תמ"א 38: השיטה לבחירת יזם
למעלה מ-1,000 יזמים פועלים ברחבי הארץ בענף ההתחדשות העירונית התוסס - מגמה שמחזקת את מעמדם של בעלי הדירות בבואם לבחור יזם ייעודי. רגע לפני הבחירה הגורלית, חשוב להכיר את הכלי שמסתמן כראוי ביותר לקבלת ההחלטה - מכרז יזמים. "מדובר על שוק גדול ורחב, שבעצם מרוב עצים לא רואים את היער. לכן אנחנו צריכים כלי שיסייע לנו למיין ולהבין מה היא ההצעה האופטימאלית והאולטימטיבית עבור הדיירים", אומרת עו"ד בתיה בראף-מליכזון
בשיתוף מרכז הנדל"ן
מכרז יזמים - מהו?
עושים סדר: אחת ההחלטות החשובות ביותר של דיירים בבואם להוציא אל הפועל פרויקט התחדשות עירונית היא בחירת יזם לביצוע הפרויקט העתידי. על פי הערכות בענף, פועלים כיום למעלה מ-1,000 יזמים בשוק התוסס, נתון שמחזק את מעמדם של הדיירים מחד, ומאידך עלול לגרור אי סדר בקבלת ההחלטה הגורלית על זהותו של היזם. כדי לפזר את הערפל סביב החלטה מהותית זו, קיים כלי שעשוי להקל על המורכבות - הכירו את מכרז היזמים. "מכרז יזמים הוא כלי מיון. כלי שמסייע לקבל החלטה לגבי ההצעה האופטימאלית והאולטימטיבית עבור הדיירים", אומרת עו"ד בתיה בראף-מליכזון, שותפה בכירה במשרד עורכי הדין הררי-טויסטר ושות'.
למעשה הליך מכרז היזמים מתחיל בשאלון שמנוסח בצורה של טבלה, השאלון מתייחס לסוגיות מגוונות של תחום ההתחדשות העירונית - שאלות מתחום ההנדסה, המשפט, הכלכלה והעסקים. השאלון מופץ למספר יזמים. "תהליך של התחדשות עירונית כולל בחובו אלמנטים מתחומים שונים. מטרת השאלון היא בירור גישתו המקצועית של היזם בכל נושא הנוגע לתהליך, ועל האופן שבו עתיד לשתף פעולה עם הדיירים", ממשיכה לתאר בראף-מליכזון. בסיכומו של דבר השאלון מסייע לעורכי הדין שהועסקו על ידי הדיירים לבצע עבור הדיירים את הליך הסינון הראשוני באמצעות טבלת השוואה. "על השאלון עונים היזמים אשר משתתפים בהתמחרות. התשובות של השאלון מגיעות לעורך דין שבונה טבלת השוואה בעלת פרמטרים שונים, ומעניק שקלול לכל אלמנט על פי חשיבותו כדי להגיע להחלטה הטובה ביותר. אל שלב הסיום אנחנו מזמינים את שלושת המועמדים האחרונים שזכו לדיון מול הדיירים, וכך מתאפשר שיח הוגן והיכרות עם היזמים הפוטנציאלים", היא מסבירה.
בסימן שאלה - מה כדאי לשאול את היזם?
תהיות רבות עומדות בפני הדיירים בפתח הליך ההתחדשות העירונית. דיירים רבים מתחבטים בנוגע לזכויות הבנייה העומדות לרשותם, ואחרים מעוניינים לוודא אודות משך הבנייה ומהן הערבויות שתועמדנה על ידי היזם. "קודם כל אני ממליצה לשאול ולבדוק מי החברה היזמית שעומדת מולך מהי איתנותה הפיננסית והאם יש לה ניסיון בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. שנית, חשוב לברר האם החברה היזמית היא גם המבצעת בפועל, כלומר החברה הקבלנית. אחת הנקודות החשובות ביותר בעת הזו היא להבין מה הן התמורות והזכויות של הדיירים בתהליך התמ"א 38", אומרת עו"ד בראף-מליכזון.
היכולת לשאול שאלות, והזכות לברר את הסוגיות החשובות עוד בטרם היציאה אל הדרך - היא בשורה חיובית לבעלי הנכסים. אם בעבר ענף ההתחדשות העירונית היה מורכב ממספר מועט של היזמים, כיום הבחירה המגוונות מעניקה כוח מיקוח לדיירים. "מכרז היזמים בהחלט מחזק את הדיירים מול היזם", אומר עופר פטרסבורג, כתב הנדל"ן של "ידיעות אחרונות". פטרסבורג מציין כי כדי להשיג הצלחה מרבית בהליך ההתחדשות המורכב, חשוב לשכור את שירותיהם של אנשי מקצוע אמינים. "צריך בהליך הזה עורך דין טוב, מישהו שייצג אותנו בחוזקה. בסופו של דבר היזם רוצה להשיג כמובן את המקסימום בפחות כסף, הדיירים רוצים להשיג את המקסימום ביותר כסף. כל התהליך ההתנגחות הזה הוא בסופו של יום מול המציאות עצמה. מה באמת אפשר לתת? תמיד צריך ללכת מתוך נקודה שאפשר לקבל יותר אבל עד גבול מסוים".
האם למכרז היזמים יש גם חסרונות?
"החיסרון היחיד שאני רואה הוא משך הזמן שהתהליך לוקח. אבל הדרך הארוכה היא בעצם הדרך הקצרה. תחרות זה דבר מאוד חיובי, ולכן לראות את החיסרון הזה כיתרון, כך אנחנו מפרשים את הזמן שצריך לחלוף עד שמקבלים את כל ההצעות ועד שמרכזים טבלה מרוכזת שאפשר לבחור את היזם האולטימטיבי", מסכמת עו"ד בראף-מליכזון.
בשיתוף מרכז הנדל"ן
