מותחים את הגבול: הרבעים של ת"א
לראשונה בתולדות המדינה יזמה עיריית תל אביב יפו תוכנית רבעים מפורטת הקובעת את מערך ייעודי הקרקע בעיר הסואנת. כדי לבחון לעומק כיצד תשפיע התוכנית על תושבי העיר והיזמים, ערכנו סיור ברבעים 3 ו-4 ושרטטנו את השוני בין השכונות ואת גבולות הגזרה
בשיתוף מרכז הנדל"ן
היסטוריה: תוכנית הרבעים של תל אביב-יפו
אחרי מאות התנגדויות ועררים ולראשונה בתולדות המדינה אושרה במאי האחרון תוכנית רובע 4 בעיר תל אביב-יפו, שעתידה להוסיף כ-5,000 יחידות דיור חדשות בלב העיר, ואחרי עשור אושרה גם תוכנית רובע 3 בעיר, שצפויה להקל על מתן היתרי בנייה באזור הגיאוגרפי. התוכנית קובעת את ייעודי הקרקע בעיר הסואנת, וחלה על מבני מגורים במרכז העיר שלא הוגדרו כמבנים לשימור. בין היתר תכליתה לשמור על צביון הרחובות הקיים ועל השטחים הירוקים בעיר. "המטרה של התוכנית היא שכל עיר במדינת ישראל תתווה תוכנית לפי הצרכים שלה, לפי היקפי התשתיות והעומסים", מתאר עו"ד מורן גור, שותף במשרד רייסמן-גור ושות', המתמחה בתחום התכנון, הבנייה וההתחדשות העירונית. "הרציונל מאחורי תוכנית הרבעים היה ליצור ודאות מוגברת לתמורות, לתמריצים ולזכויות אצל תושבים, יזמים או כל אדם המעוניין להתקשר בתהליך של התחדשות עירונית", מוסיף עו"ד גור.
קו התפר: תוכנית הרבעים של העיר מתחה גבולות ברורים בין הרבעים 3 ו-4 במרכז העיר תל אביב-יפו, במטרה לבאר את סוגיית התמריצים והזכויות במתחמים השונים. קו התפר בין המתחמים הוא הציר הראשי - אבן גבירול. מזרחית לאבן גבירול מצוי רובע 4 בין נתיבי איילון, נחל הירקון ושדרות שאול המלך. ממערב מצוי רובע 3 בין נחל הירקון בצפון ורחוב בוגרשוב בדרום. "ברובע 4 קיימים תמריצים רבים יותר באופן יחסי לרובע 3, בין היתר בשל הכרזת אונסק"ו בעניין העיר הלבנה שמגבילה את הבנייה באזור המערבי לאבן גבירול", אומר עו"ד גור.
וכמו תמיד - אין טוב כמראה עיניים. אם תשוטטו בין גבולות הגזרה של המתחמים בעיר, תבחינו מיד בשוני בין זכויות הבנייה ברבעים. "הבניינים שעברו תהליך התחדשות עירונית ברובע 3, המוגבל יותר בתמריצים, לרוב קיבלו תוספת היתר של קומה וחצי בלבד, ללא תוספות אופקיות, והרחבות מסוימות. אפשר לראות גם בחזית הבניין ניסיון לשמר את הצביון של האזור, של הסביבה. אני לא בטוח אם אדם סביר שילך לו פה ברחוב יגיד: "זה פרויקט של תמ"א 38", הוא אומר.
היטלי ההשבחה: אליה וקוץ בה
לכאורה, התכנון המפורט שמגדיר את ייעודי הקרקע בדרכים, מבני ציבוריים, שטחים פתוחים, מגורים ותעסוקה בעיר תל אביב-יפו אמור לשפוך אור ולקדם את ההתחדשות העירונית בעיר. אלא שלדבריו של עו"ד גור, קיימת סוגיה בוערת שהמחוקק טרם פתר. "לצערנו הרב, על אף שלכאורה יש לנו כאן ודאות, אנחנו עדיין מזהים מגמה שלא נפתרה עד הסוף אצל המחוקק - הסוגיה היא היטלי ההשבחה. הבעיה העיקרית היא שכיום אנחנו לא יודעים ב-100% שהפרויקטים שנמצאים על שולחן הוועדה המקומית יוגשמו, ולכן לא בהכרח מגיע לוועדות כיום התשלום בגין היטל ההשבחה, ומובן שצריך להתייחס גם לזה ברגולציה ראויה", הוא מסביר.
מה חשוב לדעתך לפני שניגשים לתהליך של תמ"א 38?
עו"ד גור: "לפני שניגשים בכלל לתהליך של התחדשות עירונית, צריכה להיות ודאות מינימלית לפחות במישור הקנייני. זה דורש אנשי מקצוע טובים שיידעו לאמוד כל משוכה בדרך. בסוף חשוב מאוד לקבל את תיק המידע מהעירייה ולהבין מה בדיוק מותר ומה אסור, ובמקביל ליצור את הוודאות עם שמאי הוועדה בנוגע לגובה היטלי ההשבחה שיידרשו בפרויקט. המטרה הראשונית היא לקיים שולחן עגול עם הדיירים ולראות בשלבים הטרומיים אם יש הסכמה של בעלי הזכויות, הואיל ואם אין לי את זה וקיבלתי היתר בנייה, והלכתי עם זה עכשיו למפקחת על הבתים המשותפים – אני פשוט לא אוכל לקדם ולממש את היתר הבנייה, על אף שלכאורה יש לנו פה ודאות".
בשיתוף מרכז הנדל"ן
לפנייה לכתב/ת 
