אנשי החזית
התחדשות עירונית היא תהליך ארוך, מורכב ומפרך, ובלי מנוע בדמות נציגי הבניין או ועד אף פרויקט לא יקרום עור וגידים. הם משכנעים את הדיירים, מוצאים עורך דין, מחפשים יזם וקבלן, מנהלים משא ומתן, ומהווים עבור השכנים כתובת לכל דבר ועניין. עופר פטרסבורג שמע מהם מה עושים כשיש התנגדויות, על מה חשוב להקפיד בתהליך, היכן טמונים הקשיים ואיך ישנים בלילות במהלך השנים האלה
בכל בניין ישן צריך לפחות דייר אכפתי אחד שניחן בתעצומות הנפש הדרושות כדי לקדם בו יוזמה של שיפוץ ושדרוג. למעשה, כשבוחנים לעומק את תחום ההתחדשות העירונית מגלים כי נציגי הדיירים, חברי הוועד שנבחרו לצורך המשימה, הם מנוע הצמיחה שלו. הדיירים הפעילים שיוזמים את הפרויקט, מנהלים משא ומתן ומתנהלים מול היזמים וגורמי המקצוע הם המפתח להצלחה. מידת המעורבות שלהם, כושר השכנוע, היכולת לרתום אחרים והנכונות שלהם להקדיש את כל מרצם וזמנם עושים את ההבדל בין הרעיון לשפץ לבין פרויקט שהבשיל והסתיים בהצלחה.
לא צריך להתנסות בפרויקט תמ"א, עם או בלי הריסה, כדי לדעת שמדובר בתהליך מפרך שכרוך בשיתוף פעולה בין גורמים רבים, בסבלנות אדירה ולא מעט במפחי נפש, אבל רק כשנקלעים לסיטואציה מבינים עד כמה נציג הדיירים אינו תפקיד מתגמל. לעיתים מופנות אליו תלונות מצד חבריו השכנים, ולא מוגזם להניח כי עוברים עליו לא מעט לילות ללא שינה. עד כדי כך התפקיד מסובך, ששר הבינוי והשיכון יואב גלנט הצהיר לאחרונה כי "ועד בית המעוניין בקידום פרויקט התחדשות עירונית - במקום שיחתום אצל איזה מאעכר שיתקע את הפרויקט, המדינה תיתן לו גיבוי ותחתים את הדיירים".
אבל גם אם המדינה תירתם לסייע, עדיין עיקר המשימה מונחת על כתפי נציגי הדיירים. איך עושים זאת נכון בלי להישבר? צאו ולמדו מבעלי ניסיון.
בלשים פרטיים ותביעות
עו"ד יהונתן זהבי, 37, נשוי ואב לילדה, שימש כאחד מנציגי הדיירים בבניין הראשון שנהרס בתל־אביב בכלל וברמת־אביב בפרט מכוח תמ"א 38/2. מדובר בבניין רכבת שנבנה בשנות ה־60 ברחוב ברודצקי, וכלל שלוש כניסות, שש דירות בכל כניסה. בזכות התמ"א, שטח הדירות גדל מ־65 מ"ר ל־106 מ"ר, כל דייר קיבל חנייה, מחסן, ממ"ד ומעלית, והבניין חודש. "קניתי שם דירה ב־2010, ודי מהר חברתי לאחת הדיירות בקשר לתמ"א", מספר זהבי. "ניסינו לרתום לפרויקט את הדיירים, והצלחנו לגבש עשרה מהם. התחלנו לדבר עם יזמים בנוגע לתמ"א 38/1, (תוספת דירות, ע"פ) אבל לא אהבנו את הפתרונות שהוצעו לנו, וגם רוב הדיירים לא. גייסנו את עו"ד עמית נסים שכינס אסיפות וחיבר אותנו ליזמים, שהציעו לנו להתקדם לתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה, ע"פ). עורך הדין ניהל עבורנו מכרז מול יזמים, ובמקביל חתרנו להשגת הסכמה מכל הדיירים. את האגוזים הקשים לפיצוח השארנו ליזמים. כל הדיירים חתמו על אותו הסכם מול היזם בלי הטבות לאף אחד".
היכן נתקלתם בקשיים?
"הצלחנו להגיע ל־100 אחוז הסכמה בקרב השכנים בבניין, וגם העירייה תמכה בנו. ועדה מקומית אישרה מהר את התוכנית, אבל התנגדות קנטרנית מצד אחד השכנים ברחוב עיכבה אותנו למשך שלוש שנים. למרות שההתנגדות הייתה חסרת סיכוי, הוא ניצל את המערכת כדי להתיש אותנו. זה הפך סיוט".
זהבי מספר שהיו גם יזמים שלא הסכימו להשלים עם העובדה שהדיירים דחו את הצעתם, וניסו להילחם בהם. לטענתו, נגד נציגות הוועד הופעלו חוקרים פרטיים והוגשו תביעות, אבל הם היו מלוכדים. "היינו שלושה חברים בנציגות: מהנדס, שלקח על עצמו את הפן המקצועי, דיירת שהכירה את כולם ואני, עורך־דין שניהל את ההליכים הבירוקרטיים. הליכוד הזה היה חשוב".
מניסיונך, מהי הנוסחה להצלחה?
"דיירים רציונליים, ועד שיודע לעבוד וליזום, עורך דין שבקיא בנושא ויזם אמין. כשכל אלה מתלכדים, אפשר להצליח למרות שקשה לסנכרן בין הגורמים. כדי להתמודד עם סרבנים צריך בעיקר רצון טוב. היה למשל דייר אחד שלא רצה בפרויקט כי לדבריו הוא לא צריך מעלית וגג. דייר אחר סירב לחתום כי הוא טען שאנו כאילו מכריחים אותו לוותר על זכותו התיאורטית לבנות על הגג. אז הזמנו את שניהם להתקזז זה מול זה ופתרנו את הבעיה. עוד שנה נקבל מפתח".
מה כדאי לדעתך לשנות בתהליך?
"הייתי משנה את הפרוצדורה הבירוקרטית. כיום, כל אדם מהרחוב יכול לעכב כל פרויקט בשנתיים לפחות ובלי שזה יעלה לו כסף כמעט. הגורם הכי חשוב זה עורך דין נטול אינטרסים שיאזן בין כל הגורמים ויתווך. בלי עו"ד עמית נסים לא היה פרויקט".
חלום ישן שהתגשם
יוסי צרפתי, 45, אב לשלושה ילדים, היה נציג הוועד וניהל את העסקה מול חברת אזורים בפרויקט התחדשות עירונית ברחוב העצמאות ביהוד. צרפתי ומשפחתו גרו יחד עם אמו בדירת 2.5 חדרים, בשטח של 76 מ"ר, בקומה שלישית, בבניין ישן שנבנה בשנת 1964. בתמורה להסכמתו להתחדשות עירונית, הוצעה לו דירת 4 חדרים בת 110 מ"ר עם מרפסת בת 10 מ"ר. מכיוון שהפרויקט בוצע בתהליך של בינוי־פינוי־בינוי, צרפתי לא נאלץ לעבור לגור בדירה שכורה עד שדירתו החדשה תהיה מוכנה: הוא נכנס לביתו החדש היישר מביתו הישן, בלי תחנות ביניים.
"אנחנו כבר נכנסנו לדירות החדשות שלנו, וכרגע בונים בניין בשטח של הבית הישן", הוא מספר. "מכיוון הבניין התפרק, נעשה מסוכן מאוד לגור בו והדיירים החליטו להקים ועד שתפקידו היה לבחור את החברה שתבצע פינוי־בינוי. נפגשתי עם כמה חברות. חיפשנו חברה גדולה שתוכל לסיים את הפרויקט, ואזורים נבחרה בגלל שיש לה חוסן כלכלי והיא יכולה להתחיל ולסיים את הפרויקט, ובנוסף היא הסכימה לעמוד בתנאי שהצבנו: שקודם כל יבנו, ואז יעשו את הפינוי".
צרפתי שמח בתוצאה. "בדירה הישנה היה לנו חצי חדר לכל הילדים וכל יומיים התפוצצה צנרת מים, עד שהדיירים הפנימו שאי אפשר להמשיך לגור ככה, והיום יש לי דירת 4 חדרים חדשה עם גינה בבניין חדש ומודרני", אומר צרפתי. "אני לא יכול לתאר לך בכלל מה המשמעות של זה. הרגע הכי מרגש היה שאמא שלי, שתשעה חודשים לא הצליחה לצאת מהבית הישן כי לא הייתה לנו מעלית, יכולה עכשיו כשעברנו לרדת חופשי במעלית. בכלל, יש בבניין אנשים מבוגרים שבמשך שנים חלמו לגור בבניין עם מעלית, ועכשיו החלום שלהם מתגשם מבלי שהם עזבו את הבית, רק בזכות זה הצלחנו לעקר את ההתנגדויות. יש כאן אוכלוסייה מבוגרת שהתנגדה לפרויקט, או כפי שאמרו במילותיהם: 'מפה לבית החדש או מפה לבית העלמין'. אז קודם כל בנו ורק אחר כך פינו".
איך אתה מסכם את התהליך?
"תהליך לא פשוט בכלל. כל אחד מהדיירים מושך לכיוון שלו וצריך להגיע לעמק השווה. המטרה הייתה שהדיירים יגיעו למסקנה שלדיירים יש רק מה להרוויח מההתחדשות העירונית, וזה לא משנה מה הקבלן ירוויח מזה".
תן קצת טיפים מהניסיון שלך.
"חשוב מאוד לערוך הגרלה בין הדיירים על הדירות שהם צריכים לקבל, זה מונע סכסוכי שכנים. שקיפות בין הדיירים זה הדבר הכי חשוב. בתהליך הזה אתה משמש סוג של פסיכולוג. כנציג ועד הייתי צריך להרגיע שכנים שהיו להם חששות, אבל לא הייתה אכזבה. בכל זאת, עוברים למגדל מודרני. צריך רק אורך רוח".
לא חזרו אלינו
אמנון ברזני, 68, פנסיונר שעובד במשרד עורכי הדין של בנו, הוא יו"ר ועד הפעולה ונציג הדיירים בפרויקט הפינוי־בינוי "רימוני תדהר" בשכונת מורשה ברמת־השרון. מדובר בשלושה בניינים, עם 38 דירות 3 חדרים, שבנתה חברת שיכון עובדים לזוגות צעירים בשכונה בשנות ה־70. כשהזוגות הפכו למשפחות, והדירות נעשו קטנות למידותיהן, אישרה העירייה תוספת של חדר שינה לכל דירה במסגרת פרויקט שיקום שכונות. זה היה בתחילת שנות ה־80. במרוצת השנים החל הבניין לשקוע ועמודי התמך החלו לקרוס בשל התוספות.
"ניגשנו לעיריית רמת־השרון, אך לא קיבלנו מענה. אף אחד לא חזר אלינו", מספר ברזני. "הבנו שאם אנחנו לא נתאגד ונתחיל לפעול באופן עצמאי למציאת פתרון, אף אחד לא יעשה זאת וכל המתנה יכולה להוביל לאסון. גיבשנו ועד פעולה בן 15 נציגים, חמישה מכל בניין, ושכרנו את שירותי 'החברה לפיתוח והתחדשות עירונית' שיילוו אותנו בתהליך. שכרנו אנשי מקצוע שיעריכו את מצב הבניין, ויצאנו לדרך". חוות הדעת המקצועית הייתה חד משמעית: לא ניתן לבצע חיזוק של הבניין, אלא יש להרוס אותו ולבנות אותו מחדש. "אנחנו בעצמנו הגשנו לעירייה בשנת 2010 תוכניות לשינוי ייעוד של הקרקע. בשנת 2012 התוכנית אושרה על יד הוועדה המחוזית ובשנת 2013 הטרקטורים עלו על הקרקע. במקביל התחלנו, כל 15 חברי הוועד, לראיין כ־20 חברות להתחדשות עירונית, בחנו טוב טוב כל חברה, ואף נסענו לבקר באתרים דומים שלהם ברחבי הארץ. ביצענו תהליך קפדני מאוד של בחירה. לבסוף קיבלנו החלטה להתקשר עם יזם שהוא גם קבלן ויש לו זרוע ביצוע. רצינו שגורם אחד יבצע עבורנו גם את התכנון וגם את הבנייה. חיפשנו חברה שתיתן לנו מענה ישירות בכל מקרה של תקלה או בעיה ותשמור על האינטרסים שלנו. בחרנו בחברת תדהר, ובמקביל נעזרנו גם בחברה מפקחת בלתי תלויה שתפקח על כל התהליך".
שינוי ברגע האחרון
כבר 26 שנים שאלי הופמן מתגורר בבניין ברחוב יגאל אלון בהרצליה. הופמן, 61, בנקאי, נשוי ואב לארבעה, שימש במשך כל השנים כיו"ר ועד הבית. לאורך שנים ביקשו הדיירים לשפר את תנאי המגורים שלהם. בתחילה דובר על שיפוץ, בהמשך חשבו על תמ"א 38/1 ולבסוף הגיעו לתמ"א 38/2 לא מעט חברות התעניינו בכך, אבל בפרויקט זכתה לבסוף קבוצת אלמוג. "הבניין כרגע בבנייה לאחר שסיימו ליצוק מרתפים, ולשמחתנו אנו קצת מקדימים את הלו"ז", אומר הופמן.
מה הדבר הכי קשה בתהליך לדעתך?
"גיוס כל הדיירים. זה חלק סיזיפי וקשה. אצלנו מדובר ב־12 דיירים, ביניהם דיירים מבוגרים ששיתפנו בתהליך את ילדיהם, משפחות צעירות, כל אחד במצב סוציו־אקונומי אחר. זה מורכב לשכנע את כולם. בהתחלה רבים כלל לא רצו לשמוע על זה, לא הייתה תמימות דעים, לאט לאט התחילו לשמוע אבל היו הרבה חששות. כל דייר קיבל טיפול פרטני בהתאם לצרכים שלו. בסוף הגענו למאה אחוז הסכמה, אבל זה לא היה פשוט בכלל. היינו על סף עבודות תמ"א 1 וברגע האחרון הצענו לקבלן שנצא מהבניין כדי שלא יהיה לו אותנו על הראש בתמ"א 2".
מניסיונך, מהי הנוסחה להצלחה?
"רגישות ונחישות. לדעת לפנות לליבו של כל דייר בהתאם לצרכים שלו ולא להיבהל מהתנגדויות, להיות נחושים להצליח בתהליך. הצלחנו לשכנע את כל הדיירים לשנות את התהליך, ובתוך שבועיים שינינו חוזים והלכנו על הריסה ובנייה. זה היה מרגש ביותר שהצלחנו בזמן קצר כל כך לצלוח זאת וכולם מרוצים כיום. הקבלן הביא לנו חברת הובלות ועברנו לדירות חלופיות בסביבה עד שהבניין יהיה מוכן".
מה הטיפ שלך?
"להוריד חששות ולבוא פתוחים לתהליך, והכי חשוב שקיפות מלאה, שלא יחשבו חלילה שקיבלנו הטבות".
ארוך אבל שפוי
סמדר וינברגר, 60, שעובדת עם בעלה בעסק המשפחתי שלהם, היא אחת מ־21 נציגי הדיירים שהובילו את פרויקט הפינוי־בינוי בשכונת נווה־שאנן בחיפה שבונה חברת פרשקובסקי. מדובר בשבעה בנייני רכבת, בהם 126 דירות שנבנו בשנות ה־50. הם נהרסו לטובת הקמתו של מתחם חדש אשר יכלול 486 יחידות דיור בארבעה מגדלים בני 15 קומות ועוד שישה מגדלים בני תשע קומות. לפני שבועיים החלו עבודות הפיתוח.
וינברגר מרכזת את הפרויקט. בזכות הניסיון הרב שצברה הפכה למומחית בתחום. "אנחנו 126 משפחות שלפני כ־14 שנים קשרנו את גורלנו וחיינו יחדיו", היא אומרת. "יצאנו כחלוצים למסע במסלול ההתחדשות העירונית, בימים שבהם הנושא היה בחיתוליו והניסיון היה מועט. עברנו כל מחסום וקושי אפשרי. עם הזמן אתה לומד את הדברים וצובר ניסיון. אנשים פונים אליי להתייעצות, ואני גם מעבירה הרצאות בנושא. עיריית חיפה והאוניברסיטה מעניקות הדרכה לתושבים איך לעבור את התהליך. אז כאשר העירייה פונה אליי ומבקשת – אני באה".
וינברגר מאמינה גדולה בפינוי־בינוי. "העצה שלי לזוג צעיר שרוצה לקנות דירה היא ללכת על מסלול פינוי־בינוי ולא בהכרח לקנות דירה חדשה. זה מסלול שהוא ארוך יותר ומורכב יותר, אבל הוא שפוי. גם המחיר יותר אטרקטיבי והשירותים שיש בשכונות הוותיקות הרבה יותר טובים מאלה שניתנים בשכונות חדשות, אם בכלל".
איך רותמים את הדיירים לפרויקט פינוי־בינוי?
"לא הכל מטרים מרובעים. יש המון דברים שצריך לחשוב עליהם. יש המון חששות, מדובר ברכוש שאנשים לא רוצים לאבד, ולכן יש הרבה שאלות על הערבויות. גם המעבר מבנייה נמוכה למגורים בגובה יכול להיות גורם מרתיע, אבל למי שחושש מזה אני אומרת שגם מגדל יכול להיות סוג של קהילה תומכת. כדי לרתום את הדיירים למטרה כדאי לעורר אופטימיות ותקווה בכל שיח איתם, לחזק את האמונה בדרך, בתהליך. לבנות להם ביטחון".
מה הטיפ שלך?
"הדבר הכי חשוב הוא לא לבזבז שנים במלחמות. אצלנו היו לא מעט אנשים שנפטרו במהלך ה־14 שנה האלו".
דרוש פסיכולוג צמוד
ערן נוישל, 47, איש כוחות הביטחון, נשוי ואב לשלושה, היה פעיל בנציגות הדיירים בפרויקט פינוי־בינוי בנווה־מונוסון של חברת אשדר. "ישנם כמה פרמטרים שיכולים להטות פרויקט התחדשות עירונית, ופינוי בינוי בפרט, בין הצלחה וכישלון", הוא אומר. "ניתן כמובן להתייחס למיקום ולאיכות המבנה – ככל שהבניין ישן יותר, כך הנכונות של הדיירים לפרויקט גדלה - אבל הנקודות העיקריות הן הליווי הצמוד והקשוב והשקיפות מול הדיירים".
מנסיונך איך אתה ממליץ להתנהל?
"בראש ובראשונה מומלץ לאתר את הדיירים שחוששים מהתהליך לא ממניעים של סחטנות, אלא מתוך קושי אמיתי. ברבים מהבניינים שעוברים התחדשות ישנה אוכלוסייה מבוגרת, שבשבילה המשמעות של הריסה זה לראות את הבית נמחק, זה להבין שעוזבים את הבית והולכים כמה שנים אל הבלתי נודע. כאן נכנס האלמנט הפסיכולוגי־המהותי של הפרויקטים הללו, ואני בהחלט רואה לנכון שבפרויקטים מורכבים כאלה יהיה פסיכולוג צמוד לטובת הדיירים.
"יזם שרוצה שהפרויקט יעבור חלק, נדרש למפות מראש את הקשיים ולפתור את המשברים מבעוד מועד תוך התייחסות ושימת לב לדיירים. בפרויקט שלנו, למשל, העניקו לדיירים המבוגרים, בהסכמת נציגות הדיירים, הטבות ספציפיות, כמו סיוע באריזת החפצים".
מה עושים עם הטענות והתלונות של הדיירים?
"נושא לוחות הזמנים הוא רגיש מאוד – פרויקטים של פינוי־בינוי הם פרויקטים ארוכים, ומאחר שמונוסון הייתה פרויקט הפינוי־בינוי הראשון בארץ, הוא גם נמשך הרבה יותר מכפי שצריך היה. יזם שיוכל לתת מידה של ודאות בלוחות הזמנים לסיום הפרויקט, יקטין משמעותית את החששות ולכן את התנגדויות הדיירים. אלמנט נוסף שדורש התייחסות הוא רתימת תושבי השכונה – בעיקר מובילי דעת הקהל שביניהם - יש להציג בפניהם את היתרונות של הפרויקט. בכלל, פרויקטים של התחדשות עירונית הם בהגדרה פרויקטים של win־win, וחשוב לשקף זאת לדיירים" מסכם נוישל.
כשהיזם פושט רגל
גולן (שמו המלא שמור במערכת), 45, הוא בעלים של שתי דירות בתל־אביב שעברו תמ"א 38/1. בשני הפרויקטים הוא שימש נציג הדיירים. פרויקט אחד, ברחוב בית אל, עבר תלאות רבות וכעת הוא סוף סוף נמצא בביצוע. במקור היו בו 32 בעלי דירות, ועכשיו מוסיפים לבניין 2.5 קומות, ועוד 26 דירות. "את הפרויקט יזמנו לפני ארבע שנים ורק בתחילת 2018 התחילו לבנות", הוא מספר. "אחד הקשיים נבע מכך שיש אצלנו דיירים של עמידר. למרות שכולם רצו בפרויקט החתמת הדיירים הייתה לא פשוטה, היה הרבה בלבול מצד הדיירים וחוסר התאמה בין הרצוי למצוי. היה צורך בהתאמות, כמו למשל הזזת המטבח, אבל כולם קיבלו אותו דבר. בגלל שמדובר בפרויקט שאמור להיות משתלם מאוד כלכלית ליזם הוא יצא לדרכו מהר יחסית, ויש לנו קבלן ביצוע מצוין".
הפרויקט השני נמצא ברחוב ענתות בגני צהלה. "את הפרויקט התחלנו ליזום כבר לפני עשר שנים אבל מכיוון שבשנים הראשונות לעיריה וליזמים לא היה כל כך הרבה ניסיון בפרויקטי תמ"א. הוא הזדחל. למעשה, רק לפני חמש שנים התקשרנו עם היזם. בפרויקט 16 דירות, ונוספו לנו עוד 4 דופלקסים. משפצים כבר ארבע שנים, אך עדיין אין טופס 4. ייתכן שאחת הסיבות לעיכובים היא העובדה שהפרויקט גבולי מבחינה כלכלית".
בפרויקט ענתות הדיירים קיבלו ערבות בלתי תלויה, ובגין העיכובים הם קיבלו מהיזם 60 אלף שקל. היזם נקלע לקשיים וכעת הפרויקט נמצא בכינוס נכסים. "בפרויקט התחלפו הרבה קבלנים", אומר גולן. "היזם לא תקשר עם הדיירים. לא תמיד כשאתה חותם על חוזה אתה יודע לסגור את כל הפינות. חייבים עורכי דין מנוסים בתחום, אחרת אוכלים אותה".
כבעל ניסיון, מהם בעיניך הגורמים המשפיעים ביותר על תהליכי התחדשות עירונית?
"דיירים סרבנים זו בעיה קשה מאוד, כי סירובם לחתום מלווה במסכת של השמצות. הם מאיימים עליך ועל הנציגות, האשימו אותי שאני נציג של היזם, ובסוף התנצלו בפניי על כך. ירקנו דם עד ששיכנענו אותם. לכן נציגות דיירים לא יכולה למנות דייר אחד או שניים אלא ארבעה בעלי דירות שצריכים להבין שזו עבודה ולהיות פעילים יום יום. בשני הפרויקטים היינו ארבעה וחמישה נציגים.
"בנוסף, חשוב מאוד שיש מפקח בנייה מטעם הדיירים שלא תלוי ביזם. אסור להאמין להבטחות אלא רק למה שמועלה על הכתב. למשל, הבטיחו אריחים או מזגן, ואז עורך הדין של היזם מוסיף את המילים 'או שווה ערך'. מי מחליט מה זה שווה ערך? רצוי לכלול בחוזה את כל הפרטים של ההרחבה, למשל, תוספות כמו נקודות חשמל, אחרת עלולים לשחוט אותך בכסף. צריך לבדוק את היזם בציציות, לבדוק בניינים מקבילים. הם אמנם מחליפים את השמות של החברות, אבל אסור לקנות חתול בשק. צריך לדבר עם נציגות דיירים מפרויקטים קודמים של היזם. אלמלא עו"ד דולפין מינצר כרמון איני יודע אם היינו מסיימים את הפרויקט הזה. כדאי לעדכן את הדיירים באופן תקופתי קבוע. הנציגות נושאת בעול כבד, ולכן חשוב לשמור על חזית מגובשת".
שלושת השי"נים
כללי ברזל שיאפשרו לנציגי הדיירים לנווט את התחדשות העירונית אל חוף מבטחים
עיקר תפקידה של הנציגות הוא בתחילה במתן מעטפת יעילה להתקשרות בהסכם עם היזם, על ידי מינוי עורך דין ומפקח בנייה. בהמשך, עליה להיות הגורם המקשר בין כל הגורמים. הנציגות אינה מוסמכת לחתום בשם בעלי הדירות על ההסכם שיגובש. כל בעל דירה זכאי לבחון את ההסכם. לחברי הנציגות יש מנדט לפעול לשם קידום העסקה בשם כלל הבעלים, ובכלל זה לרכז הצעות לביצוע הפרויקט, לבחון את היזמים, לנהל מו"מ ראשוני, לאתר אנשי מקצוע. עליהם להציג בפני כלל הבעלים את ממצאי הבדיקות שערכו, לרבות המלצותיהם.
קבלו הסמכה בכתב: ערכו כנס בעלי דירות וקבלו מנדט רחב מהבעלים לפעול כנציגות. יש להחתים את כלל הבעלים על כתב הסכמה שלפיו הם מצהירים על רצונם העקרוני בפרויקט, וכן על מינוי חברי הנציגות לפעול בשמם, מבלי שתינתן לנציגות סמכות להתקשר בשם הבעלים בעסקה עם יזם כלשהו. עופר פטרסבורג
הגבילו סמכויותיכם לאחר חתימת ההסכם עם היזם. תפקיד הנציגות מצטמצם לצינור המקשר בין הבעלים ליזם. המידע ככלל זורם בראשיתו אליה וממנה לבעלים.
בקשו לקבל חסינות: מכיוון שהנציגות פועלת כגוף וולונטרי שאינו מקצועי, יש להגן עליה מפני תביעה בגין פעולותיה ותפקידה. כדאי לכלול בגוף ההסכם הוראת חסינות המונעת הגשת תביעה כנגד הנציגות, למעט במקרים קיצוניים ביותר של מעילה באמון ופעולה חסרת תום לב.
היו מחויבים: הליך תמ"א דורש משאבי זמן רבים ומחויבות גדולה מצד נציגי הדיירים. אם אינכם מסוגלים להתחייב לתהליך פנו את מקומכם לנציג פנוי יותר.
מומחיות: רצוי שהנציגות תהיה מורכבת מדיירים בעלי מומחיות שונה שיכולים לתרום לתהליך גם מבחינת ידע. למשל, אם יש בבניין אדריכל, כדאי שהוא יהיה שותף בנציגות. יש לחלק ביניכם את העבודה כך שאחד מכם אחראי על הקשר עם הדיירים, והאחרים ידאגו להיבטים הנדסיים ומשפטיים. ככל שהמתחמים גדולים יותר, חלוקה כזאת תועיל יותר.
שלושה בסירה אחת: יש לקבוע מספר סביר של נציגים, ועדיף מספר אי זוגי כדי שבמקרה של חילוקי דעות הרוב יכריע. בבניין בן 16 דיירים יש לקבוע שלושה נציגים לכל היותר.
טיפוסים: הרכב נציגות צריך לייצג נאמנה את הרכב הבעלים. כך, אם קיימים מספר טיפוסי דירות – דירות גדולות, דירות מושכרות, דירות קרקע וכו', כדאי לנסות שלכל טיפוס דירה יהיה נציג כי לעיתים האינטרסים של כל סוג דירה שונים.
ששש: אל תהיו שושואיסטים. הקפידו על עקרון שלושת השי"נים: שקיפות, שוויון, שיתוף. פעולה נכונה - תניב שי"ן נוסף: שקט.
דווחו: יש להקפיד על דיוור ודיווח אחת לתקופה, ובכל מקרה בכל צומת חשובה (לדוגמה, בחירת אנשי מקצועו כו').
תנו אמון בבעלי המקצוע: החלטתם להתקשר עם בעלי המקצוע וחתמתם על חוזה איתם? תנו בהם אמון. חשדנות תעכב את הפרויקט.
נכתב בסיוע עו"ד עמית נסים, שותף במשרד עו"ד מינצר כרמון, המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית פינוי־בינוי ותמ"א 38.
הכתבה פורסמה במוסף "ידיעות הנדל"ן" ב"ידיעות אחרונות"
לפנייה לכתב/ת 
