רגע לפני קניית דירה: אל תזלזלו במפרט
אנשי השיווק ממולחים? עשו שיעורי-בית. דעו מהן הנקודות שתוכלו לשפר במפרט הטכני, ובדקו שמה שכתוב במפרט הוא אכן מה שקיבלתם בפועל. אתר "המקצוענים" עם המדריך
כדי שלא תסתנוורו מהברז היוקרתי והאופנתי שמציע לכם איש השיווק הממולח מטעם הקבלן, ותרכשו דירה מבלי לשים לב לדברים המהותיים, עצרו. יכול להיות שהדירה שאתם עומדים לקנות היא עם תקרה בגובה של רק 2.5 מטרים לפני הנמכת גבס, מה שיחייב אתכם לחיות בדירה קלסטרופובית למדי? האם כתוב במפורש מה סוג האסלה שתקבלו? האם דאגתם לכך שהקבלן יבצע הכנה למזגנים עיליים בחדרי השינה או שאתם מתכוונים לעשות שיפוץ נוסף ומלכלך לאחר קבלת המפתח?
רגע לפני שאתם פותחים שמפניה, הנה הדברים שבאמת חשוב לשים לב אליהם במשא ומתן לרכישת דירה. מה נותר עמום בכוונה במפרט הטכני, מה חשוב מאוד שיכלול פירוט מדויק וכיצד תבדקו שהדירה אכן נבנתה בהתאם למפרט? לפניכם המדריך.
אל תזלזלו במפרט הטכני בעת החתימה על חוזה
"שוק הדיור הוא כל-כך בעייתי בישראל בשנים האחרונות, בגלל הבעיה בהיצע, כך שהוא מתבסס בעיקר על לוקיישן ועל מחיר הדירה", מסבירה האדריכלית כרמל זמיר, סמנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי. "המצב עגום עד כדי כך, שלרוב המפרט הטכני הוא כמעט ולא שיקול, ולכן הקבלן יודע שהוא יכול לתת לך איזה מפרט שהוא רוצה. פעמים רבות המפרט עמום בנושאים מסוימים בכוונה, שכן עמימות זו פועלת לטובת הקבלן. מדהים אותי שאנשים קונים דירה בלי לעבור בכלל על המפרט. למשל, מפרט אלומיניום, שעלותו מאוד גבוהה והמשמעות שלו היא גדולה, זה משהו שאנשים שבכלל לא מתעכבים לקרוא ולבדוק לפני, למרות שיש לו השלכות רבות על בטיחות, נוחות שימוש ואיכות האיטום של פתחי הבית".
לדבריה, "הדבר החכם ביותר הוא לעבור בצורה יסודית על המפרט הטכני ולנסות לשפר אותו במהלך המשא ומתן לרכישת הדירה. אם איש המכירות של החברה הקבלנית מציע לך הנחה של 10 אחוז, תבקש ממנו לשפר את המפרט הטכני".
המצב הוא כזה בעיקר בשוק הדירות החדשות. לעומת זאת, בפרויקטים של תמ"א, נציגי הדיירים הם בעלי הכוח. במצב זה, הדיירים הם אלו שידם על העליונה והאם אלו שעושים 'אודישן' לקבלן שמתמודד במכרז.
זמיר: "עובדה שכשמדובר בפרויקטים של תמ"א הם יודעים לשפר מפרטים טכניים. חשוב מאוד לרדת לרמה של סוג הריצוף, גודל האריחים, סוג החברה שמספקת את מיכל ההדחה בשירותים, האם מדובר באסלת מונובלוק (המחוברת לרצפה) או אסלה תלויה. לא להסתפק בשורה כללית, אלא ממש שמות של יצרנים. אם בוחרים פרזול מסוים, אז לרדת לרמת הדגם. לקבלן אין אינטרס לפרט הרבה, ולכן יש להתעקש על כך".
(צילום: Gettyimages)
דאגו לציין במפרט שהקבלן אחראי לעשות הכנה למזגן נפרד בכל חדר
אפילו לעניין הכנת תשתיות למערכת המיזוג, אנשים לא מודעים לכך שפשרה תגרום להם לאורך זמן לעלויות מאוד גבוהות בחשבון החשמל. "לקבלן הכי נוח לספק מערכת מיזוג מיני-מרכזי", מסבירה זמיר. "לטווח ארוך זה רע מאוד. ואז, הוא מציע לך 'דמפרים', שזה מוצר שיכול לבטל את הקירור או החימום בחלק מהחדרים. הבעיה שזה לא באמת חוסך אנרגיה, שכן המנוע עובד באותה התפוקה. הלקוח חותם במפרט הטכני על זה שהוא מקבל מיני-מרכזי, אבל הוא לא מבין שהוא לא מקבל הכנות לחדרים.
"כשדיירים מגיעים להתייעץ איתי לפני הרכישה, במקרה שבו הקבלן לא מסכים לשינוי אני עדיין ממליצה להם להתקזז עם הקבלן ולהתקין בעצמם הכנה לחדרים כך שלכל חדר יהיה מזגן עצמאי. אחרת, הם יצטרכו לחצוב בכל הקירות בשביל להעביר את צנרת הגז והחשמל, או מעבירים תעלה חיצונית מכוערת. הרבה קולטים את זה בשלב מאוחר מדי".
לכן, כדאי לדאוג מראש להכנת תשתית לצינור הגז, לצינור הניקוז ולחשמל. זמיר: "יש קבלנים שיסכימו לכך, ולכן יש לציין זאת במפורש ובצורה ברורה במפרט, שבו יהיה ברור ומוסכם שהכנת התשתית כוללת גם תשתית למזגנים עיליים בחדרי השינה".
הדברים שכדאי לבדוק בבדק הבית
תקינות צנרת המים: "זו אחת המערכות עם הכי הרבה כשלים", מסבירה זמיר. "אם בטעות דוחפים צמנט אל צנרת זו, יהיו בעיות של לחץ מים והאינטרפוץ (ברז הידית שמווסת בין מים חמים לקרים) פשוט ייתקע. בהתחלה לעתים לא מרגישים את התקלה, אך לאורך זמן זה מתגלה. חשוב לבדוק גם שהמים זורמים בצורה תקינה בכל הברזים של הכיורים, במקלחון ובאמבטיה. אם המים לא זורמים כמו שצריך, סימן שיש כשל באזור מסוים בצנרת. למשל, אם אחד הברזים 'משתעל' והקבלן אומר שזה בגלל שמדובר בברז חדש, ושזה ישתפר במשך הזמן, זו הטעיה. לא לקבל תשובות כאלה של הקבלן, כי זה לא מסוג הדברים שישתפרו".
תקלה נפוצה נוספת היא התקנה של אינטרפוץ מסוג ב'. "בשונה מראש מקלחת או ממזלף שניתן להחליף בקלות, הרי שאינטרפול מותקן בתוך הקיר. תקלה בו תחייב החלפת חיפוי בקיר (שלעתים תעלה הרבה מאוד כסף אם מדובר באריח ענק או בחיפוי פסיפס). האינטרפוץ חייב לעבוד חלק, ולהעביר את זרימת המים בקלות מהמזלף לראש המקלחת. אם לא, סימן שיש בעיה בנתב, ושקיבלת אינטרפוץ מסוג ב'. זה לא מסוג הדברים שיסתדרו מעצמם, ולכן אם הקבלן טוען שהבעיה היא באביזרי הקצה שיחליף אותם. אם התקלה נמשכת, יש להתעקש שיחליף גם את האינטרפול ויחפה את הקיר מחדש. אלו דברים שכבר בבדיקה הראשונית יש להתעקש עליהם".
צנרת היא אלמנט נסתר בדירה. כיצד ניתן לוודא שהצנרת שהותקנה היא אכן זו שסוכם עליה במפרט הטכני, ושההתקנה שלה בוצעה בצורה מקצועית?
"יש דבר בסיסי שניתן לראות בעין, גם מבלי להיות אינסטלאטור או מהנדס בניין וזה האם הצנרת שהותקנה היא צנרת מסוג SP או צנרת מסוג PEX", מסבירים במוקד השירות של אתר "המקצוענים,. "צנרת PEX היא כזו המאפשרת השחלה של צינורות, כך שלכל קו מים יש צינור מים משלו, וכך במקרה של תקלה באינסטלציה ניתן פשוט לשלוף את הצינור הפגום ולהחליפו מבלי לשבור ריצוף. לעומתו, צנרת מסוג SP, היא אמנם משוריינת יותר, אך במקרה של תקלה, מחייבת מיני-שיפוץ. אם אתם רואים מרכזיה בדירה, סביר להניח שהצנרת שהותקנה בה היא PEX. לעומת זאת, אם אתם לא רואים מרכזיה שכזו, סימן שהותקנה לכם צנרת SP".
"לעתים, בגלל שאין מספיק מקום בדירה למיקום המרכזייה (חנוכייה), הקבלן יעבור יחליף את צנרת ה-PEX שסוכם עליה, ויתקין במקומה צנרת SP", אומרת זמיר".
ואולם, לא רק סוג הצנרת מצריך בדיקה, אלא גם איכות ההתקנה. "בדיקה זו כבר מצריכה מומחיות", אומרת זמיר. "הנציג שמגיע לבדק-בית אמור לבדוק שאכן ניתן לשלוף את הצינורות, ושהם הותקנו כהלכה. זו מערכת רגישה יחסית, כך שמספיק שבעל מקצוע דרך על צנרת בטעות, לא בטוח שנדע שיש תקלה עד שנתחיל להשתמש בברזים".
גובה האסלה התלויה: גובה האסלה התלויה מושפע מפתח היציאה של צינור ה-4 צול. "פעמים רבות, בשל תכנון לקוי, האסלה מותקנת כשהיא נמוכה מדי לישיבה או גבוהה מדי", אומרים במוקד השירות. "למעט שינוי של כ-2 ס"מ, לרוב אין מה לעשות, אלא לחיות עם הליקוי הזה, ולדרוש פיצוי כספי מהקבלן".
התאמת הברזים לכיור: "בייחוד כשמדובר בברז שיוצא מהקיר (ברז אינטגרלי), הרי שתכנון לקוי יגרום לחוסר התאמה בין מיקום הברז למיקום הכיור", אומרים במוקד השירות. "לעתים, המים ישפריצו לצדדים וילכלכו את המשטח הסמוך לכיור וזה מסוג הליקויים שניתן לחיות איתם (למרות שלא נעים לנגב עם סמרטוט לאחר כל שימוש)", מוסיפה זמיר. "לעומת זאת, אם הברז ממוקם בצורה קרובה מדי למשתמש, הרי שהמים ישפריצו על המשתמש במהלך השימוש, וזה כבר מסוג הליקויים שיחייבו החלפה של הברז והתקנה מחדש".
עוד כתבות בנושא:
כך תתמודדו עם ליקויים לאחר שיפוץ
הצפה בבית: המדריך לעזרה ראשונה
תקינות צנרת ביוב: לעתים השיפוע של מערכת הביוב אינו תקני. זמיר: "ואז זו ממש צרה צרורה, כי כעבור תקופה מסוימת הביוב ייסתם. ליקוי מסוג זה יכול להתגלות כעבור שנתיים, ולרוב הוא נובע ממצב שבו המרחק בין פני הריצוף לפני שכבת הבטון קטן מדי כדי לייצר את השיפוע הנכון והתקני".
פרופיל חלונות: "לא מעט פעמים, כדי לחסוך כסף, הקבלן מתקין פרופילים מדגם זול יותר מאשר זה שסוכם עליו ואשר מופיע במפרט הטכני", אומרת זמיר. "גם אם מדובר בפרופיל של אותה חברה, ישנם פערי מחיר גדולים בין הדגמים השונים, וכדאי לעלות על זה בשלב התחלתי ולדרוש החלפה, ולא לאחר סיום כל שלבי הבנייה. לרוב, הקבלן יספר סיפורים על כך שהוא הגדיל את פתחי החלונות, אבל זה לא תקין. שינוי דגם הפרופיל צריך להיות מתואם עם הלקוח ובשקיפות מלאה, ולא כהצגת עובדה מוגמרת".
תקינות הרובה בכל שטחי הדירה: "איכות יישום הרובה היא לא דבר שניתן לראות במבט ראשון, אלא רק כשהיא מתבלה במהירות ומתנתקת", מסבירים במוקד השירות של אתר "המקצוענים". "ואולם, אם כבר בעת קבלת הדירה יש אזור מסוים שבו אין רובה, יש לדרוש יישום מחדש באזור זה. כשהפוגות אינן סגורות, מים יכולים להיקוות מתחת לריצוף ולגרום לבעיות רטיבות".
כתמי רטיבות בקירות, בתקרה וליד החלונות: "ליקוי בנייה נפוץ וחמור בישראל הוא כשלי איטום שגורמים לרטיבות", אומרים במוקד השירות. "אם ראית כתם של מים על הקיר או על התקרה, זהו סימן מובהק לכשל איטום. כמובן שאין לבלבל בין רטיבות לבין כתמי עובש. עובש יווצר כתוצאה מכשלי בידוד במבנה או כתוצאה מהיעדר אוורור מספק לדירה. לעומת זאת, כתמי רטיבות הם כתוצאה מכשלי איטום במעטפת של המבנה (בקירות חיצוניים או בפתחי החלונות והדלתות החיצוניים). אם הרטיבות היא בתוך הדירה, סיכוי גדול שהיא נגרמת כתוצאה מכשלי איטום בחדר הרחצה של השכנים מהקומה שמעל לדירה".
פעמים רבות, בדיקת ההצפה שמבצע הקבלן במהלך הבניה, כדי לבדוק את תקינות האיטום, היא שגורמת לבעיות רטיבות. זמיר: "אם בדיקת ההצפה בוצעה בשלב שבו הקבלן עוד יכול לתקן את נזקי הרטיבות, לרוב הוא יתקן. אם הכשל נוצר לאחר שהוא כבר ריצף, לרוב הוא לא יפתח את כל חיפויי הריצוף והקירות באמבטיה, אלא פשוט יצבע מעל ויקווה שיחלוף מספיק זמן עד שתאתר את הליקוי ותפנה אליו".
כשלי איטום יכולים להיגרם מסיבות רבות. "מספיק שהרצף פגע בטעות בשכבת האיטום, אז תהיה באותו האזור רטיבות", מסבירה זמיר. "רטיבות יכולה להיגרם גם באזור הניקוזים של המזגנים שיורדים דרך הקירות. אם מישהו אומר לעצמו: 'שטויות, זה יתייבש' הוא טועה, זו תקלה שלא תיפתר מעצמה במשך הזמן. כשלי רטיבות נוספים יכולים להיגרם כתוצאה מהתקנה לקויה של משקופים בפתחי החלונות. אם לא התקינו את המשקוף ואת אדן החלון בהתאם לתקן, מי גשמים יחלחלו אל תוך המבנה.
ניקוז: "יש לוודא את תקינות השיפועים במרפסת, במקלחון ובמרפסת השירות", אומרים במוקד השירות. "אם השיפוע אינו תקין, המים לא יתנקזו בצורה תקינה, מה שיכול לגרום לבעיות רטיבות לאורך זמן" .
תקינות מערכת החשמל: "חשוב לבדוק שהשקעים מותקנים בגובה תקני מהרצפה, שלכל מכשירי החשמל הגדולים (מקרר, מכונת כביסה, תנור אפייה, מזגן ומדיח כלים) יש שקע כוח נפרד", אומרים במוקד השירות.
"יש לבדוק שלוח החשמל מתאים לכלל השימושים הנדרשים בדירה, ושכל המכשירים יכולים לפעול במקביל מבלי שהפקק הראשי יקפוץ", מוסיפה זמיר.
דלתות וחלונות: "יש לבדוק שכל הדלתות נפתחות ונסגרות בצורה נוחה, וכי הידית של הדלת לא נשארת בשיפוע לאחר הפתיחה והסגירה, אלא חוזרת למקומה", מוסיפה זמיר. "לגבי חלונות, ובייחוד כשמדובר בחלונות שאמורים להיות אטומים הרמטית, יש לוודא שפתיחתם וסגירתם תקינה, שאין רעשים מבחוץ ושהחלונות אקוסטיים לגמרי (בהנחה שהותקנו כמובן חלונות שאמורים לאטום רעשים). יש לוודא שבכל החלונות יש גומיות ומברשות".
ישנן טעויות שחשוב לגלות בשלב מוקדם, כמו מיקום של חלון ליד כיור, באופן שלעולם לא יאפשר פתיחה תקינה של החלונות, כי הברז עוצר אותו. כמו כן, יש לוודא התקנה של חלונות בהתאם לחלל החדר. זמיר: "למשל, אם פתיחה ימינה סוגרת את השימוש בחלל מסוים בחדר, בעוד שפתיחת החלון שמאלה פותרת את הבעיה, וכך כתוב במפרט, יש להתעקש על החלפת החלון".
בידוד בין קירות הגבס: "נהוג לבודד את הקירות עם צמר סלעים, אותו מניחים בין קיר הבלוקים לקיר הגבס", מסבירה זמיר. "הוא מסייע בבידוד מפני חום וקור וגם מפני רעשים. לעתים, קבלני ביצוע לא מחברים את צמר הסלעים בצורה טובה לניצבים, ואז במשך הזמן הוא צונח למטה, ולמעשה אין בידוד. כעבור שנתיים, דופקים על הקיר ושומעים שהוא חלול במקומות מסוימים ואינו אקוסטי. אם הקבלן כלל לא שם צמר סלעים, זה משהו שמיד מרגישים כשנוקשים על הקיר, בבדיקה הראשונית".
צריכים שמאי מקרקעין? לחצו כאן
ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
לפנייה לכתב/ת 
