זמן יקר
במדינות מתוקנות מקבלים היזמים היתר בנייה תוך 90 יום. אבל לא בישראל. אם תשאלו קבלנים כמה זמן חולף מהרגע שבו הושלם אישור התוכניות ועד התחלת הבנייה בשטח, הם ידברו על שלוש, ארבע ואפילו חמש שנים. אך בתחקיר נוסף בסדרת "מדינת חלם" מביא עופר פטרסבורג מקרה בירושלים שבו גם אחרי 15 שנה עדיין מחכים להיתר. מה מעכב את גדילת ההיצע של שוק הדירות בישראל
מאות זוכי הגרלות ביבנה למחיר למשתכן, מיואשים. במכתב לשר האוצר הם מספרים כי מאז זכייתם חלפה לה שנה של המתנה מורטת עצבים, שבמהלכה טיפס מדד תשומות הבנייה ביותר משלושה אחוזים, ובינתיים ראש העיר מסרב לתת היתרי בנייה לפרויקטי המגורים עד לבניית הרמפה של המחלף שהובטח לו בתמורה. "בכל יום שעובר אנו עדים לעוד ועוד חברים בקבוצה שלנו שמבטלים את הזכייה ועוזבים מתוך ייאוש", מספרים הזוכים ה"מאושרים".
בלי היתר בנייה, שמעניקה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה או רשות הרישוי, אי אפשר לבנות. כל בנייה ללא היתר, או בניגוד להיתר, היא עברה פלילית. העיכובים במתן היתרי הבנייה גורמים לעליית מחירי הדירות בשל מחסור בהיצע, להאטה במשק ולירידה בהתחלות הבנייה. ניתן לומר שהיתרי הבנייה הם צוואר הבקבוק של הענף.
כעת במיוחד, לקראת הבחירות המקומיות, נרשמת צניחה בהנפקת היתרי הבנייה לדירות חדשות ברשויות המקומיות. מתברר כי מאמצי הממשלה להגדלת היצע הדירות בישראל נתקלים ברבעון הראשון של השנה בתוצאה לא מחמיאה. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי סך היתרי הבנייה בישראל ברבעון הסתכמו ב-11,856 בלבד, ירידה של 13 אחוז בהשוואה לרבעון האחרון של 2017. אם מגמה זו תימשך הרי שבחישוב שנתי, תעמוד כמות היתרי הבנייה שיינתנו ב-2018 על קצת יותר מ-45 אלף - זאת לעומת 54.2 אלף היתרים שניתנו ב-2017, 54 אלף בשנת 2016 ו-55.7 אלף בשנת 2015.
מניתוח הנתונים שנעשה על ידי חברת אלדר שיווק, עולה כי רוב היתרי הבנייה ברבעון הראשון של השנה ניתנו במחוז המרכז ובמחוז תל־אביב - קרוב ל-6,000 יחידות דיור. באזור הצפון ניתנו היתרים לכ-2,000 דירות, ואילו בירושלים ניתנו היתרים ל-1,157 יחידות דיור. במחוז הדרום ניתנו היתרים ל-1,223 דירות - כמעט מחצית מההיתרים שניתנו במחוז ברבעון המקביל ב-2017.
ראש הממשלה בנימין נתניהו הבטיח כבר ב-2009 לקצר את משך ההמתנה למתן היתרי בנייה לשלושה חודשים בלבד. לפניו היה זה יצחק רבין שהתחייב לתקופה של 60 יום, אבל בפועל תהליך מתן היתרי הבנייה אורך בין שנה לשלוש שנים, ולפעמים אף הרבה יותר.
מניתוח נתוני התחלות בנייה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מהעשור האחרון, נראה כי בשנת 2010 חלה עלייה קלה בהתחלות הבנייה ל-40,280 דירות בשנה, לעומת 34,979 דירות בשנה שלפניה. העלייה הזאת הייתה הדרגתית ויציבה למדי עד שנת 2015. בשנה זו חלה עלייה דרסטית בהתחלות הבנייה עם קפיצה ל-53,414 דירות חדשות לעומת 47,032 דירות בשנת 2014. ב-2016 התמתנה העלייה, אבל שנה אחר כך חל מהפך: ב־2017 נרשמה הירידה הגדולה ביותר בעשור האחרון, והחלה בנייתן של 46,300 דירות בלבד. ברבעון הראשון של השנה הנוכחית החלו להיבנות רק 9,241 דירות. לשם השוואה, ברבעון הראשון אשתקד החלו להיבנות 13,225 דירות חדשות. כך שאם כמות התחלות הבנייה לא תגדל בשלושת הרבעונים הבאים של 2018, מגמת הירידה תימשך זו השנה השנייה ברציפות.
מי צודק
למעשה, המדינה יורה לעצמה ברגל. היא אמנם מעוניינת להגדיל את היצע הדיור, אך בשל בירוקרטיה מיותרת גורמת לעצירת מתן היתרי הבנייה. המודעות לכך קיימת, גם הרצון לפשט את התהליך. לפני כשנתיים חתם שר האוצר משה כחלון על תקנות המחייבות את הוועדות המקומיות לתת היתר בנייה תוך 90 יום מקסימום, וכוללות התקשרות מקוונת בין מגישי הבקשות להיתר לבין הוועדות. אז הוא חתם. בפועל, כלום לא השתנה. רק לאחר ששר האוצר התערב בעניין אישית, הוחלט בשבועות האחרונים להקדים בחצי שנה את הקמתה של שכונה ענקית של גינדי החזקות במסגרת מחיר למשתכן באור-יהודה. ראשת העיר ליאת שוחט זירזה את מתן היתרי הבנייה, לאחר שהזכאים איימו לצאת להפגנות בשל עיכובים בפרויקט. במילים אחרות: כשרוצים, אז אפשר.
אלא שטיפול פרטני יפה רק למספר בניינים מצומצם. טיפה בים. הבעיה חמורה הרבה יותר. ניתוח של התאחדות בוני הארץ קובע כי ב־30 השנים הבאות שוק הדיור בישראל יזדקק לעוד שלושה מיליון דירות חדשות כדי לענות על הביקוש הצפוי. איך ומתי יספיקו לבנות כל כך הרבה דירות? הרי החל מהכנת התוכנית לקרקע ועד מסירת הדירה לרוכש בישראל חולפות בממוצע 13 שנים. הבנייה עצמה אורכת שלוש עד חמש שנים. רוני בריק, נשיא התאחדות בוני הארץ, מסביר: "לפי הלמ"ס ובנק ישראל זמן ההמתנה מרגע השלמת אישור התוכניות ועד קבלת היתר בנייה עומד על שנה וחצי בממוצע, אבל האמת היא שבשטח פרק הזמן הזה ארוך בהרבה, כמעט תמיד. מערך תכנון הבנייה בישראל לא מכין אותנו לעתיד. יש פער גדול בין הידע והמוכנות של המתכננים בממשלה וברשויות המקומיות לבין מה שצריך לעשות כדי לעמוד בצרכים האובייקטיביים שייווצרו בשוק הדיור בשנים הבאות".
ורד צרפתי זבולון, סגנית נשיא התאחדות בוני הארץ וסמנכ"לית בחברת צרפתי שמעון, אומדת את הפער בזמנים. "אם בעבר לקח בין שנה לשנה וחצי לקבל היתר בנייה במדינת ישראל, כיום משך הזמן המוערך נע בין שלוש עד חמש שנים", היא אומרת. "הבירוקרטיה ברשויות המקומיות הפכה בלתי נסבלת, סחטנית ומיותרת".
דוגמה לבירוקרטיה מיותרת הן ההנחיות התכנוניות החדשות של הרשויות המקומיות שחורגות מסמכותן, שברוב המקרים סותרות את תוכנית בניין עיר (התב"ע) הקיימת. כך, העירייה לא מאשרת את תוכניות הבנייה של יזם שרוצה להתחיל לבנות בעיר לפי התב"ע ומציבה בפניו תנאים הרבה יותר מחמירים. היזמים מצידם מגישים עררים, והוצאת היתרי הבנייה מתעכבת.
"דוגמה לכך ניתן לראות במתחם הנרקיסים ראשון-לציון", אומרת צרפתי. "שכונה שלמה שאמורה לקום שם במסגרת מחיר למשתכן, תקועה. תוצאות המכרז הקבלני פורסמו כבר ב-2016, אבל מאז ועד היום אין שום התקדמות בגלל הנחיות תכנוניות חדשות של העירייה. רוב היזמים ניגשו לוועדת ערר, ועד שלא תתקבל החלטה מי מהצדדים צודק, לא ניתן לקדם מתן היתרי בנייה. בהנחה שכל העררים יסתיימו בקרוב, התחלת הבנייה צפויה רק בשנת 2019".
אם קיימת תב"ע בתוקף לגבי קרקע מסוימת, פרק הזמן שלוקח להקים עליה בניין בן כ-60 יחידות דיור עם קומת מרתף אחת הוא כארבע שנים, מרכישת הקרקע ועד לסיום הבנייה. שינוי תב"ע ברמה מקומית יגרום לעיכוב של כשנה נוספת. שינוי תב"ע בוועדות מחוזיות יביא לתוספת זמן של עד שלוש שנים. המשמעות היא שלהקים בניין שיאכלס כ-60 משפחות במדינת ישראל לוקח בין ארבע לשמונה שנים, כשהכל הולך לפי התוכנית ואין התנגדויות מיוחדות לתב"ע. חצי מהזמן מתבזבז על הליכים בירוקרטיים.
מי מאשר
גורם מעכב נוסף הוא חובת אישור התוכניות בוותמ"לים, אותן ועדות מהירות לפרויקטים לאומיים לדיור. קרקעות רבות משווקות ללא תוכניות בינוי, פיתוח, תשתיות ולוקח זמן רב עד קבלת האישור. כתוצאה מכך שוררת אי ודאות, ונוצרים קונפליקטים בין הרשות ליזם. אם בעת שיווק הקרקעות היו מאשרים מראש את כל התוכניות הנדרשות לצורך קבלת היתרי בנייה, גם ליזם וגם לרוכש הייתה ודאות בנוגע למועד קבלת היתר הבנייה ובשלב השני לגבי מועד האיכלוס. דוגמה לכך ניתן לראות בשכונת פארק הנחל בבאר-שבע, שם נבנים פרויקטים המיועדים גם למחיר למשתכן וגם לשוק החופשי.
ולא רק זאת. גם הליך הרישוי, שהיה אמור לקצר את זמן הבנייה, מאריך ואף מכפיל את הזמן הממוצע לביצוע. עופר זרף, מנכ"ל ובעלים של יסודות איתנים, מספר איך חברתו רכשה קרקע ביבנה בדצמבר 2015, אך רק ביולי השנה קיבלה את היתר הבנייה הנכסף. מדובר בשנתיים וחצי של התרוצצות ממשרד למשרד וכסף רב שיורד לטמיון. "נניח שהקרקע הזאת נרכשה תמורת 20 מיליון שקל, וכדי לממן אותה לקחנו הלוואה מהבנק בסך של כ-15 מיליון שקל, והריבית היא שלושה אחוזים: אם הזמן שלקח לי לעלות על הקרקע הוא כשנתיים וחצי, מדובר בכמיליון שקל שאיבדנו בתשלומים על הריבית", הוא נאנח.
היזם יוסי אברהמי, הבעלים של חברת הנדל"ן הנושאת את שמו, אומר כי בארץ אי הוודאות היא הדבר הוודאי ביותר בתחום הנדל"ן. "ברוב המקרים הקרקעות שהמדינה משווקת אינן מפותחות ולא בשלות לתחילת בנייה", אומר אברהמי. "כך למשל, באילת יש קרקעות שניתן לקבל רק כשנה וחצי עד שנתיים לאחר סגירת המכרז. זהו מצב אבסורדי, שבו היזם צריך לשלם מימון לקרקע במשך שנתיים מבלי לקבל אפשרות להתחיל תהליך של ייזום. הדבר גורם לכך שבמקום לרכוש קרקע, לבנות את הדירות ולמסור אותן בטווח של עד שלוש שנים וחצי, פרויקטים נמשכים עוד ועוד, והאיכלוס עלול להתעכב לתקופה של בין חמש לשש שנים ואף יותר".
מילא אם היה מדובר באישור אחד בלבד. אחת הבעיות במשק בכלל ובענף הנדל"ן בפרט היא ריבוי אישורים. פותח עסק חדש? צריך לקבל אישור מעשרות גורמים, רוצה לבנות פרויקט מגורים? לך תבקש אישורים מעשרות גופים שונים, שלעיתים אפילו לא מדברים זה עם זה. "בשנת 2013 זכינו בקרקע בשכונת פסגות אפק בראש-העין", מספרת עפרה חדד, סמנכ"לית חברת יורו ישראל. "את ההיתר לפרויקט קיבלנו רק לאחר שנה וחצי נוספות, כי היו בו המון יחידות דיור, ובעירייה לא היה מספיק כוח אדם שיטפל בכך. היינו צריכים להביא אישורים מגורמי חוץ רבים: תאגידי מים, הג"א, כיבוי אש, רשות העתיקות, המשרד לאיכות הסביבה, קק"ל, יועצי תנועה ועוד. מעבר לכך, בראש-העין חווינו משחקי כוחות בין העירייה לממשלה. לעיתים העירייה לוקחת את הקבלנים כבני ערובה ולא מאשרת להם להתקדם כי היא רוצה לקבל מהממשלה תקציבים לפיתוח, כמו שרצו שמחלף בכביש 5 יחבר אותו עם השכונה החדשה. ואחרי כל זה לוקח בין 30 ל-36 חודשים לבנות, וקבלת טופס 4 יכולה לקחת אפילו חצי שנה. המציאות מלמדת שלוקח כחמש שנים לבנות בניין מהרגע שבו זכה הקבלן במכרז".
בשנים האחרונות הרשויות מפנות את הבקשות ליועצים חיצוניים כגון יועצי תנועה, אינסטלציה, נגישות, חשמל ועוד. היועצים הללו אינם עובדי הרשות והם עובדים לפי לוח הזמנים שלהם. לא פעם הם מחזירים את התוכנית רק כעבור מספר שבועות, עם בקשות לתיקונים, ושוב צריך להגיש את התוכנית לאישור מחדש, וחוזר חלילה. יזם המתחיל פרויקט נעזר ביותר מ-15 יועצים, והתיאומים ביניהם בלבד מעכבים את אישור תוכניות הבנייה מעבר לכל היגיון.
עזרא ערוסי, מנכ"ל משהב, מספר שהחברה זכתה במכרז באלקנה בראשית 2015, אך קבלת הקרקע מחברת ערים וקבלת היתרים ארכו לא פחות משלוש שנים, וגם עכשיו, ניתן היתר רק ל-25 אחוז מכלל הדירות שבמכרז. ההיתר לבניית שאר הדירות מתעכב בין הוועדה המקומית למועצת התכנון העליונה ביהודה ושומרון. "אם פעם ההיתר נופק כשנה מהגשתו, היום זה לוקח בין שנתיים לשלוש שנים", אומר ערוסי. "כששואלים אותי האם קיים מלאי דירות משמעותי שהיה יכול לתרום להוזלה במחיר הדירות, אני עונה שאכן אין מלאי דירות, אבל יש מלאי גדול של בקשות המעוכבות ברשויות וממתינות לאישור והיתרים".
ואחרי שהבניין כבר עומד, לא נגמרות הצרות. "אחת הבעיות הנובעות מפרקי הזמן הארוכים שעוברים בין הזכייה בקרקע או קנייתה לבין קבלת היתר הבנייה, היא שלא פעם בטווח הזמן הזה השוק משתנה", אומר מיקי זיסמן, מנכ"ל קרדן נדל"ן. "נוצר מצב שלאחר השקעה של הרבה זמן וכסף בהחלטה על קהל היעד, תמהיל הדירות, נראות הבניין ועוד, בשלב היציאה לביצוע המוצר כבר לא מתאים. דוגמה לכך היא בפרויקט שלנו בנהריה: הגשנו בקשה להיתר תשעה חודשים לאחר הזכייה בקרקע, ומאז עברו כבר יותר משלוש שנים, והשוק באזור השתנה משמעותית. כשתכננו את הפרויקט, מצאנו שבנהריה צריך בעיקר דירות גדולות ומיוחדות, עם מרפסות וגינות רחבות. היום, לאחר שהשוק בנהריה הוצף בדירות גדולות וכבר אין להן שוק, הביקוש הוא דווקא לדירות יותר קטנות".
מי מחליט
בהתחדשות העירונית מצב הנפקת היתרי הבנייה גרוע אף יותר, למרות שבשנה האחרונה בהחלט רואים שיפור - כאשר בוחנים את ההיתרים שניתנו לתוספת דירות בבניינים קיימים (התחדשות עירונית), ניתן לראות כי ברבעון הראשון ניתנו כמעט 1,100 היתרים, עלייה של כ-13 אחוז ביחס לרבעון הקודם.
"דווקא כאן, במקום שבו המדינה ביקשה לעודד פרויקטים, לחדש את הערים ולחזק את המבנים - מסלול המכשולים הופך מורכב יותר והוצאת היתר דורשת שנים ארוכות", אומר גל קסטל, מנהל השיווק של חברת ארזים (ג.י.א) מקבוצת אורון אחזקות והשקעות. "נושא ההתחדשות העירונית רק ממשיך ומסתרבל במקום להפוך לפשוט יותר, לצערי ברור לנו היום שהנושא הזה אינו עומד במרכז סדר היום של מקבלי ההחלטות, ושההבטחות שניתנו במסגרתו אינן עומדות במבחן המציאות. הדרישות ברשויות המקומיות משתנות חדשות לבקרים, ויש רשויות מקומיות שממהרות לתקוע מקל בגלגלי ההתחדשות העירונית ולבלום אותה בכל דרך".
חטיבת ההתחדשות העירונית בקבוצת כתב, לדוגמה, המקדמת כמה פרויקטים באזור המרכז והשפלה, נתקלת בלא מעט חסמים בירוקרטיים בתהליך קבלת היתרי בנייה. בפרויקטים שלה ברמת-גן, החברה ממתינה כבר כמעט שנתיים רק כדי להיכנס לדיון בוועדה המקומית, זאת לאחר שכל החומרים הדרושים הוגשו לעירייה. "אנו מקדמים מספר רב של פרויקטים ברמת-גן בהליך תמ"א 38/2 ופינוי בינוי", מספר יהודה כתב, מנכ"ל קבוצת כתב ויו"ר ארגון קבלני תל־אביב־יפו ובת־ים. "כבר לפני כשנתיים הגשנו שני פרויקטים, בשדרות ירושלים וברחוב אמנון ותמר, לעירייה. אבל עיריית רמת-גן נוהגת לערוך שינויי מדיניות של זכויות בנייה ובינוי, דבר שמחזיר אותנו היזמים כל פעם אחורה, לערוך שינויים בתוכניות.
שינוי התנאים יוצר בילבול וחוסר ודאות בקרב היזמים, הדיירים, רוכשי דירות והפקידים וגורם לנזקים כבדים. המחוקקים וקובעי המדיניות צריכים להבין שבמקום לחוקק עוד חוקים פופוליסטיים יש צורך ברפורמה אמיתית שתיתן מענה לסרבול, להמתנה הארוכה להיתרים ולכל יתר הבעיות בענף. הם כנראה שוכחים שיש אוכלוסייה במדינת ישראל שחיה תחת איום של רעידות אדמה, איומים ביטחוניים ולא נדבר על תנאי מחייה קשים".
פרויקט תמ"א 38/2 של חברת אורבן נדל"ן, ברחוב בן גוריון ברמת-גן, מצוי כבר זמן רב בהליכי רישוי. הוועדה המקומית וכן הוועדה הארצית מפנות את החברה הלוך ושוב בנוגע לאישור מקום הכניסה לחניון בבניין בשל מיקומו בפינת הרחוב. "אנחנו נמצאים בהליך ארוך, סבוך ומתיש כבר חמש שנים", זועם דוד זהבי, בעלים משותף ומנכ"ל החברה.
"בתחילת הדרך הוועדה המקומית הפנתה אותנו לארצית. חיכינו לה שנתיים וחצי וכשהגענו התברר שהוועדה המקומית יכלה לטפל בנושא וחיכינו לשווא. הוועדה המקומית לא מודעת לסמכויות שלה ומטרטרת את היזמים בגלל זה. אחרי שכבר קיבלנו אישורים לתכנון הפרויקט, עיריית רמת-גן ערכה שינוי מדיניות באזור, ושוב נאלצנו לערוך שינויים תכנוניים ולחזור לוועדות. כשפרויקט עובר כל כך הרבה תהליכים, מועבר מוועדה לוועדה וגם נאלץ לערוך שינויים רטרואקטיביים בגלל שינויי מדיניות זה מצב בעייתי מאוד, שמעכב עוד יותר את הליך קבלת ההיתר, וכמובן גורר הוצאות כלכליות כבדות".
דוגמה מאלפת לקושי, למורכבות ולהימשכותם של ההליכים הכרוכים בהוצאת היתר בנייה ניתן לראות בימים אלה בשכונת מעלות דפנה בירושלים. משנת 2003, כשהגישה החברה היזמית בשכונה בקשה להוסיף לבניינים הקיימים שתי קומות, ועד היום - כלומר במשך למעלה מ-15 שנים (!) - עדיין לא ניתן לה היתר בנייה. כך התוכנית להוספת יחידות דיור באחת הערים הצפופות בישראל - תקועה.
"בתחילת הדרך, אי שם ב-2006, עוד היה מדובר בהתנגדות, הכמעט אוטומטית, של הדיירים", מנסה להסביר עו"ד גדעון חתוכה, המייצג את היזמים. "התוכנית נדחתה, אך היזמים ערערו, ובמועצה הארצית נקבע כי התוכנית תחזור לדיון בוועדה המחוזית, אשר קבעה כי יש לקדם אותה כי היא מיישמת מדיניות ציפוף". אך מאז, בעקבות דרישות ועדות התכנון לתיקונים, היו לתוכנית עשרות גרסאות. במאי 2015 היא אושרה להפקדה להתנגדויות, אך אף שבהחלטתה ציינה הוועדה כי תוספת הקומות המוצעת ונפחי הבינוי המתוכננים סבירים וראויים - התוכנית כאמור תקועה עד היום.
מי משלם
למרבה הצער, כיום המדינה לא מחייבת את רשויות התכנון לתת היתרי בנייה בפרק זמן מוגבל. בעולם זה לא כך. "במדינות מסוימות, אם היזם לא קיבל מענה תוך 90 יום מרגע הגשת הבקשה להיתר, מתקבל היתר אוטומטית", אומר אבישי בן-חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין. "כשמסתכלים על הנתונים היבשים בארץ לא קשה להבין למה היצע הדירות לא מצליח לספק את הביקוש הגובר, ומכאן גם מדוע מחירי הדיור מאמירים כל כך".
האבסורד הוא שמנהל התכנון במשרד האוצר השקיע עד כה כ-150 מיליון שקל בקיצור פרק הזמן להוצאת היתר בנייה. בין השאר, הוועדות המקומיות הוכשרו ליישום הרפורמה, ונציגי מינהל התכנון אף פעלו להטמעת מערכת "רישוי זמין" ברחבי הארץ, והדריכו אלפי עורכי בקשות באשר לאופן פעולת המערכת והשימוש בה. אבל פרק הזמן לא התקצר.
הבעיה המרכזית היא במחיר למשתכן. בעוד האוצר מתגאה בכמעט 50 אלף משקי בית בישראל שהתבשרו כי זכו בהגרלה המאפשרת לרכוש דירה מוזלת במבצע מחיר למשתכן, ניתנו רק קצת למעלה מ־15 אלף היתרי בנייה. מדינה מתוקנת שמעוניינת להגדיל את היצע הדירות הייתה מאפשרת לזכאים לבחור דירה מיד לאחר שקיבלו את הודעת ההגרלה בסמס, לחתום על החוזה - ולתת לקבלן להתחיל לבנות. אבל לא ישראל.
בתחילת הדרך אנשי משרדי האוצר והשיכון הבטיחו כי ההגרלות ייערכו רק לאחר קבלת היתר הבנייה. בפועל, כדי להציג נתונים שיעידו על הצלחת תוכנית מחיר למשתכן, ההגרלה נערכת עוד לפני שהיזם הגיש בקשה להיתר. הרוכשים מוזמנים לבחור דירות חודשים לאחר הודעת הזכייה, ואילו קבלת ההיתר מתרחשת רק אחרי שנה ומעלה. בראשון-לציון, לדוגמה, 3,616 דירות כבר הוקצו לזוכים, אבל רק 1,084 מהן קיבלו היתר. יותר מ-2,100 זוכים עדיין מחכים. במודיעין כבר הוגרלו 3,127 דירות, אבל רק ל-206 מהן ניתן היתר. עבור 180 דירות כבר הוגשה בקשה לוועדת התכנון, אבל מה עם שאר 2,700 הדירות שהוגרלו? גם בקריית־גת, בנתניה ובבית־שמש המצב דומה.
גם הקבלנים מיואשים. חברה בוני התיכון שבונה פרויקט בכרמי-גת הגישה עתירה לבית המשפט המחוזי בבאר־שבע נגד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כדי לבטל את המכרז שבמסגרתו זכתה בקרקע. זאת מכיוון ש-20 חודשים אחרי הזכייה, החברה עדיין לא קיבלה את המגרשים. בכתב התשובה שלה ביקשה רמ"י לקבוע דיון "בהקדם האפשרי" בשל "אי הבהירות שמייצרת התביעה ביחס לזכאי מחיר למשתכן".
"אנחנו מוצאים את עצמנו מתמודדים עם ועדות בפריפריה שלא מתמצאות בבנייה רוויה", מספר גלעד יפרח, מנכ"ל חברת גלעד מאי, הבונה למעלה מאלף יחידות דיור בשוק החופשי ובמחיר למשתכן. "בחצור הגלילית, יישוב שלא הייתה בו בנייה חדשה במשך כ-25 שנה ויש שם תושבים שמשוועים לדירות. לקח לנו שנתיים וחצי בממוצע לקבל היתר. בדיונים על היתר בפרויקט של מחיר למשתכן בחצור החליטו פתאום להגדיל תקן חנייה וגם שינו את התכנון הצפוי של הדירות וביקשו לבנות דירות קטנות. אבל התב"ע מדברת על דירה בגודל ממוצע של 122 מ"ר, ועל בסיס ידע זה ניגשנו למכרז". לדבריו, גם במצפה-רמון קרה להם דבר דומה עם הוועדה.
דוד לוי, בעלים ומנכ"ל משותף בקבוצת ארלוזורוב, המשווקת ובונה פרויקטים בנגב, אומר כי בפרויקט הכלניות בבאר-שבע, קיבלה החברה היתר בנייה רק לאחר כמעט שנתיים וחצי. "לא ביקשנו שום בקשות חריגות או הקלות, אבל התחושה הייתה שהמערכת הממוחשבת שבה משתמשת הוועדה המקומית לקליטת היתרי הבנייה חווה קשיים רציניים", מספר לוי. "היא נפלה מספר פעמים ולא ניתן היה להבין מה הגורם לבעיה. בנוסף, הרבה פעמים מסמכים הולכים לאיבוד במסדרונות של מקבלי ההחלטות וסדר הפעולות לוקה בחסר. תהליך קבלת ההיתר עיכב את הפרויקט בלמעלה משנה וחצי ללא קשר לזמן שלקח לקבל את הקרקע, והדבר גרם לפיגור גדול בפרויקט ולעוגמת נפש לרוכשים".
הפתרון נעוץ בתמונה הגדולה. בראש ובראשונה ישראל זקוקה לתוכנית מתאר ארצית מפורטת, שתכלול הרחבה של ערים מרכזיות, חיבור יישובים קטנים ויצירת שלושה מטרופולינים חדשים במרכז, בדרום ובצפון. האוכלוסייה בארץ צומחת בקצב מסחרר, ויש להפשיר לבנייה לפחות כ־1.5 אחוזים מהשטח הפנוי במדינה. במקביל יש לחייב כל רשות מקומיות לייצר בתוך זמן קצוב תוכנית מתאר משלה. "כיום, פעמים רבות המדינה לא מגיעה להסכמות עם הרשויות המקומיות על תכנון פרויקטים, וכל ראש עיר יכול להוריד את השאלטר בכל פרויקט שירצה, ולעכב את הוצאת היתר הבנייה. בחצי השנה האחרונה אנו רואים ראשי ערים רבים שלא מוכנים לתת היתרי בנייה בעיקר למחיר למשתכן, למרות שכבר נערכו הגרלות, כי זו הדרך שלהם לסחוט הטבות ותקציבים שלא ניתנו להם עד כה", אומר בריק.
ליגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת "נתיבי הקמה" המתמחה בניהול הליכים סטטוטוריים והליכי רישוי, יש הצעה נוספת. "יש צורך במציאת מהלכים שיאפשרו לרשויות להגדיל את כמות ההיתרים ולקצר את הזמן הלוקח להוציא אותם", הוא אומר, "מכיוון שהוועדות מתקשות לעמוד בלוחות הזמנים, אפשר לשקול למשל ביטול זמני של הקלות ושימושים חורגים בבקשות להיתרים למבני מגורים, להרחיב את רשימת העבודות הפטורות מהיתר ולהתוות מסלולים נוספים לקבלת אישור שאינם כרוכים בהליך רישוי מלא. דבר זה יפנה לוועדות זמן שבו יוכלו לקדם ולאשר היתרי בנייה למגורים".
לפנייה לכתב/ת 
