שומות בוטלו: לא כל קבוצה היא קבוצת רכישה

החוק קובע שחברי קבוצת רכישה ישלמו מס לפי שווי דירות מוגמרות. אך ביהמ"ש קבע כי 5 קבוצות שהתארגנו לבניית בתי מגורים לא עונות להגדרת החוק

עו"ד אהוד פורת | פסקדיןפורסם: 01.04.19 , 16:02

חמישה עררים שהגישו קבוצות שהתארגנו להקמת בנייני מגורים בחיפה התקבלו לאחרונה תוך ביטול שומות מס הרכישה של מנהל מיסוי המקרקעין: חברי הוועדה בראשות סגן נשיא בית המשפט המחוזי בחיפה רון סוקול דחו את הטענה שלפיה מדובר בקבוצות רכישה שמחויבות לפי חוק לשלם מס לפי שווי דירה מוגמרת.

בעלי הקרקעות התקשרו עם הרוכשים בהסכמים לשיתוף פעולה לצורך הקמת חמישה בניינים. לפני כחמש שנים דחה מנהל מיסוי המקרקעין את הצהרות המס שהגישו, וקבע כי מאחר שמדובר בקבוצות רכישה, עליהם לשלם מס לפי שווי דירה מוגמרת ולא לפי שווי הזכויות בקרקע – כפי שסברו.

חוק ונדלן

ביהמ"ש קיבל החלטה שאנשי התמ"א חיכו לה

עו"ד גיא יקותיאל | פסקדין

ועדת הערר קבעה כי מכירת מניות בחברה בעלת זכויות בפרויקט תמ"א 38 המצוי בתחילת דרכו היא לא עסקה במקרקעין המחויבת במס רכישה

ביהמ"ש קיבל החלטה שאנשי התמ"א חיכו לה

בעקבות זאת הגישו חברי הקבוצות עררים שנדונו במאוחד בפני ועדת הערר, שם הם טענו כי אינם נחשבים לקבוצות רכישה ולכן שווי המס צריך להיגזר בהתאם להסכמי המכר, שלפיהם רכשו זכויות יחסיות בקרקע ולא דירה מוגמרת. לעומתם טען מנהל המיסוי כי מהות העסקה האמיתית היא רכישת דירה, וכן מדובר כאן בקבוצות רכישה.

השופט רון סוקול קבע כי רק כאשר קבוצה עונה על תנאי החוק לקבוצת רכישה ניתן להכיר בה ככזו ולמסות אותה לפי שווי הנכס המוגמר. אחד התנאים שמונה החוק הוא קיומו של "גורם מארגן" – גוף עסקי וחיצוני לקבוצה שמסייע לבצע את הפרויקט תמורת תשלום.

מנהל מיסוי המקרקעין טען כי בעלי הקרקעות המקוריים הם למעשה הגורם המארגן, אבל השופט לא סבר שאלה הם פני הדברים. הוא ציין כי אמנם בעלי הקרקע עמדו מאחורי העסקה וקידמו את המכירה לרוכשים, אך הם לא נחשבים "גורם מארגן", בעיקר משום שלא קיבלו כל תמורה על פעילותם. חבר ועדת הערר עו"ד נתן מולכו הוסיף כי בכל קבוצה יהיה אדם דומיננטי שינהיג אותה, אך אין זה אומר שהוא עונה על הגדרת "גורם מארגן" בחוק.

"המחוקק ביקש לחייב רכישה של דירה מוגמרת באמצעות קבוצת רכישה רק מקום שהקבוצה מתארגנת על ידי 'גורם מארגן' הפועל למען קבלת תמורה עבור הארגון", נכתב בפסק הדין. "המחוקק לא ביקש לחייב במס רכישה על רכישת דירה מוגמרת, מקום שהקבוצה התארגנה בדרכים אחרות".

השופט סוקול אף לא סבר שמהותה האמיתית של העסקה היא רכישת דירת מגורים מוגמרת. זאת נוכח העובדה שבהסכמים נמכרו זכויות יחסיות ובלתי מסוימות בקרקע והוסכם על פעילות משותפת לבנייה עצמית אך לא על רכישת דירה, מה גם שהחוזים לא החילו על העסקה את הוראות חוק המכר (דירות).

עו"ד מולוכו הוסיף כי מאחר שבארץ אין שוק משני של מכירת קרקעות לא בנויות, ברור שכל עסקת נדל"ן מטרתה הסופית היא בנייה, גם כשזכויות הבנייה עוד לא קיימות, אולם אין בכך כדי לראות בכל עסקה כזו כרכישת דירה מוגמרת.

הדברים התקבלו על ידי חבר הוועדה הנוסף, עו"ד חיים שטרן, ולפיכך העררים התקבלו. השומות בוטלו ומנהל מיסוי מקרקעין חויב בהוצאות משפט של 25 אלף שקל.