אז והיום: הערים הוותיקות שהופכות לפניני נדל"ן
אין טוב ממראה עיניים: עתודות הקרקע המועטות במרכזי הערים מזניקות קדימה את מיזמי הפינוי-בינוי ברחבי הארץ, והתחדשות עירונית מדביקה את הפער בין ההיצע לביקוש. כיצד הופכים השיכונים וצמודי הקרקע הוותיקים בעיר כמו קריית אונו, שבעבר קלטה גלי עלייה, למובילה ארצית במיזמי פינוי-בינוי, ואיך מנצלים את עתודות הקרקע האחרונות בפ"ת? צפו
בשיתוף משהב
עתודות הקרקע המועטות שקיימות במרכזי הערים הובילו בשנים האחרונות לתמימות דעים בקרב המדינה, הרשויות המקומיות והיזמים - ביחס לצורך במיזמי פינוי-בינוי מקיר לקיר. אין כמעט מחלוקת שתפיסת ההתחדשות העירונית, שאמורה לצופף את מרכזי הערים, היא הפתרון להדבקת הביקוש על ידי ההיצע בענף הנדל"ן הישראלי.
מי שאותרו כמועמדות המובילות למיזמי פינוי-בינוי הן אותן ערים שבעבר קלטו גלי עלייה גדולים, בשכונות שכיום מזוהות יותר עם שיכונים וצמודי קרקע שמטים לנפול. "הבנייה בזמנו התאפיינה בבנייה צמודת קרקע - שני חדרים, מטבח ומסדרון. בשנות השישים היו כבר בניינים של ארבע קומות ושלוש קומות - בניינים טוריים עם דירות של 50 מ"ר", מספר לנו עזרא ערוסי, מנכ"ל חברת הנדל"ן הוותיקה משהב שעוסקת בייזום ובנייה של פרויקטים ברחבי הארץ, סמוך למתחם פינו-בינוי בקריית אונו ששלבו הראשון הסתיים.
"אין קרקעות, צפיפות האוכלוסין הולכת וגדלה, זה כבר לא רק תל אביב - זה מגיע גם למעגלים שלה", מתארת רחלי הרפז, סמנכ"לית ביצוע והנדסה בחברת הנדל"ן משהב. "כל רשות מקומית מנצלת את המשאב הזה של הקרקע, אבל יחד עם זאת, לכל האוכלוסייה הזאת צריך לדאוג לשטחי ציבור: פארקים ואזורי פנאי ובילוי. אז כל יחידת קרקע צריכה לקבל כמה שיותר יחידות דיור, ולפנות את שאר המקרקעין לפארקים, גני ילדים, בתי ספר ומרכזי מסחר.
קריית אונו היא דוגמה מצוינת לצורך האמיתי בפינוי-בינוי. בימים אלה הסתיים שלב א' בפרויקט פינוי-בינוי בקריית אונו, אחת הערים המובילות בארץ בתחום ההתחדשות העירונית. במקביל בעיר הסמוכה, פתח תקווה, עתידים להתאכלס בקרוב חמישה בניינים בפרויקט החדש משכנות נחלים."אני חושבת שלא סתם ההתחדשות העירונית היא ענף שקורם עור וגידים ומתרחש וקורה. גם בעלי הדירות והבניינים הנמוכים מבינים שהדרך שלהם להתחדש ולקבל את הדירות הגדולות, נגישות, חניות ומחסנים זה רק בזכות התחדשות עירונית", אומרת הרפז.
אין טוב ממראה עיניים כדי להיווכח בשינוי בנוף הישראלי ובהשפעה של התחדשות עירונית על מרכזי הערים - שיכונים מצד אחד ומגדלים מהצד השני של הכביש, שהחליפו צמודי קרקע ותיקים. "אם פעם ראינו צמודי קרקע או בניינים של ארבע קומות במרכזי ערים, כיום אנחנו רואים את המגדלים צצים בכל מקום", אומר האדריכל יואב אומן, ממשרד טיטו-אומן אדריכלים. "כיום בניין של עשרים קומות הוא לא משהו זר בנוף העירוני בישראל. הסיבה היא שאנחנו מצופפים כדי לנצל את עתודות הקרקע, כך שנוכל לפנות גם שטחים ירוקים וגם שטחים שמכוונים לציבור, ואת המגורים לרכז לבנייה לגובה. אבל אנחנו רק בתחילתו של תהליך", מצהיר אומן.
איך משכנעים את הדיירים שגרים בקומות נמוכות לעבור למגדלים?
ערוסי: "יש כיום מושג שנקרא מלווה קהילתי או עובד סוציאלי. אנחנו היינו בעצמנו העובדים הסוציאליים האלה, ושכנענו את הדיירים שברגע שהם עוברים לבית חדש, לבית מודרני - זה ייתן להם תוספת של חמש עד עשר שנים לחיים שלו. הטיפ שלי לדיירים שנמצאים לפני הליך פינוי-בינוי הוא ללכת ולראות פרויקטים שקמו כבר, ולא חסרים כאלה בארץ, לדבר עם תושבים שעברו את התהליך ולשמוע מהם אם הם מרוצים או לא. אני חושב שברוב המקרים החברות היזמיות והמתכננים עושים את המקסימום".
"כל תחום הפינוי-בינוי הוא משהו שצריך להיות מתומרץ הרבה יותר מצד הממשלה - פינוי-בינוי זה העתיד של הערים הגדולות. אתה יכול להפוך שכונה משכונה נחשלת של שיכונים לשכונה ממותגת, יוקרתית, מודרנית. כמו שאמרתי, עם הרבה שטחי ציבור לטובת הדיירים", מסכם האדריכל אומן.
בשיתוף משהב
