כשהשכן אומר לא: על סרבני תמ"א ופינוי-בינוי
פרויקטים של התחדשות עירונית עלולים להיתקע כשיש דייר סרבן. מתי ההתנגדות לגיטימית? ומה עושים נגד מי שפשוט רוצה תנאים משופרים?
נהוג לחשוב שביצוע פרויקטים מסוג התחדשות עירונית (תמ"א 38/פינוי בינוי) הם דבר מבורך ושכל הצדדים תמיד מרוויחים. אבל במציאות יש גם כאלה שלא מרוצים מהרעיון. דייר שבוחר שלא לשתף פעולה עם פרויקט יכול לגרום לתסכול רב ופגיעה של ממש בשכניו שבמשך שנים מחכים להזדמנות שבה יוכלו ליהנות מיתרונותיה הכלכליים והבטיחותיים של תוכנית התחדשות עירונית בבניין שלהם.
מתי ייחשב סירוב של דייר כסביר? מתי ייחשב הסירוב בלתי סביר? כיצד מאזנים בין שני האינטרסים המנוגדים – מצד אחד הפגיעה בדייר הסרבן ומאידך זכותם של שאר בעלי הדירות ליהנות מהתועלת הקיימת בהתחדשות עירונית? ומהו מקומו של האינטרס הציבורי בקידום פרויקטים מסוג זה?
במקרים רבים סירוב לאשר תמ"א 38 או פינוי בינוי נובעת מחשדנות כלפי הדיירים שיזמו את הפרויקט ופועלים לקידומו. ניתן לזהות שההתנגדות אופיינית לקבוצות אוכלוסייה מסוימות כמו קשישים שחיים זמן רב בדירותיהם, סובלים מחרדות ופוחדים משינויים. הללו גם מתקשים לעיתים להבין את המידע שנמסר להם, והשאיפה לחזק את ביתם מפני רעידת אדמה נמצאת בתחתית הדאגות שלהם.
קבוצה נוספת היא דיירים בעלי מוגבלות שרגילים לדירתם ואולי ביצעו בה התאמות והם חוששים מתקופת הביניים שבה הבניין יהיה "אתר בנייה" ומהאפשרות שהדירה החדשה שיקבלו לא תתאים להם. ייתכן גם שדיירים חדשים וצעירים שרק נכנסו לגור בבניין עם ילדיהם הקטנים יתנגדו מתוך חשש שלא יוכלו לעמוד בעלויות הכרוכות במגורים בבניין חדש (ארנונה גבוהה יותר, דמי ניהול וכו׳).
מתי סירוב הוא לגיטימי?
בהתאם לחוק ולפסיקות רבות שניתנו בנושא, סירוב יחשב סביר אם הוא מתבסס על אחת הסיבות הבאות:
העסקה אינה כדאית כלכלית: במקרה שבו שמאי מקרקעין קבע שהעסקה אינה כדאית מבחינה כספית, קביעה זו תהווה בסיס לגיטימי לסירובו של הדייר.
לא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש: על היזם להציע לדיירים מגורים חלופיים במקרה של פינוי-בינוי או תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש. במקרה של דייר בעל מוגבלות, הרי שעל המגורים החלופיים להיות הולמים ומותאמים לצרכיו.
לא הוצעו לדייר המסרב בטוחות הולמות: קיים שוני בין פרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38 הריסה ובניה, המצריכים בטוחות גבוהות יותר, לבין תמ"א 38 מסוג חיזוק ועיבוי, שבה הדרישה לגובה הערבות הבנקאית נמוכה יותר.
נסיבות אישיות מיוחדות: החוק קובע כי סירוב ייחשב סביר אם "קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב, שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר".
כלומר, נקודת המוצא של המחוקק היא שדייר המסרב לביצוע פרויקט התחדשות עירונית צריך לבסס סירובו על טענות ריאליות ולהוכיח כי האינטרס שבפגיעה בו גובר על האינטרס של שכניו, העיר שבה הוא גר והמדינה.
מה הרוב הדרוש?
לצורך ביצוע פרויקט חיזוק מבנים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין והוספת דירות, ללא הריסה) נדרש היזם להחתים 66.6% מבעלי הדירות בבניין. בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 (הריסת הבניין ובנייה מחדש) יש צורך ברוב גבוה יותר של 80% מבעלי הדירות. כדי להתחיל בפרויקט פינוי בינוי נדרשת הסכמת 80% מבעלי הדירות בבניין המשותף.
ואולם, בפועל, כדי שהפרויקט יוכל באמת לצאת לדרך, ברוב הפעמים אין מנוס מקבלת הסכמה ושיתוף פעולה של כל הדיירים. דייר נחשב "סרבן" אם הוא מתנגד לפרויקט גם לאחר שהושג הרוב הדרוש ללא סיבה סבירה.
בהליך בירור משפטי אצל המפקחת על המקרקעין או בבית המשפט (במקרה של פינוי בינוי) ייבחן סירובו של הדייר בהתאם למסגרת הנורמטיבית המשפטית כפי שהוצגה לעיל. כלומר, ככל שסירובו של הדייר לא יתבסס על אחת מארבע החלופות שעליהן עמד המחוקק, הרי שידו של הסרבן בהליך המשפטי המתנהל נגדו תהא על התחתונה ובמקרים מסוימים יידרש לשם פיצוי כבד לדיירים האחרים.
ברוב המקרים ניתן למצוא בנקל פתרון לפגיעות הנחשבות כסירוב סביר וליזמים יש אינטרס למצוא פתרונות אלו, ולכן על הדייר הנפגע להוכיח שלא נעשו כלל מאמצים כדי למנוע את הפגיעה בו.
לאחרונה אושרה הצעת החוק פינוי בינוי – עידוד מיזמי פינוי בינוי. היא שמה דגש בעיקר על דיירים קשישים ובעלי מוגבלויות וקובעת כי היזם יחויב להציע לקשיש מעל גיל 80 חלופות לעסקה הרגילה, כך שבמקום לקבל דירה בבניין החדש, הקשיש יוכל לבחור בין מעבר לדיור מוגן, דיור חלופי שהיזם ירכוש עבורו או קבלת תמורה כספית בגין הנכס.
בנוסף, בפרויקט תמ"א 38 של חיזוק מבנים יחויב היזם להציע לקשיש או לאדם שמרותק לביתו דיור חלופי לתקופת העבודות בבניין. כמו כן, רשות המסים אישרה מתן פטורים ממס בעת מכירת הדירה על ידי קשיש מעל גיל 70 ליזם או צד ג'.
- הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד חן רואימי
עוסק בתמ"א 38
ופינוי בינוי
לפנייה לכתב/ת 
