משיכונים למגדלים: פינוי-בינוי ברמת גן
נהוג להניח שמהליך פינוי-בינוי כל הצדדים יוצאים נשכרים - הדיירים, היזמים והרשות המקומית. למרות היתרונות הרבים, המספרים רחוקים מיעדי הממשלה ויזמים מלינים על חוסר שיתוף פעולה מצד הרשויות המקומיות, שחוששות לעומסים גוברים על תשתיות. יצאנו לפרויקט פינוי-בינוי בשלבי ביצוע סופיים ברמת גן, כדי לברר מדוע אין מספיק כאלה בארץ
בשיתוף קבוצת כנען
המחסור בעתודות קרקע במרכז הארץ והבנייה הישנה הולידו את הצורך בהריסת מבנים רעועים ובבנייה מחודשת על אותו תא שטח קיים. שיטת הפינוי-בינוי על שלל יתרונותיה ברורה: הדיירים מקבלים יחידות דיור מחודשות עם תוספות בנייה, היזם עולה לגובה והרשות המקומית עתידה להגדיל את הארנונה מהיחידות הקיימות שהורחבו בנוסף לחדשות. בשל הצפיפות ומספר התושבים הייתה העיר רמת-גן לחלוצה בתחום ההתחדשות העירונית.
"בעיר רמת גן חיים כ-150 אלף תושבים, בצפיפות דומה לזו של תל אביב-יפו - מדובר על צפיפות של 9,000-8,000 נפש לקילומטר מרובע", אומר איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען העוסקת ביזמות נדל"ן למגורים. "רמת גן מאופיינת בבנייה מאוד ישנה, משנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת. לפחות 50% מהמבנים זקוקות להתחדשות עירונית - אך לצערי רוב הרשויות המקומיות עושות הכל, גם אם לא במודע, כדי לדחות את ההתממשות של פרויקטים", מוסיף הנדלר.
"הנושא של התחדשות עירונית נותן מענה גדול מאוד גם למצוקת הדיור, בגלל שהוא מאפשר להכפיל ולשלש כמות של יחידות על תא שטח באזור ותיק, רווי תשתיות", אומרת השמאית דניאלה פז-ארז, בעלים ומנכ"לית פז הנדסה וכלכלה. "יש בזה יתרון אדיר, כי למעשה השכונה כבר פותחה, וברענון קל של הפיתוח אפשר להכניס עוד כמות גדולה מאוד של תושבים", מוסיפה פז.
למרות יתרונותיו הרבים של הליך פינוי-בינוי, המציאות המספרית בשטח רחוקה מהיעדים שהציבה הממשלה בתחום ההתחדשות העירונית - שכן רשויות מקומית חוששת מעומסים הולכים וגוברים על התשתיות, והיזמים מצידם מלינים על עיכובי היתרים בוועדות התכנון. "התחדשות עירונית מביאה איתה אוכלוסייה חדשה לשכונות ותיקות, שזה דבר מבורך. מצד שני, אין ספק שיצטרכו להגדיל את מספר בתי הספר ואת הכיתות. המצב יותר מסובך בתחום התשתיות - כבישים, מים וביוב - אבל פה הרשות המקומית צריכה לפעול בסיוע ממשלתי כדי להדביק את הפערים", מציין הנדלר.
"כביש צריך להיבנות בשלב הראשון, גם בית הספר לא יכול להיבנות בשלבים, הוא צריך להיבנות בשלב הראשון. ההשקעה הראשונית היא מאוד גדולה, ורשויות מתקשות לשים את ההשקעה הזו כשאין להן ודאות מתי בדיוק השכונה באמת תצטרך את המענה לתשתיות הללו", אומרת פז.
אין טוב ממראה עיניים: כדי לגלות את מעלותיו של הליך פינוי-בינוי אפשר לצפות במיזם נדל"ני שנמצא בימים אלה בשלבי ביצוע אחרונים. לאחר פינוין של 48 דירות ישנות בשכונת גן הערמונים ברמת גן, עתידה להסתיים בקרוב בנייתן של 168 יחידות דיור בשני מגדלים של 23 קומות. מדירות רעועות שנבנו בשנות ה-60, יהפוך בקרוב המתחם לחכם בעזרת שילוב טכנולוגיה חדישה. "בחרנו לשלב טכנולוגיות חכמות בהליך הבנייה - הדירות יהיו חכמות, וגם החניון והמרחבים הציבוריים", אומר הנדלר.
"הרשויות המקומיות מצד אחד חוששות מהגדלת הצפיפות והעומס על תשתיות קיימות, ולעומת זאת למדינה חסרות קרקעות. אני חושב שכל מה שקשור לבינוי צריך להיות תחת משרד הבינוי ולא להתפזר במשרדים אחרים. בנוסף צריך לקצוב בזמן את הטיפול בהיתרים מרגע הגשת הבקשה, לא יותר משישה חודשים לאישור בוועדה המחוזית, ואחר כך לא יותר משישה חודשים לאישור היתר בנייה - אם רק יעשו את זה, יצליחו לשחרר את מרבית הלחצים ונראה יותר פינוי-בינוי", מסכם הנדלר.
בשיתוף קבוצת כנען
