - מרחבי מוגנים, מרפסות שמש, ותופסות בנייה שכוללות גם מעלית מרכזית שמחוברת לחדר המדרגות הראשי. בשלב התכנון הראשוני, הבנו שכדי להביא לידי מימוש של המעלית בחדר המדרגות שהוא יחסית קטן, ניאלץ לחדור אל שטח הדירות", מסביר חסון. הצוות שעוסק בקשר השוטף מול הדיירים, הבחין שאחד הדיירים מסרב להעניק חלק משטח דירתו לטובת המעלית. "בשלב הזה החלטנו להציג לדיירים פתרון מחוץ לקופסה - לתכנן שתי מעליות בשתי חזיתות שונות שיאפשרו גישה נוחה לכולם, וכך היה", מרחיב חסון.
זה תלוי בכם: בחירת היזם
מה שעשוי להכריע על הצלחת פרויקט התחדשות עירונית, הוא בחירתו של היזם המוציא אל הפועל. באופן טבעי קיימים שיקולים שונים לכל אחד מהדיירים, ומעבר לתפקידו הרשמי בשטח, ניסיונו של היזם בתחום משמש כגשר בין הדיירים. "בעלי הדירות הם לא מקשה אחת", מחזק ז'אק את דבריו של חסון. "צריך לפתח כישורים פסיכולוגים ולתת מענה למערך השיקולים של כל דייר. בהנחה שיש הרמוניה בין בעלי הדירות, והם משדרים על אותו גל אז התהליך ירוץ יותר מהר", הוא מוסיף. בעוד חודש ימים, עתיד להסתיים פרויקט תמ"א 38/1 במבנה המגורים של ז'אק, אותו תהליך שהחל הוא בעצמו להניע לפני יותר מעשור. "התמ"א היא תהליך שהוא לא בהכרח אחיד - כמו פרבולה. אחת ההחלטות המהותיות ביותר היא בחירת יזם שיש לו ניסיון מוכח בשטח ועם העירייה. חשוב שגם תהיה כימיה טובה עם היזם, ולפני חתימת החוזה אני ממליץ לתשאל בעלי נכסים שעבדו בעבר עם אותו יזם", מציע ז'אק. לקראת קבלת המפתחות מתאר ז'אק את תחושותיו. "זה מאוד מרגש, אנחנו עובדים על הפרויקט הרבה זמן, וזה מספק ביותר לראות שזה קורם עוד וגידים. הטיפ שאני יכול לתת לדיירים שמתלבטים האם להיכנס לתהליך כזה, הוא שאין הרבה הזדמנויות בחיים לשפר את איכות החיים שלך, ויש לזה גם השלכות לילדים ולנכדים שלך", הוא מסכם.
בשיתוף מרכז הנדל"ן
