צדק חלוקתי: השינוי בהיטלי ההשבחה
תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה הוא הבשורה האחרונה בתחום היטלי ההשבחה של ענף הנדל"ן. מהן המשמעויות של התיקון, אילו חידושים הוא מביא ואילו דילמות צפויות לכולנו. שווה קריאה
בשיתוף מרכז הנדל"ן
כקטר של המשק הישראלי, נדמה שענף הנדל"ן לא נח על זרי דפנה רגולטוריים. ללא הרף מעודכנים חוקים, תקנות והוראות שנכנסות לתוקף חדשות לבקרים. נדמה שהדינמיות של הענף מאפשרת לשוק להתקדם ולהתפתח כל העת. דוגמה טובה לכך היא תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה, שנכנס לתוקף בחודש יולי, וצפוי להיות בעל השפעה משמעותית על ענף הנדל"ן כולו, ובעיקר בכל הנוגע להחלת חיובים בהיטלי ההשבחה.
שינוי תפיסתי במועד גביית ההיטל
אין ספק כי סוגיית היטלי ההשבחה היא הנושא הנדון ביותר בענף הנדל"ן, שכן על כל השבחת מקרקעין מחויב בעליה לשלם לרשות המקומית היטל השבחה בשיעור של 50% משווי ההשבחה. לא אחת מדובר בסכומים לא מבוטלים, ונשאלת השאלה: מהו מועד תשלום ההיטל? לעיתים קרובות, בעלי נכסים פרטיים ויזמים מלינים שמועד החלת המס אינו משקף את המציאות בשטח, היות שאין התאמה בין משלם ההיטל לבין מי שאמור ליהנות מעצם ההשבחה. את המצב הזה, שהביא לא פעם לדחייה או להימנעות מביצוע עסקאות (כשהיה ידוע כי החיוב בהיטל השבחה ודאי, על אף שלעיתים ההשבחה כלל איננה ישימה), נועד התיקון להסדיר.
לדבריה של עו"ד בתיה בראף מליכזון, שותפה בכירה במשרד עורכי הדין הררי טויסטר ושות', "תיקון 126 הוא תיקון הכולל שלושה אלמנטים, כשהמרכזי והחשוב מביניהם דן בהחרגת תוכנית מתאר כוללנית ממסגרת התוכניות שמכוחן מחויבת ועדה מקומית לתכנון ובנייה להשית תשלום היטל השבחה. בחלק מהרשויות המקומיות בארץ, כגון ת"א וחדרה, הוכנו תוכניות מתאר כוללניות שחלות על כל או על רוב השטח המוניציפלי של הרשות המקומית, וקובעות מדיניות תכנון לטווח ארוך, סל זכויות פוטנציאלי בכל ייעוד קרקע, הקצאת שטחים לצורכי ציבור ומגמות של התפתחות העיר לעשורים הבאים, ואולם מכוח תוכניות אלה לא ניתן להוציא היתרי בנייה. תיקון 126 קובע שיש לדחות את תשלום היטל ההשבחה מכוח התוכנית הכוללנית למועד מימוש הזכויות שיחול לאחר שתאושרנה תוכניות מתאר מפורטות, אשר מכוחן יוצאו היתרי הבנייה, כך שהחיוב בהיטל ההשבחה יבוצע כשזכויות הבנייה ייצאו מן הכוח אל הפועל", היא מציינת.
"תיקון 126 נועד לפתור בעיה שהתעוררה בעקבות אישורן של תוכניות כוללניות שמכוחן הוציאו ועדות מקומיות שומות של מאות אלפי שקלים לנכסים, גם כשמימוש הזכויות בפועל רחוק ואיננו ודאי, שהרי עדיין לא גובשה כל תוכנית מפורטת. התיקון עשה 'צדק חלוקתי' באופן שרק אחרי שתהיה ודאות ביחס למימוש זכויות הבנייה, הנהנה מההשבחה יישא בתשלום ההיטל. על פי התיקון, למעשה, המועד הקובע הוא לא המועד של אישור התוכנית הכוללנית, אלא מועד נדחה שבו תאושר תוכנית מפורטת שתהפוך את הזכויות המותנות למוקנות. ימים יגידו לאן הדברים יתקדמו בהקשר זה, אך אין ספק שזה ישפיע על ענף הנדל"ן, ונראה שמדובר בהשפעה רוחבית שתגולם בעתיד במחירי הנדל"ן", מוסיפה עו"ד בראף מליכזון.
וזה לא סופו של פסוק: תיקון 126 מתייחס גם לאפשרות לבצע פרה-רולינג (החלטה מקדמת) לגבי שיעור היטל ההשבחה. "מדובר בסעיף פרקטי, שיכול לעזור לנישומים לוודא את גובה ההיטל מראש", אומרת עו"ד בראף מליכזון. "בעבר הייתה מחויבת הוועדה המקומית לערוך שומה במועד מימוש הזכויות בנכס - בעת הוצאת היתר בנייה או ביצוע עסקה במקרקעין. עד למועד המימוש לא ידע בעל הנכס בבירור מהו גובה היטל ההשבחה שאותו יידרש לשלם. כיום, בעקבות התיקון, אפשר יהיה לבקש עריכת שומה מקדימה ללא קשר למועד המימוש. מדובר ביתרון שמאפשר ודאות ותכנון מס מוקדם: בעל הנכס יכול לדעת מראש מה גובה ההיטל שאותו יחויב לשלם, ומאותו מועד יכול הוא להתחיל את תהליך בירור השומה. ואולם, יש לזכור כי המתחיל בהליך הפרה־רולינג מחויב יהיה להשלים את הפרוצדורה הקשורה בתהליך: הגשת שומה נגדית, הגשת ערר לוועדת הערר, שמאי מכריע וערעור לבית משפט, שאם לא כן תהפוך שומת היטל ההשבחה לחלוטה".
"עניין נוסף מתייחס לנושא של הצמדוֹת של רכוש משותף", ממשיכה עו"ד בראף מליכזון. "אם בבניין מגורים ישנו רכוש משותף אשר צמוד לדירה פלונית - יחול ההיטל בגין השבחת החלק הצמוד לדירה על בעל הדירה שאליה ניתן להצמיד את הרכוש המשותף. תיקון זה נובע מפסיקה שהתקבלה בנושא עוד טרם התיקון, כך שהתיקון מאשרר את הפרקטיקה שנהגה בעקבות אותה פסיקה. כך לדוגמה, רק בעל דירת הגג יחויב בהיטל השבחה בגין חדר יציאה לגג, ובעל דירת קרקע יחויב בהיטל עקב האפשרות לבנות דירת גן או מרתף".
חוזים קיימים וטיפ חשוב לקונים
עד כאן נדמה כי לתיקון 126 לחוק התכנון והבנייה השפעות חיוביות רבות על השוק: הוא תורם לסדר והבנה, חותר ליצירת שקיפות ומבטיח התנהלות הוגנת יותר בכל הקשור לקביעת היטל ההשבחה ולהחלתו. ככלל, מנסה תיקון 126 ליצור קורלציה בין מי שמשלם היטל השבחה לבין מי שיוכל ליהנות בעתיד מהזכויות המושבחות, ובכך חשיבותו. עם זאת, יוצר התיקון חוסר בהירות ביחס לעסקאות נדל"ן שנעשו בתקופת הביניים, טרם חקיקתו, על אף שכלולה בתיקון הוראת מעבר. אם כן, ישנם קשיים שיוצר באופן טבעי התיקון החדש, בהיותו תיקון משנֶה מציאוּת.
"עד אישור התיקון, הסטנדרט בניסוח חוזים היה שהמוכר נושא בהיטל ההשבחה עד למועד ביצוע העסקה, ואילו התיקון דוחה כאמור את מועד החיוב לעתיד - למועד שבו המוכר כבר לא יהיה עוד בתמונה", מסבירה עו"ד בראף מליכזון. עניין נוסף טמון בהוראת המעבר, לשיטתה. "כעת נפתח חלון הזדמנויות חדש שלפיו נדחה תשלום ההיטל עד למימוש הזכויות מכוח תוכנית מפורטת, אולם חוזים שנחתמו לפני כניסתו לתוקף של התיקון החדש יעסיקו מן הסתם לא מעט עורכי דין, שכן אם בוצעה עסקה וניתן, על פי הוראת המעבר, לדחות את תשלום היטל ההשבחה למימוש הבא, כיצד ייפתר העניין בין המוכר לקונה בדיעבד, כשמדובר בעסקאות גמורות ובחוזים חתומים?"
עו"ד בראף מליכזון מתעכבת לסיום על נושא נוסף שיש לתת עליו את הדעת: "אם בעל הנכס מוכר דירה בעיר שיש בה תוכנית כוללנית, הוא כבר לא צריך לשלם היטל השבחה ומבחינתו זה נהדר, אך בעתיד, כאשר הזכויות מכוח התוכנית הכוללנית ימומשו, יצטרך הקונה לשלם את היטל ההשבחה, ולכן העסקה אמורה לגלם גם את שווי היטל ההשבחה שיושַת בעתיד על הקונה". לסיכומו של עניין, נדמה שתיקון 126 לחוק התכנון והבנייה יוצר סדר בכל הנוגע להיטל ההשבחה בגין תוכנית כוללנית, אך יוצר חוסר ודאות ביחס למחירי השוק, שבעתיד יפנימו ויגלמו במחיר העסקאות את התיקון.
בשיתוף מרכז הנדל"ן
לפנייה לכתב/ת 
