יהלום בלתי מלוטש: כך תזהו נכס ששווה שיפוץ והשבחה
הלובי של הבניין מוזנח, הדירה נראית מעופשת, המסדרונות בה צרים ויש בה מדרגות מגושמות? אז מה. ככה בדיוק נראים נכסים עם פוטנציאל להשבחה. שתי נשים מהתחום עברו לאחרונה בעצמן את החוויה של שיפוץ ושרדו כדי לספר. אתר "המקצוענים" עם כתבה שתעשה לכם חשק לשבור קירות במקום למהר לרכוש דירה על הנייר, ואז לגלות שמחלקת השינויים היא מסחטת כספים ושהמציאות פחות נוצצת מהקטלוג
תוהים איך מזהים נכסים עם פוטנציאל, כאלו שאחרי השיפוץ לא תצליחו לזכור מה היה שם קודם? מה יותר טוב מלשמוע זאת מאדריכלית וממעצבת-פנים שאחרי שנים בתחום שבהן תכננו, שיפצו ובנו עבור אחרים – ולאחרונה מצאו את עצמן בעיצומו של שיפוץ של הבית שלהן.
בכתבה הקודמת, הרחבנו על חשיבות הייעוץ ובחינת היתכנות הנכס, בדיקת עלויות השיפוץ הצפוי והמלצה על נכסים שאולי מוטב להימנע מרכישתם לצורך שיפוץ. בכתבה הזו, נתייחס דווקא לאותם נכסים שמבריחים קונים פוטנציאליים, שלא בצדק.
לפני - אחרי: לא צריך להסתכל לא בקנקן ולא במה שבתוכו - אלא בפוטנציאל(צילום: שירה מוסקל)
בית פרטי ברמות השבים - אחרי השיפוץ(צילום: עודד סמדר)
"למה בכלל להיכנס לשיפוץ? בעיקר בגלל שהבעיות ידועות מראש"
אבל לפני כן, כדאי לברר מדוע בכלל להיכנס לתהליך שרבים מנסים להימנע ממנו, הלא הוא פרויקט שיפוצים. כן, בדיוק זה שבו תצטרכו לערוך סקר שוק, לרדוף אחרי בעלי מקצוע, לוודא שקבלן השיפוצים עושה את עבודתו נאמנה ושאתם לא מוצאים את עצמכם עם חריגה של 50 אחוז מהתקציב המקורי.
ובכן, מסתבר שגם כאשר רוכשים דירה חדשה על הנייר או מגרש ריק לבניית בית חלומותיכם – לא חסרות התמודדויות. לדברי האדריכלית שירה מוסקל מעצבת הפנים הדס רוט, מסתבר ששם, התמונה אף מסתבכת שכן אין לכם מושג הרבה פעמים לאן אתם נכנסים. אולי בגלל זה, הן בעצמן החליטו ללכת על האפשרות של שיפוץ בית ישן.
"כיום בפני משפרי דיור, עומדות 3 אפשרויות עיקריות", מסביר מוסקל. "האחת, רכישה של דירה חדשה מקבלן בפרויקט חדש שטרם נבנה או שנמצא בתהליכי בנייה. השנייה, לרכוש קרקע ולבנות בית פרטי מאפס. השלישית, לרכוש נכס קיים ולשפץ אותו. לגבי שתי האפשרויות הראשונות (הבחירה בחדש ובנוצץ) הרי שיש לא מעט דברים שמסנוורים את הישראלים. צריך לזכור שמה שרואים בהדמיות הוא למעשה אשליה המוגשת לנו באריזה מהודרת".
לדבריה, "החסרונות ידועים היטב לכל מי שרכש דירה בפרויקט חדש. מחלקת השינויים של הפרויקט מצליחה בקלות להדוף את הזוהר ולספק במקומו פעמים רבות עוגמת נפש. אני עדה בכל פעם מחדש להלם שתוקף את הלקוחות שרכשו דירה במיטב כספם, כשהם נתקלים ביחס המזלזל ובסחטנות של המערכת. מעבר לעלויות השינויים הגבוהות ולאי הוודאות הגדולה בנושא לוח-הזמנים, ביותר מדי פרויקטים איכות הבנייה ירודה ורמת הפיקוח והניהול לוקות בחסר.
"נוצר מצב שמעצבים ואדריכלים נדרשים לפצות על כך, וכתוצאה מכך משרדים בעלי ניסיון מסרבים ללוות פרויקט קבלני ומתנים את השתתפותם בכניסה לעבודה רק לאחר קבלת המפתחות", מוסיפה רוט. "עבור הלקוח, המשמעות היא עיכוב בכניסתו לדירה".
לגבי האפשרות השנייה, שהיא סוג של חלום קולקטיבי לגור בבית פרטי שנבנה מהיסוד, הרי שזוהי קטגוריה שמעטים זוכים להיכלל בה. מוסקל: "חשוב לי לציין שגם בעניין הזה, החלום הפך לסיוט. הרפורמה בתהליך הרישוי והפיכת המערכת למקוונת, יצרה תהליכי רישוי מסורבלים. מי שנכנס לתהליך מוצא את עצמו באי ודאות מוחלטת לגבי זמנים ועלויות. בעל הנכס נדרש לשכור שירותים של יועצים שונים ולעמוד בתקנים ירוקים מחמירים. כל אלו כרוכים בעלויות נסתרות שלא ידועות ללקוח מראש. מרגע קבלת הקרקע ועד למימוש וכניסה לבית עוברות בממוצע 4 שנים. זהו פרק זמן עצום בממדי זמן של משפחה, כך שלפעמים אלמנטים שתוכננו כבר הופכים להיות לא רלוונטיים בעקבות שינויים בדינמיקה המשפחתית. כתוצאה מכך, אני ושותפתי למשרד בחרנו דווקא באופציה השלישית של רכישת נכס ישן ושיפוץ שלו מהיסוד".
הדירה בכפר-סבא של מעצבת הפנים הדס רוט, לפני ואחרי השיפוץ(צילום: שירה מוסקל)
לפני: מדרות גדולות, סגורות ומגושמות. אחרי: גלריה ואווירה בוטיקית בדירה ששופצה בכפר-סבא(צילום: עודד סמדר)
"הדירה הייתה ממש מוזנחת, אבל כבר ראיתי אותה בעיני כסוויטת בוטיק"
"לפני כשנה וחצי בחרתי לעשות שינוי בחיי ולעבור דירה", מספרת רוט. "זה לא בא לי בקלות. דווקא בגלל שאני חיה ונושמת תכנון ועיצוב כבר עשרים שנה, ידעתי בכמה זמן, כסף ואנרגיה מדובר ודחיתי את ההליך הרבה שנים. התפשרנו ברמת המשפחה, וחיינו בצפיפות. יום אחד הגיעה לאוזני שמועה על דירת גג שעומדת בשוק כבר תקופה ארוכה וממוקמת בבניין לידי. הדירה הייתה ממש מוזנחת, אבל בגלל שאני מהתחום, בראש שלי כבר ראיתי מה הפוטנציאל שלה ודמיינתי אותה כסוויטת בוטיק. לכל הבעיות שלה מצאתי פתרון תכנוני, והפכתי את החיסרון ליתרון. את המדרגות המגושמות החלפתי במדרגות פיסוליות. התמקדתי בהדגשת נקודות החוזקה של הדירה ושלטתי בעלויות ובתוצאה. אני יודעת שדירות עם תחושת מרחב כמו של פעם כבר לא מייצרים, ואני שמחה שתוך חודשיים וחצי (ולמרות הרבה התנגדויות במשפחה שלי) קיבלתי בדיוק את מה שרציתי מבלי לחרוג מהתקציב".
"בעלי איתר נכס ישן ואמר לי שאפילו לא כדאי לי להגיע לראות אותו"
בניגוד לרוט, מוסקל דווקא הייתה מאוד בשלה להרפתקת העיצוב. "ברגע שנפלה לידי במקרה האפשרות למכור את הנכס שבו גרתי, מיד יצאתי לחיפושים של נכס חלופי. אמנם חלום הילדות שלי היה לבנות לעצמי בית פרטי מההתחלה, אך מהיכרות מקרוב עם הבירוקרטיה שכרוכה בכך, הבנתי שהחלום שלי יכול להפוך לסיוט.
"אם אתחיל בשלב שבו אני נמצאת, כששני הילדים הגדולים שלי בסוף התיכון, אסיים אותו כשהם כבר לא יגורו בבית בכלל. לכן, החלטתי לחפש נכס ישן ולשדרג אותו. בעלי הצייד יצא למסע חיפושים, וכעבור חודשיים הוא מצא רחוב שקט עם בתים ישנים. כשהוא איתר בית למכירה הוא חזר מיואש הביתה ואמר לי: 'אין לך אפילו מה לראות, זה בית נוראי'. ואכן הבית היה סגור וישן מאוד. התאהבתי מיד, וידעתי מה הפוטנציאל שלו. פתחתי את המעטפת בצורה כזו שהבית השתנה כליל. הגבהתי, חיברתי והוספתי – והיום אנחנו כבר לקראת סוף השיפוץ. ברור לי שזה לא הבית האחרון שלי, אבל לפחות זכיתי לעבור לגור בו די מהר, ובעתיד אעבור להרפתקה הבאה ואעשה את אותו הליך השבחה לנכס אחר".
בית פרטי ברמות השבים - לפני ואחרי(צילום: שירה מוסקל)
לא צריך למהר להרוס את הבית (צילום: עודד סמדר)
יהלום לא מלוטש: אז איך מזהים נכס עם פוטנציאל?
אז איך עושים זאת? איך מזהים נכס שרוב הישראלים יפסלו, כשפועל הוא בבחינת יהלום לא מלוטש ששווה להשקיע בו? הנה כמה דוגמאות לבעיות שממש לא צריך להיבהל מהן – רשימה חלקית בהחלט, שתגרום לכם לראות את הנכסים הבאים בעין אחרת.
בניין עם צנרת ישנה? תוכלו להחליף את כל התשתיות בתוך הדירה: "אחת הסטיגמות שלדעתי הגיע הזמן לנפץ היא ששיפוץ דירה ישנה יחייב אתכם להישאר עם תשתיות ישנות", אומרת מוסקל. "זה לא נכון. אתה יכול לקבל דירה חדשה לגמרי בבניין הכי ישן, כי אתה מתחבר להסתעפות הראשית ודואג למערכת חשמל ולכל התשתיות מחדש".
עוד כתבות בנושא:
סוגי עץ לרהיטים: מה ההבדלים ביניהם?
צביעת דירה: איך מחשבים עלויות צבע
שיפוץ בגבס בבית: אסתטיקה ואקוסטיקה
בניין עם לובי מוזנח? שדרוג שלו עדיין יהיה זול יותר מדירה חדשה: מי שרוצה לרכוש דירה במחיר אטרקטיבי ולחדש אותה, צריך לקחת בחשבון שהלובי הוא נתון שסביר להניח שכלל הדיירים לא ירצו להשקיע בו. ואולם, עדיין בחישוב כולל ייתכן שישתלם לך להשקיע מכספך, גם אם רק חלק מהשכנים ישתתפו בהוצאה, ולחדש את הלובי. מוסקל: "זה עדיין יעלה הרבה פחות מאשר לרכוש דירה חדשה, וגם אם השכנים ייהנו על חשבונך – אתה בחישוב כולל חסכת כסף. צריך לזכור, שכיום עבור זוג צעיר לרכוש דירה בבניין חדש זה לא רק יותר יקר בשלב הרכישה. גם עלויות האחזקה של הרכוש המשותף עולות הרבה מאוד כסף. אם זה בעלויות של ארנונה, מעליות, חדר-כושר עלויות של חברת ניהול וכו'. בבתים ישנים ועד הבית מצחיק לפעמים ומסתכם בכ-200 שקל".
מדרגה בין הסלון למטבח? אפשר ליישר: בשנות השמונים, היה נהוג לבנות את הבתים הפרטיים עם מדרגה או שתיים בין החללים השונים. רוט: "זה נתון שגורם ללא מעט אנשים לפסול את הנכס וזו טעות. זאת, משום שזה בהחלט מסוג הדברים שניתן לתקן בקלות יחסית. לרוב, הסלון יהיה במפלס מעט נמוך מהחלל הפרטי של הבית. במקרה כזה, פשוט ממלאים את שטח הסלון באדמה ומרצפים מחדש. כדאי להשקיע בתיקון הזה, שכן העין שלנו כבר לא יכולה לראות את החלוקות של פעם. זה מקטין מאוד את החלל, מסרבל את התנועתיות בו ולא מאפשר גמישות תכנונית. אם אתה רוצה לארח 30-40 איש, המדרגה מפריעה לך באמצע".
אין מרפסת בדירה? אפשר ליצור אשליה של מרפסת: יש הרבה דירות ישנות שבהן הסלון גדול במיוחד, אך אין מרפסת. רוט: "במצב כזה, יש פתרון יצירתי ופשוט ביותר ליישום. אמנם לא ניתן לשנות את חזית הבניין, אך מחליפים את תריסי השלבים הישנים בתריס חשמלי, וממקמים את דלתות היציאה מהסלון מעט פנימה – נוצר חלל שזהה באפיון שלו למרפסת. מרצפים אותו בדק או באריחים המיועדים לריצוף חוץ, ממקמים חלונות בקו שמפריד בין הסלון למרפסת המדומה וניתן ליהנות מישיבה 'מחוץ' לבית. מוסיפים עציצים, תאורה מתאימה, מאוורר וריהוט גן ונהנים ממרפסת מקורה".
כניסה מבאסת לבית? בבית פרטי אפשר להזיז בקלות: "בבתים פרטיים ישנים רבים הכניסה מאוד לא מזמינה, בלשון המעטה", אומרת מוסקל. "איך שנכנסים רואים קיר, או שיש מבואה חשוכה. זה דבר שניתן לפתור בקלות, לעתים רק על-ידי שינוי מיקום הדלת. בדירות, לעתים ניתן לשנות את חלוקת החדרים שבסמוך לדלת הכניסה, ולייצר כניסה פתוחה ומוארת יותר".
חלוקת חדרים בעייתית? לרוב ניתן לשנות: "למעט במקרים של עמודים תומכים, קירות בטון או אלמנטים שמבחינה קונסטרוקטיבית לא ניתן להזיז – הרי שבדירות רבות שינוי חלוקת חדרים אפשרי", אומרת רוט. "למשל, אם הדירה נראית קטנה יחסית, ניתן להגדיל אותה על ידי ביטול פינת האוכל. צריך לזכור שמשפחות צעירות לא מארחות יותר מפעמיים בשנה. בשביל זה אין צורך לבזבז על בסיס יומיומי שטח לפינת אוכל מגושמת שחוסמת את המעבר. ניתן להסתפק באי כיפי בין המטבח לסלון ולאחסן שולחן מתקפל שייפתח רק בשעת הצורך".
שונאים מסדרונות? ניתן לבטל אותם: "יש אנשים שלא אוהבים מסדרונות", אומרת מוסקל. "אם מצליחים לשנות את חלוקת החדרים ולהפוך את השטח המבוזבז הזה למנוצל, אפשר לבטל את המסדרון. לעתים ניתן להגדיל את יחידת ההורים ב-2 מ"ר על חשבון המסדרון".
מדרגות מגושמות בדירת גג? ניתן לבטל ולהקים מדרגות קלות: "אם המדרגות בדירה מגושמות ומכבידות על החלל שבקומה הראשונה, או שהן מדרגות ספירלה לא נוחות ולא בטיחותיות – זהו נתון שקל יחסית לשנות", אומרת רוט. "זהו פתרון נגיש כלכלית יותר מבעבר, ואף יכול להיות אלמנט אמנותי בחלל. מעבר לשטח שמרוויחים בחלק שמתחת למדרגות, המדרגות המרחפות הופכות את החלל להרבה יותר אוורירי, שכן אין את הבטון שמתחת. אפשר למקם מעקה מזכוכית, עם ספריה מאחור שמוסיפה לעיצוב".
לפני שחותמים עם קבלן שיפוצים: מה חשוב שיהיה כתוב בהצעת המחיר?
"בין אם אתם שוכרים שירותים של מעצב או אדריכל ובין אם אתם מתכוונים לנהל את כל השיפוץ בעצמכם – יש כמה דברים שאסור לכם לפספס בשלב הקריטי של הצעת המחיר", אומרים במוקד השירות של "אתר "המקצוענים". "זהו למעשה חוזה ההתקשרות שלכם עם הקבלן, שיכתיב את אופי העבודה, לוח-הזמנים, עלויות של דברים ידועים מראש ועלויות של דברים בלתי צפויים. אל תסתפקו בחוזה כללי וללא כתב כמויות מפורט, שכן הכוח נמצא בידיים שלכם בעיקר בשלב של לפני החתימה על החוזה. לאחר מכן, ידכם על התחתונה. לכן, חשוב מאוד שלפני שאתם יוצאים לדרך, יהיה כמה שיותר פירוט ושחלוקת התשלום תתבצע על פי שלבי השיפוץ. בדקו שהפועלים מועסקים כדין ושאתם מוטב בפוליסה של הקבלן. דאגו לסעיף שיחייב את הקבלן לשתף פעולה עם בעלי מקצוע מטעמכם. ציינו במפורש מה יהיו חומרי הבניין שיהיו כלולים בהצעה ומה לא. אל תחסכו בפירוט ודרשו רק חומרים בעלי תו תקן ישראלי".
המידע בכתבה מובא כחלק מתכני פאנל שיעלה השבוע בוועידת אילת לאדריכלות ולעיצוב של מרכז הבנייה הישראלי.
צריכים קבלן שיפוצים? לחצו כאן
ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
לפנייה לכתב/ת 
