על קו ההתחלה

"הקלף המנצח של כחלון - 20 אלף פועלים סינים בדרכם לישראל", בישרו כותרות העיתונים לפני כשנה וחצי. אלא שהם לא באו, גם לא התקשרו. למעשה, בימים אלו עוזבים את הארץ 3,000 פועלים סינים ותיקים לאחר שפג תוקפה של אשרת העבודה שלהם. 3,000 הפועלים הסינים שאמורים להחליף אותם, לא יגיעו לכאן: הקבלנים מוותרים על שירותיהם. מדינת ישראל תיאלץ לשלם לסין כמיליון דולר, קנס על אי ניצול העובדים.  

הסיבה המרכזית שהסינים נשארים בסין היא הירידה הנמשכת בהתחלות הבנייה. החודש נרשם שפל של חמש שנים בהתחלות הבנייה בישראל ברבעון הראשון של 2018: צלילה בהתחלות הבנייה של 30 אחוז ביחס לרבעון המקביל אשתקד. כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. גם הצד השני של המטבע אינו מעודד: בגמר הבנייה חלה ירידה של 11 אחוז ברבעון זה, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. אין פלא אם כן שבשוק שוררת פסימיות, והיא רק מתגברת. קרן המטבע הבינלאומית כבר הזהירה כי אם תימשך הירידה בהתחלות הבנייה, מחירי הדירות יעלו. גם כלכלני ה־OECD מזהירים מקצב בנייה חלש בישראל.

הירידה בהתחלות הבנייה היא קודם כל נגזרת של המדיניות שהתווה שר האוצר משה כחלון. בראש סדר העדיפויות שלו במלחמתו להורדת מחירי הדיור עומדת תוכנית מחיר למשתכן. ההיצמדות לתוכנית גרמה לכך שקבלנים אינם יכולים לקדם מכרזים בשוק החופשי ולכן הם בונים פחות, ומכאן בין השאר נובעת הירידה בהתחלות הבנייה. מכיוון שהיזמים והקבלנים אינם יכולים להתרכז רק במכרזי מחיר למשתכן, הם הגבירו את פעילותם בתחום ההתחדשות העירונית, אבל שם, כידוע, התהליכים איטיים עוד יותר, וגם זה לא מסייע להתחלות הבנייה. "תוכנית מחיר למשתכן לא הורידה מחירים כפי שהבטיח האוצר, אלא רק הביאה לכך שרוכשים פוטנציאליים יושבים על הגדר ולא רוכשים דירות, וזה בא לידי ביטוי בין היתר בירידה בהתחלות הבנייה, שכן גם הקבלנים מחכים לראות את ההתפתחות בשוק", אומר אבי זיתוני, הבעלים של חברת א. זיתוני.

פרויקט נווה-דורון ברמלה(צילום: אאירן פפיסמדו)

לפי נתוני הלמ"ס, הירידות בהתחלות בנייה ניכרות בכל חלקי הארץ. הירידות החדות ביותר ב־2017 נרשמו באזור יהודה ושומרון – 47.1 אחוז, ובאזור ירושלים – 24 אחוז. גם בבאר־שבע המצב לא מזהיר: בבירת הנגב לפי הלמ"ס, החלה ב־2017 בנייתן של 866 דירות בלבד, כ־44 אחוז פחות מהשנה שלפניה.

לעומת זאת, יש מקומות שבהם שיעור התחלות הבנייה זינק ללא שום פרופורציה, ומעבר לביקושים. בקריית־מוצקין, למשל, נרשם זינוק של 534(!) אחוז בהתחלות הבנייה, כלומר שיעורן עלה כמעט פי שישה. הסיבה לכך היא שהרוב הגדול של התחלות הבנייה מתבצעות במסגרת מכרזי מחיר למשתכן. אך זהו, כאמור, היוצא דופן. קחו למשל את קריית־ביאליק השכנה, העיר הרביעית שחתמה על הסכמי־גג, עוד בתקופת כהונתו של יאיר לפיד כשר האוצר. מאז, מצבה רק הידרדר. "היום, כל מכרז שיווק לדיור שנכשל אני מרוצה. זה נותן לי אוויר לנשימה", מודה אלי דוקורסקי, ראש העירייה.

מי צריך קמפיין

בענף הנדל"ן לא מפנים אצבע מאשימה רק כלפי תוכנית מחיר למשתכן, אלא גם כלפי המדיניות הממשלתית התקשורתית בעניין. יש אפילו קמפיין, "לא קונים דירה במחיר בועה", ולטענת רבים מבכירי הענף, הקריאה של הממשלה לציבור הרוכשים להמתין עד לזכייה המיוחלת בהגרלה במסגרת מחיר למשתכן וההבטחה לירידת מחירים, מביאה לירידה זמנית ברכישת דירות בכלל ודירות חדשות בפרט. קהלים רבים ממתינים לבשורה, לא רק זוגות צעירים שמעוניינים לגשת להגרלה. גם משפרי דיור ומצמצמי דיור מתקשים כיום למצוא דירה חדשה שתתאים לצרכיהם או למכור את דירתם הנוכחית. כיום, רק מי שחייב לעשות כן מוכר את דירתו, והדבר מקטין עוד יותר את היצע הדירות בשוק.

לדברי נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ. "משפרי הדיור נאלצים להמתין חודשים רבים עד למכירת דירתם, וזה אחד הגורמים לירידה של כ־30 אחוז בשיווק הדירות של חברות הבנייה בשנתיים האחרונות. כתוצאה מכך, חברות הבנייה לא מקדמות פרויקטים חדשים".

גם רבים מהמשקיעים כבר לא מתמקדים במגורים. חלקם מעבירים את הונם להשקעות בחו"ל, ואלה שעדיין מחפשים להשקיע בארץ, עברו להשקיע בנדל"ן מסחרי ורוכשים משרדים.

אז המדינה ששאפה לירידה של מחירי הדירות, אכן הצליחה לעצור את השוק, אבל לא באמצעות מענה על הביקוש, אלא בכך שגרמה ירידה מלאכותית בו.

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין אומרת כי הקיפאון בשוק הדירות מאוד לא בריא. "הרי הביקוש לא באמת ירד – אנשים עדיין זקוקים לדירה, ויש פער של עשרות אלפי דירות באזורי הביקוש בין הרצוי למצוי, פער שרק הולך וגדל בשל הגידול באוכלוסייה. הקבלנים מצדם רואים שהם מתקשים למכור את המלאי שלהם בחלק מהמקרים, לחלקם אין כסף להתקדם לפרויקטים נוספים, ואחרים מחכים שהמצב ישתפר".

כאשר ממפים את התחלות הבנייה שבכל זאת קיימות, מתברר כי רוב הבנייה היום אינה מתבצעת באזורי הביקוש אלא היכן שאפשר לשחרר קרקעות, כלומר בפריפריה, באזורים שבהם אין ביקוש גדול. "הצפה ביחידות דיור בפריפריה לא תועיל ולא תספק פתרון או חלופה לביקוש במרכז", מדגישה בוגין. "זהו 'מוצר' לגמרי אחר שאינו פותר את בעיית הביקושים שרובם באזור המרכז". ומוסיף מאיר טל, מנכ"ל קבוצת כנען: "התחלות הבנייה ממשיכות לרדת משום שפרט למכרזי מחיר למשתכן אין מכרזים של המינהל באזורי ביקוש ובכלל בכל המדינה. גם העובדה שאין קרקעות זמינות באזורי הביקוש תורמת לכך".

קרקע לא בשלה

גורם מרכזי נוסף הוא הרשויות המקומיות. מתברר כי לא כל הגורמים בשלטון המקומי רואים עין בעין את האינטרס הממשלתי להגדלת היצע הדירות ובהקדם. הבחירות המקומיות מתקרבות והדבר האחרון שראשי הערים צריכים, הם תושבים המתלוננים על מפגעים כתוצאה מבנייה סמוך לביתם. לכן נוטים עכשיו ברשויות המקומיות להאט עוד יותר את קצב מתן אישורי הבנייה, שבלי כל קשר לבחירות הוא איטי ממילא. מלבד מדיניות זו של בלימה ועיכוב, גם המחסור בכוח אדם מקצועי ומיומן לבדיקת התוכניות, מהווה מכשול לקידום ההיתרים.

"תוכניות רבות מחייבות תב"ע שצריכה לעבור גם ועדה מקומית וגם ועדה מחוזית ולוקח שש־שבע שנים לקבלת היתר לכל אחת מהן", מסביר עזרא ערוסי, מנכ"ל חברת משהב. "גם בתוכניות של התחדשות עירונית ופינוי־בינוי קבלת היתר לוקחת בין שנתיים לשלוש, אם לא יותר. בוועדות המחוזיות שבמרכז הארץ נמצאות מאות תוכניות תב"ע בדיונים, תקועות בסבך". כך, למשל, ב־2014 זכתה משהב במכרז במעלות, אבל את העבודה התחילו רק ב־2017. באלקנה זכו במכרז בתחילת 2015 – אך התחילו לעבוד רק בחודש שעבר.

"סביר להניח שהקיפאון והקיטון בנתוני המכירות היווה תמריץ שלילי ליזמים להשקיע בקידום ההיתרים", אומר אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג.

לדברי יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים של תל־אביב־יפו–בת־ים ומנכ"ל משותף בקבוצת כתב, יזמים לא מוציאים לשוק החופשי פרויקטים חדשים בגלל קשיים ביורוקרטיים ברשויות המקומיות ומחסור בקרקעות.

שיווק הקרקעות בשוק החופשי נמצא כעת בירידה. גם אם יש כאלו, מחירן גבוה מאוד, ובגלל אי הוודאות בענף, איש לא ממהר לרכוש אותן. "הקרקעות הפרטיות הולכות ומתמעטות, והקבלנים מעדיפים לחכות עד שהשוק יתייצב ולא רוצים לקחת סתם סיכונים בחוסר ודאות", מסבירה שרון בן צבי, סמנכ"לית השיווק בקבוצת משולם לוינשטין. "הפניית כל קרקעות המדינה לבנייה למחיר למשתכן גורמת למחסור בקרקעות ובקבלת היתרים חדשים לטובת המחיר למשתכן", אומר הקבלן הוותיק אריה מזרחי, יו"ר התאחדות הקבלנים החדשה, "לכן מלאי הדירות העומד למכירה אינו ממומש".

בעיה נוספת היא שמשווקים ללא הרף דירות לקבלנים במכרזים, לפחות שנתיים־שלוש לפני שהתקבל עבורן היתר בנייה. חיים קראדי, מנכ"ל אשי פרשקובסקי: "בתוכנית מחיר למשתכן משווקים היום קרקעות שתכנונן טרם הבשיל, ולכן נראה את התחלות הבנייה בהן רק במהלך 2019".

בעיני מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, עו"ד אליאב בן שמעון, הירידה בהתחלות הבנייה, לצד התרחשויות נוספות במשק, מסכנת את תוכניות הממשלה באשר לשוק הדיור. "השילוב הקטלני של ירידה בהתחלות הבנייה, יחד עם העלייה במחירי ביצוע הבנייה והזינוק במחירי תשומות הבנייה המרכזיות דוגמת: ברזל, חומרי חציבה לבטון וסלילה, יחד עם הדרישות המכבידות של רגולציה ומיסוי, מגיעים לתוספת בלתי נסבלת של מעל 45 אלף שקלים למחיר דירה ממוצעת בתוך שנה וחצי בלבד", הוא מסכם ומזהיר, "וכל זה יחד מהווה איום על יכולת הממשלה לטיפול בשוק הדיור".

ממטה הדיור נמסר בתגובה: "הירידה במספר התחלות הבנייה מתרחשת בהתאמה לתהליכים המתרחשים בשוק הנדל"ן: 1. בשנה וחצי האחרונות שחררו המשקיעים לשוק 12 אלף יחידות דיור רק כתוצאה מהכבדת המיסוי על דירות להשקעה, ובכך גדל ההיצע עבור הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור.

"2. הקבלנים אוחזים במלאי אדיר של עשרות אלפי דירות המוצעות למכירה לקהל הרחב ללא הצלחה. על פי נתוני הלמ״ס בחודש אפריל האחרון, זמן ההמתנה לעסקת מכירה חדשה עמד על למעלה מ־14 חודשים.

"3. נתוני חברת חשמל מראים עלייה ברורה בקצב מסירת הדירות כתוצאה מבקשות לחיבורי חשמל. מהנתונים עולה כי בשנת 2017 חוברו כ־62 אלף חיבורים חדשים לחשמל. זוהי עלייה של כ־20 אחוז משנת 2016, שבמהלכה חוברו 51,600 דירות לחשמל".

עיכובים וייסורים

אז מה אפשר לעשות כדי להיחלץ מהקיפאון, ולהגדיל את התחלות הבנייה? כלכלני קרן המטבע העולמית מציעים לשפר את תהליכי הרגולציה ופעילות ועדות התכנון, לצד החדרת עוד חברות בנייה זרות לשוק. במקביל הם ממליצים גם לעודד את הרשויות המקומיות לבצע יותר עבודות פיתוח ולאשר יותר תוכניות בנייה והתחדשות עירונית בערים. "אני סבור שהמדינה צריכה להשקיע בתחום של התחדשות עירונית, לסייע בקיצור הבירוקרטיה וזירוז הליכי התכנון", אומר ליאור בכר, מנכ"ל ובעלים קבוצת בכר שמעדיף בינתיים לחכות ולבדוק איך השוק מגיב לצעדי האוצר.

ההתחדשות העירונית יכלה להיות פתרון לא רע להגדלת הבנייה, אם היא לא הייתה כרוכה בכל כך הרבה ייסורים ועיכובים בדרך. "פרויקטים כאלה לא מקודמים על ידי הרשויות המקומיות בצורה יעילה", טוען מאיר טל, מנכ"ל קבוצת כנען. "כך לדוגמה עיריית הרצליה החליטה להקפיא את כל פרויקטי תמ"א 38 במרכז העיר".

הבירוקרטיה היא אם כל חטאת. "אחד הגורמים לכך שאין היצע של דירות חדשות בשוק הוא הזמן הרב הנדרש לאישור תוכניות וקבלת היתרים לבנייה", אומר יגאל צ'ודנר, מנכ"ל ומייסד חברת נתיבי הקמה, המומחה בניהול הליכי רישוי והליכים סטטוטוריים. "קיים גם פער משמעותי בין כמות יחידות הדיור המאושרות בתב"עות לבין כמות היתרי הבנייה שניתן לקבל מכוחן. חשוב להבין כי הירידה בהתחלות הבנייה היא אינדיקציה לתהליכים שהחלו הרבה קודם. הרפורמה בתחום הרישוי הובילה לשינויים מרחיקי לכת באופן שבו פועלים היזמים, המתכננים והוועדות. יש להקצות משאבים לנושא הרישוי, גם מצד הממשלה, גם מצד הרשות וגם מצד היזם, דבר שיאפשר להכפיל או לשלש או אף יותר מכך את כמות היתרי הבנייה שיינתנו, התחלות הבנייה, טופסי 4 ותעודות גמר ליחידות דיור".

גם יו"ר התאחדות הקבלנים החדשה מציין את הבירוקרטיה כחסם. "הבירוקרטיה מביאה לשיתוק", אומר אריה מזרחי. "להוציא היתר בנייה לוקח שנתיים־שלוש, לעומת שלושה חודשים במדינות מתוקנות כמו ארה"ב. כל דירה סופגת 8 אחוז עלויות מימון בשל בירוקרטיה מיותרת".

לא פחות חשוב, לדעת הכלכלנים, הוא שיפור תשתיות וייעול התחבורה הציבורית ברמה ארצית שיסייעו בחיבור הפריפריה למרכז וכך יביאו לצמצום הדרישה לדירות רק באזורי הביקוש.

פתרון מתבקש נוסף להגדלת הבנייה בארץ קשור לטכנולוגיות הבנייה, אלא שכאן מתגלה האבסורד: ישראל היא מעצמה טכנולוגית, אך בענף הבנייה היא מתנהגת כאחרון הפועלים. ניסיונות התיעוש שנערכו במדינה ב־20 השנה האחרונות, כשלו פעם אחר פעם. "אנחנו אומה חדשנית, אבל בכל מה שקשור לענף הבנייה, פריון העבודה נשאר כמו בשנות ה־50", אומר דני מריאן, יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ולתשתיות. "לדוגמה, בתהליך הבנייה של 70 אחוז מהבניינים שגובהם עד תשע קומות, לא משתמשים בישראל במנוף. בארצות המערב, לעומת זאת, אפילו בבניית בתים צמודי־קרקע נעזרים במנוף שמייעל את תהליך הבנייה ומקצר את לוחות הזמנים".

בישראל משתמשים בבנייה מתועשת רק בהקמת בניינים ומגדלים בני תשע קומות ומעלה. "כשמדובר בבניינים נמוכים (עד תשע קומות) עדיין רווחת בארץ שיטת הבנייה המסורתית, אולם בבואנו לבנות מגדלים בני 50-20 קומות ומעלה, ישראל מובילה בטכנולוגיות הבנייה", מסביר האדריכל ואיש המגדלים גיל שנהב, המייצג בישראל את מועצת הבנייה העולמית לגובה. "האיכות והדיוק הנדרשים בבניית מגדלים לא מותירים כל ברירה ומחייבים בנייה מתועשת, בין אם מדובר בקירות בטון ושיש, ובין אם בקירות מסך מאלומיניום וזכוכית המיוצרים במפעל ומורכבים באתר".

בעיני האדריכל גיא מילוסלבסקי, המתכנן עכשיו את המגדל הגבוה בארץ, שיתנוסס בתל־אביב לגובה של 400 מטר ויכלול 100 קומות, הטכנולוגיה אינה הבעיה כי אם דווקא הבירוקרטיה. "מהניסיון האישי שלי הרבה פעמים במהלך הבנייה, לאחר שכבר התקבל היתר ראשוני, יש צורך בקבלת היתרים על שינויים, ובמקרים רבים קשה לקבל עבורם היתר. אנו נתקלים בהתנהלות קשה מול הרשויות, אשר גורמת לעיכובים ולהתארכות משך הבנייה", הוא מסביר.

היום, כדי לבנות בית בישראל נדרשים בממוצע 28 חודשים, בעוד שבתקופת כהונתו של אריאל שרון כשר השיכון והבינוי נדרשו לכך רק 18 חודשים בממוצע, ומאז כידוע הטכנולוגיה בארץ ובעולם רק הלכה והשתפרה. האם אפשר להגביר את קצב הבנייה בישראל? בהחלט כן. האם זה יציל את ענף הדיור מהקיפאון שהשתלט עליו ומהדשדוש בהתחלות הבנייה? הלוואי.

הכתבה פורסמה במוסף "ידיעות הנדל"ן" ב"ידיעות אחרונות"