יצורי כלאיים

לאחרונה התבשרנו שעל אף כל הצעדים שנקט שר האוצר משה כחלון, מחירי הדירות חזרו לעלות. כחלון אומנם מצהיר מעל כל במה, שמצוקת הדיור תיפתר תחת שרביט המנצחים שלו, אבל לשוק הדיור, מתברר, כללים משלו.

לכל כתבות מוסף "ידיעות הנדל"ן

בפשטות אפשר להגדיר באמצעות שלושה מרכיבים מרכזיים את התנהלות השוק, כל שוק: היצע, ביקוש וגם פסיכולוגיה של חוק העדר. במקרה של שוק הדיור, הכוונה במרכיב האחרון היא לכל אותם היושבים על הגדר בציפייה לירידות מחירים. בסרט הזה כבר היינו. כך קרה למשל לשר האוצר הקודם יאיר לפיד, שהבטיח מע"מ אפס ו-150 אלף דירות להשכרה לטווח ארוך - הקונים ישבו על הגדר וחיכו לירידת מחירים עד שהגיעו הבחירות והתוכנית נגדעה. להבדיל מלפיד, השר כחלון לא רק מפזר הבטחות לחלל האוויר, אלא גם מבצע בפועל את תוכנית הדגל שלו, המחיר למשתכן, אבל הוא לא עושה זאת היכן שהוא רוצה, אלא היכן שיש קרקעות בידי המדינה.

פרויקט בנייה(צילום: יאיר שגיא)

זו הסיבה גם להיווצרותם של יצורי כלאיים הזויים: כמו מתחם לדיור בר השגה בן כ-3,900 דירות המתוכנן כמעוז יוקרה במרחק מטרים ספורים מהים, בשדה-דב, עם פינויו של שדה התעופה משם בסוף השנה הבאה. או למשל כמו התוכנית לבניית אלפי דירות במסגרת מחיר למשתכן דווקא בשכונת אפולוניה שלחופי הרצליה, תוכנית שטורפדה לבסוף על ידי הדיירים והעירייה. וגם כמו תוכניתו של שר האוצר לבנות בתים צמודי קרקע במסגרת מחיר למשתכן במקום הכי יוקרתי באילת, בניגוד לעמדת העירייה המקומית והשכל הישר.

אז כוונות טובות יש, אבל זה לא מספיק. יו"ר קבינט הדיור הקודם אביגדור יצחקי הבטיח לנו ירידות מחירים של 15 אחוז עד סוף 2017, ואם לא, אז הוא יתפטר, הבטיח. היום הוא עומד בראש מנגנון ההגרלות של מפעל הפיס.

הודעה מוכרת

מה גורם למחירי הדירות לעלות שוב? תחקיר בסדרת "מדינת חלם" עוסק ברעה החולה של הענף - העיכוב הנוראי במתן היתרי הבנייה. המדינה הציפה את השוק בקרקעות זמינות לבנייה למגורים; רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון הוציאו ליזמים מכרזים; 100 אלף דירות, הרבה מעבר ליעדי הממשלה, יצאו לשיווק וחלקן הגדול גם הוגרלו בקרב הזכאים. אלפי זוכים בהגרלות קיבלו הודעת סמס בנוסח המוכר: "ברכותינו. אתה קרוב מתמיד לדירה משלך. זכית בהגרלה לתור לבחירת דירה". ומה אז? כלום. מכאן ועד איכלוס, הדרך ארוכה ומייגעת.

במדינות מתוקנות מקבלים היזמים היתר בנייה תוך 90 יום, אפילו 60. אבל לא בישראל. כמה מתסכל. אם תשאלו קבלנים כמה זמן חולף מהרגע שבו הושלם אישור התוכניות ועד התחלת הבנייה בשטח, הם ידברו גם על חמש שנים. בגיליון זה תוכלו לקרוא על פרויקט בנייה בירושלים שאחרי 15 שנה עדיין מחכה להיתר. הסחבת במתן היתרים היא הבעיה המרכזית שבגללה היצע הדירות בישראל לא גדל, והמחירים עולים. לא לדאוג - יש לנו גם פתרונות.

משאת נפש 

מדברים על עליית המחירים, אבל מי קובע כמה עולה דירה? ומי מרוויח את הכסף שתשלמו תמורתה? התשובות מפתיעות. בגיליון זה נסביר מה מסתתר מאחורי מחירי הדירות.

יוקר המחיה ומחירי הדיור הגבוהים מטרידים כל הורה בשאלה איפה יגורו ילדיו. פנינו לאנשי המפתח ובכירים בענף הדיור בשאלה לאן הם היו מפנים את ילדיהם הפרטיים בשאלת מקום המגורים. ההמלצות שלהם שנאמרו מכל הלב יכולות לעזור גם לכם בבואכם לרכוש דירה.

אחת האלטרנטיבות האטרקטיביות ביותר עבור זוגות צעירים היו עד לא מכבר פרויקטים של התחדשות עירונית, מכיוון שהם איפשרו לקנות היום נכס בזול יחסית ולהשביחו בעתיד. בגיליון זה תוכלו למצוא סקירה נרחבת על הפרויקטים העתידיים המסקרנים ביותר.

רק קחו בחשבון שדירות המיועדות לתמ"א באזורי ביקוש הפכו למשאת נפש של זוגות צעירים, וגם של משקיעים, הבונים על רווח עתידי. אלא שגם בעלי הדירות הנוכחיים מבינים זאת היטב, ומעלים את מחירי הדירות מראש. ואי אפשר בלי מחיר למשתכן. כדי לבדוק מה חדש בפרויקט הדגל הממשלתי יצאנו לסיור עם ראש קבינט הדיור החדש זאב בילסקי, בפרויקטים של מחיר למשתכן שהתאכלסו סוף סוף, אחרי שלוש שנים של הבטחות. ביקשנו לראות מה בונים שם, והאם ההפרש של מאות אלפי שקלים ממחיר השוק החופשי אכן יכול להיחשב כמציאה לוהטת.

כך או כך, אין ויכוח שהאתגר הגדול ביותר היום, בשוק של קיפאון בבנייה וסחרחרת מחירים, הוא שיווק הדירות החדשות. סמנכ"לי השיווק ומכירות בחברות המובילות צריכים לעורר יש מאין את הביקושים הכבושים. בדקנו עם הבכירים שבהם איך הם עושים את זה. הפתרונות, מתברר, רבים: בין השאר הם מגדילים את הדירות, מסייעים במשכנתה לגיבוש ההון העצמי, הופכים את הבתים לחכמים, מפחיתים את הריבית, מעניקים סל מוצרים לבית, מספקים שירותי סטיילינג וצילום כדי שהדירה הישנה תימכר מהר ומפזרים סיכונים. שימו לב, בין ההצעות הללו יש דברים שיכולים לעזור לכם.

מפתח טכנולוגי

יהיו ההצעות מפתות ככל שיהיו, ועדיין, בלי גידול בהיצע המחירים לא יירדו. איך מגדילים אותו? המפתח הוא גם טכנולוגי. בשנים האחרונות מתרחשות בארץ תאונות קטלניות באתרי הבנייה. מספר הפועלים שנפלו השנה אל מותם בישראל גדל מאוד. אחת הסיבות לכך היא הבנייה הקונבנציונלית שנהוגה כאן כבר עשרות שנים ואינה בטיחותית מספיק. הטכנולוגיות החדשות ביותר כבר קיימות, וחלקן אפילו תוצרת כחול לבן. פרק נוסף בסדרת הבית הגלובלי בודק ממי אפשר ללמוד ועד כמה עתיד הבנייה בישראל רחוק מהתקדמות אמיתית. המסקנה: אפשר בהחלט לגלות קצת אופטימיות.

אז שנה טובה, חג סוכות שמח, ולהתראות אחרי החגים.