מתכננים לקנות נכס ולשפץ אותו? כך תעשו זאת בחוכמה
ישראלים רבים מבצעים את העסקה הגדולה בחייהם כלאחר יד. ואז, לאחר שרכשו נכס והם ניגשים למלאכת השיפוץ הם מגלים שלא תכננו נכון את התקציב, שהשינויים שחלמו לבצע לא אפשריים ואם כן, הם עולים כל-כך הרבה שהופכים את העסק ללא משתלם. לקראת ועידת אילת לאדריכלות ועיצוב שתתקיים השבוע, אתר "המקצוענים" עם הדברים שחשוב לדעת לפני שנכנסים להרפתקה
מי שידו אינה משגת לרכוש דירה חדשה, שלא לדבר על מגרש לבניית בית פרטי, שמורה האפשרות של רכישת דירה ישנה ושיפוצה. יש שיעשו זאת לצורך מגורים בדירה, ויש שיעשו זאת מטעמי השקעה מתוך רצון להשביח את הנכס ולמכור אותו ברווח לאחר מכן.
ואולם, רגע לפני שנכנסים להרפתקת השיפוץ, ומגלים שיש דברים שלא תוכלו לשנות בדירה או בבית – בטח שלא בעלות שיפוץ סבירה – הנה מדריך חשוב שיעשה לכם סדר וימנע תסכולים והפסדים כספיים.
מדוע חשוב שתתמודדו עם ה"אמת" של הנכס מראש, כיצד תעריכו מהי עלות השיפוץ הריאלית ואיך תדעו האם הנכס הוא יהלום לא מלוטש ששווה השקעה או נכס שתתקשו להיפטר ממנו? לפניכם המדריך המלא, מתוך נושא שיידון בהרחבה בשבוע הבא, במסגרת ועידת אילת לאדריכלות ועיצוב של מרכז הבנייה הישראלי.
(צילום: shutterstock)
עדיף להתמודד עם האמת בזמן: על חשיבות הייעוץ לפני הרכישה
בין אם רוכשים דירה לצורך השבחתה ומכירתה לאחר מכן, או מעוניינים לשפץ את הנכס ולהישאר לגור בו – כדאי לדעת מראש מהן המגבלות הקיימות בנכס. אלו, שלא ניתן יהיה לפתור בעזרת שיפוץ. ואם כן ניתן יהיה לפתור אותן, האם מדובר במגבלות שהשינויים שלהם יהיו כרוכים בהרבה מאוד כסף (לעתים, חצי מיליון שקל), ולפיכך לא בטוח שיהיו כלכליים בחישוב הכולל.
"מרבית הישראלים מבצעים את העסקה הגדולה ביותר בחייהם בצורה אינסטינקטיבית וללא ייעוץ מקצועי לרוב", אומרת האדריכלית שירה מוסקל, אשר תשתתף בפאנל "שיפוצים – לא מה שחשבתם", בוועידה הקרובה. "נוצר מצב אבסורדי שבו דווקא ההחלטה החשובה ביותר מתקבלת מהבטן, כלאחר יד. ולעומת זאת, לצורך עסקאות הרבה יותר פעוטות מתייעצים עם בעלי-מקצוע. ואז, כשמתגלות התקלות, הטעות מתבררת כיקרה במיוחד ואז נאלצים לשלם על כך כל החיים אם רוצים להמשיך להתגורר בדירה. ישנם נתונים שלא ניתן לשנות בדירה קיימת, לא באמצעות שיפוץ ולעתים גם לא לאחר הריסת הבית ובנייתו מחדש. מתווכי דירות, מתוך רצון למכור, מנסים לייפות את המציאות פעמים רבות ואף נוקבים בסכומי שיפוץ לא ריאליים למה שבפועל יצטרכו הרוכשים להוציא".
"כדי לקבל הצעת מחיר ריאלית, שלא תשתנה בהמשך בצורה משמעותית, מומלץ לקחת הצעת מחיר מלפחות 3 קבלני שיפוצים", אומרים במוקד השירות של אתר "המקצוענים". "מדובר בסכום לא מבוטל, ולכן חשוב שהצעת המחיר תהיה מפורטת ותכלול מפרט טכני ברור שכל סעיפיו מתומחרים, כדי שתהיה לכם יכולת השוואה אמיתית בין ההצעות. כמו כן, חשוב שהתמחור יכלול גם אלמנטים שאינכם בטוחים שתרצו לכלול, אך חשוב לתמחר אותם מראש וכן תוספות אפשריות שתרצו להוסיף והתקנות מיוחדות שאינן בגדר ה'סטנדרט'. פרט לכך, יש לקחת בחשבון סטייה של 15-20 אחוז מעלות השיפוץ, בגין בלת"מים".
כיצד יודעים אם הנכס אכן ראוי להשקעה בשיפוץ?
"אם מבין כלל הדירות שבחנתם יש דירה שאתה מאוד מעוניינים בה, מומלץ להגיע לפגישת ייעוץ אצל אדריכל עם התוכניות של הדירה", ממליצה מוסקל. "לרוב מתווכי הדירות יש תוכניות של הנכס (בין אם מדובר בדירה ישנה או חדשה). ראשית, חשוב לוודא שהתוכניות של העירייה הן מה שנבנה בפועל ולא מסתבכים עם בנייה לא חוקית. שכן אחרת, זו תהיה אחריות הקונה לטפל בכל נושא הרישוי. מעבר לכאב-הראש, זה גם תהליך יקר. אמנם זה דבר שעורך-הדין אמור לעשות בשלב החוזה, אך לרוב זהו שלב מאוחר מדי. בדיקה של אדריכל תהיה יותר יסודית, שכן יש לו הבנה גדולה יותר בתוכניות. שנית, בפגישת ייעוץ זו יינתנו אפשרויות של שינוי הנכס מבחינת מפתחים (חלונות ודלתות), שינוי חלוקת החדרים הפנימית וכו' והערכת שווי השיפוץ הנדרש. אם אתה קונה נכס עם "מגבלה" כדאי לדעת מראש האם יש לה פתרון ומה תהיה עלות השינוי".
לדברי הדס רוט, מעצבת-פנים שתשתתף גם היא בפאנל זה, הישראלים שוב ושוב טועים בהערכתם את שווי השיפוץ הריאלי. "כשקונים נכס, לרוב לוקחים משכנתא. אם לא יודעים להעריך נכון את עלויות השיפוץ האמתיות, נאלצים לקחת הלוואה נוספת לשיפוץ – שהיא הרבה יותר יקרה. כדאי להתמודד עם האמת בשלב ראשוני, ולדעת האם זה במסגרת התקציב. אם אין לכם תקציב לשיפוץ, אולי שווה לרכוש דירה זולה יותר. הרי בסוף, לישראלים רבים בשנים הקריטיות למגורים בנכס, חסרים 200 אלף השקלים האלה - שמיועדים לשיפוץ. ולרוב זה בדיוק הדברים שהכי זקוקים להם: סלון, פינת אוכל, גופי תאורה – כל מה שהוא הנשמה של הבית בעצם".
לפני ואחרי: יש הבדל בין שיפוץ קל של חדר רחצה לבין התמודדות עם פגמים בנכס ששיפוץ לא יוכל לפתור(צילום: באדיבות הלל אדריכלות ועיצוב פנים)
(צילום: באדיבות הלל אדריכלות ועיצוב פנים)
באילו דירות או בתים פרטיים לא כדאי להשקיע בשיפוץ?
ישנם מספר דברים שלא מצדיקים את הכניסה להרפתקה, שכן יש נתונים לגבי הנכס או הקרקע שלא יכולים להשתנות. כמובן שהרשימה ארוכה יותר, אך לפניכם דגימה של כמה בעיות מהותיות של נכסים שרבים תוהים לגביהם, ואשר אם יבחרו בהם, יצטרכו להתמודד עם בעיות שלא יוכלו לשנות אותן בעזרת שיפוץ.
מיקום, מיקום, מיקום: "אם מדובר בדירה או בבית פרטי, שהמיקום שלהם מאוד לא עונה על הצרכים שלכם – לא כדאי להשקיע מראש כסף בהשבחתם", אומרת מוסקל. "מיקום זהו אחד הפרמטרים החשובים ביותר. אם מדובר במשפחה עם ילדים, והדירה או הבית ממוקמים באזור לא נגיש למרכז העיר, זו 'מחלה' שלא תוכלו לתקן בעזרת שיפוץ".
עוד כתבות בנושא:
סוגי עץ לרהיטים: מה ההבדלים ביניהם?
צביעת דירה: איך מחשבים עלויות צבע
שיפוץ בגבס בבית: אסתטיקה ואקוסטיקה
דירה בקומה גבוהה ללא מעלית: גם דירה שאתם מעוניינים לגור בה עם ילדים קטנים, וממוקמת בקומה 4 ללא מעלית, היא נתון שתצטרכו לחיות איתו. מוסקל: "לא כדאי לבנות על הוספת מעלית בעתיד, אם אתם מתכננים לעבור לגור בה מיידית. מעבר לכך, מניסיון בשטח, אלו דירות שמי שקונה אותן לצורכי השבחה מגלה שהרבה יותר קשה למכור אותן".
דירה חשוכה: "אם מדובר בבית פרטי, הרי שלרוב לא תהיה בעיה פשוט לפתוח חלונות. אנו 'מחוררות' את המעטפת במרבית הבתים הישנים שאנחנו משפצות, ומכניסות את הגינה אל תוך הבית תוך יצירת אשליה של מטראז' הרבה יותר גדול מאשר בפועל", אומרת מוסקל. "לעומת זאת, כשמדובר בדירה חשוכה, אין הרבה מה לעשות, שכן לא ניתן לשנות את המפתחים במרבית החזיתות של הבניינים. תאורה טבעית היא דבר מאוד חשוב, וזה גם נכס שהרבה יותר קשה למכור בעתיד".
תקרה נמוכה: "אם התקרה בגובה של פחות מ-2.5 מטר זו בעיה שלא ניתן לפתור בעזרת שיפוץ", מוסיפה רוט. "יש בתים משנות ה-80' עם תקרות מאוד נמוכות וזה חיסרון שכדאי לקחת בחשבון שתצטרכו לחיות איתו".
מטבח קטן ללא חלון בין קירות בטון: "אם המטבח הוא נתון שלא ניתן יהיה לשנות באמצעות שבירת קירות, ובנוסף אין לו חלון – זו דירה שלא מומלץ לרכוש לטעמי", אומרת רוט. "בדירות ישנות יש מטבחים כאלו, ובימינו כשהנטייה היא לחבר את חדר המטבח עם פינת האירוח והסלון – זה חיסרון של ממש. אני מאמינה שהמטבח הוא הבסיס של כל הבית, וגם אם מדובר בבית פרטי ישן – לעתים הזזת המטבח יכולה לעלות כל-כך הרבה כסף (מאות אלפי שקלים) שהיא לא תצדיק את עלות השיפוץ".
ממ"ד שממוקם באמצע דירה: "אם חלוקת החדרים בדירה מוצאת ח-בעיניכם, אין בעיה שהממ"ד יהיה באמצע הדירה", מסבירה מוסקל. "ואולם, דירה זו יכולה להיות פחות אטרקטיבית מבחינת מכירה, שכן אין לדעת מה יהיו העדפות הקונים הפוטנציאליים. אם למשל מדובר בדירת עם 5 חדרים קטנים יחסית, אשר תרצו להסב לדירת 4 חדרים מרווחת יותר – הממ"ד יכול למנוע את שינוי חלוקת החדרים".
בתים פרטיים שמנותקים מהגינה: "בעבר הייתה תקופה שהיו בונים בתים עם 2 כיווני אוויר, וכמה מפלסים כך שהסלון והמטבח היו קומה מעל הגינה", מוסיפה מוסקל. "בכל פעם שרוצים לארח צריך לעלות ולרדת. אלו בתים שהערך שלהם לא יעלה, וזה משהו שלא ניתן לתקן בעזרת שיפוץ".
בכתבה הבאה: אלו נכסים ישנים מבריחים קונים פוטנציאליים שלא בצדק, שכן את מרבית הבעיות תוכלו לפתור בעזרת שיפוץ.
ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
לפנייה לכתב/ת 
