בוחרות מחדש

מה המשותף בין מדיניות ההתחדשות העירונית בישראל לצו האופנה? שניהם, מסתבר, יכולים להתחלף בן לילה. זה יכול היה להיות מצחיק, רק שכאן הבדיחה היא על חשבוננו.

מאז הוחלט על תוכנית ההתחדשות העירונית לפני כעשרים שנה, השתנו החוקים, התקנות והכללים אין ספור פעמים, אבל בשנה האחרונה הגדילו לעשות כמה ראשי ערים, שטרפו לגמרי את הקלפים של קודמיהם, ולפעמים, למרבית ההפתעה, אפילו את הקלפים שלהם עצמם. חידוש ירי הטילים על גוש דן, מדגיש את העובדה שתכלית החיזוקים היא להגן על הציבור.

אחרי הבחירות המקומיות עשרות ערים שקידמו את התמ"א עצרו באחת לחשב מסלול מחדש לפי ראש העיר הנכנס. מדובר בין השאר ברמת־גן, רעננה, בת־ים, פתח־תקווה, ראשון־לציון, חיפה ועוד. ראשי הערים הללו מבצעים מהפך בלי להביא בחשבון את סכנת הפגיעה בעקרון הרצף השלטוני ואת ההסתמכות של היזמים על מדיניות הרשות והנחיותיה עת יצאו לדרך.

גם בערים שבהן השלטון לא התחלף, המדיניות משתנה. כך למשל ועדת הערר לתכנון ובנייה של מחוז תל־אביב מחקה פרקים שלמים מתוך ההנחיות המרחביות של העירייה והורתה לתקן הנחיות רבות אחרות. ותל־אביב לא לבד. מסמכי המדיניות וההנחיות המרחביות בחלק מהערים משתנים ומתחדשים חדשות לבקרים בהיקפים גדולים. ברור שלריבוי ההנחיות ומסמכי המדיניות קשר ישיר למספר התיקים הבאים בפתחן של ועדות הערר המחוזיות, וברור שריבוי התיקים משפיע על הימשכות הטיפול בוועדות הערר, יוצר עיכובים ופוגע באיכות החיים של התושבים ובפני העיר.

לפניכם תמונת מצב עדכנית של הנעשה בתחום ההתחדשות העירונית בערים שונות:

רמת־גן : עוצרים

העיר שכיהנה במשך שנים כבירת התמ"א, ונבחרה כיעד לפיילוט ארצי בתחום ההתחדשות העירונית במסגרת הסכם־גג ראשון מסוגו, משנה את פניה. זה כשלושה חודשים שראש העיר הנכנס כרמל שאמה עוצר את מתן היתרי הבנייה להתחדשות עירונית. בתקופת כהונתם של צבי בר כראש העיר וחיים כהן כמהנדס העיר, המדיניות העירונית עודדה וזירזה פרויקטי תמ"א 38 ללא הפסקה, גם בשל הרצון לשפר את איכות חיי התושבים וגם מתוך כוונה לצמצם נזקים במקרה של רעידת אדמה או התקפות טילים.

סמארט טאוורס רמת גן(צילום: נועה בן אהרון יזן, קבוצת כנען)

"יזמי תמ"א ראו ברמת־גן יעד מבוקש והתחרו על פרויקטים בידיעה שהוועדה המקומית תהיה ליברלית בזכויות שתעניק ויעילה במהירות הוצאת ההיתרים", מסביר עו"ד עפר טויסטר, המלווה יזמים רבים בפרויקטי התחדשות עירונית, והיה מעורב בחלק מהפרויקטים ברמת־גן.

אך למרות זאת, לא היו ליזמים חיים קלים. גם בעידן ישראל זינגר הוועדה המקומית שינתה תכופות את מדיניות ההתחדשות העירונית והחמירה אותה בהדרגה. וכך, יזמים שעמלו קשות עד שהגיעו להסכמים עם דיירי הבניינים, מצאו עצמם עם מסמכי התקשרות לא רלוונטיים בשל המדיניות החדשה.

עכשיו ראש העיר החדש הקפיא את הסכם הגג להתחדשות עירונית, לאחר שהכריז כי שני קודמיו בתפקיד, בר וזינגר, "בנו ברמת־גן כאילו אין מחר". שאמה אף הודיע: "נבחרנו כדי לשנות בין היתר את מדיניות הבנייה המוגזמת, שנעשתה ללא יצירת תשתיות ציבוריות מתאימות. התחדשות עירונית בת קיימא תהיה, אך החגיגה שהייתה - לא תימשך".

בימים אלה עומלות עיריית רמת־גן ורשות מקרקעי ישראל על גיבוש מחדש של הפיילוט הארצי להסכם־גג להתחדשות עירונית בעיר. המוטו – להפסיק את הבנייה הנקודתית. מסמך מדיניות חדש של העירייה מפחית את זכויות הבנייה בהיקף של מאות מ"ר מכל פרויקט עתידי. עקרונות המדיניות החדשה נגזרים בעיקר מרוחב הכביש שעובר ברחוב שבו מבוצע הפרויקט, מחשש להגדלת העומס על התשתיות הקיימות. בעירייה מציינים: "פרויקטים שכבר אושרו יוכלו להתקדם".

בני־ברק: מקפידים

ראש העיר התחלף, ולפחות לפי הצהרותיו של ראש העיר הנכנס, אברהם רובינשטיין, נדמה שיש יותר פתיחות למימוש תמ"א 38 בעיר.

בבני־ברק שורר מצב חריג: בשל הדרישה הגבוהה של הציבור החרדי לדיור במרכז העיר, התבצעה בנייה לא חוקית ולא בטיחותית על גגות הבתים בהיקפים גדולים. תוכנית תמ"א 38 עשויה לספק פתרון ראוי לבנייה הפיראטית כך שתוספות הבנייה ייעשו באופן הראוי ועל פי חוק. בנוסף כוללת התוכנית גם את חיזוק המבנה, תוספת של מעלית ושדרוג של המראה החיצוני.

חידוש נוסף בעיר: הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה הפקידה לאחרונה תוכנית המאפשרת לעיריית בני־ברק לדרוש מיזמים המבקשים היתר לתמ"א 38, להקים גני ילדים ומבני ציבור בקומת הכניסה של בנייני מגורים. יצויין כי בעבר הועלתה דרישה זו באופן בלתי חוקי על ידי העירייה, דבר אשר עצר עשרות פרויקטים.

בת־ים: מתנמכים

תחת שלטונם של שני ראשי העיר הקודמים, שלומי לחיאני ויוסי בכר, ההתחדשות העירונית זכתה לזריקת מרץ אדירה. ברחבי העיר התנוססו בשפע שלטים המבשרים על בנייה והתחדשות. אלא שראש העיר הנכנס צביקה ברוט עצר את התוכניות להקמת עשרות מגדלים במסגרת פינוי־בינוי בעיר לטובת בנייה ממוקדת של תמ"א 38 בקומות נמוכות.

"העיר צריכה התחדשות עירונית של הבניינים הישנים, אבל לא צריכה עוד המון מגדלי ענק למגורים שיוסיפו לנו עשרות אלפי תושבים חדשים", מסביר ברוט. "אין לנו תשתיות שיכולות לקלוט מגדלים כאלה. זה יגרום לכאוס בעיר, לפקקי ענק, לתחזוקה לקויה ולפגיעה באיכות החיים ובערך הדירות. מי שירוויח מהמגדלים הללו, ובגדול, הם כרישי נדל״ן, קבלנים וכמה משפחות, אבל מי שיפסידו בגדול הם התושבים".

השינוי במדיניות לא התקבל בברכה בקרב חלק מהדיירים שכבר נמצאים בעיצומו של המהלך ובפרויקטים מתקדמים לפינוי־בינוי, והם מאיימים על ראש העיר בתביעות בגובה עשרות מיליוני שקלים. אבל הוא לא מתרגש. "במקום פרויקט פינוי־בינוי, נציע לתושבים תמ"א 38/2, כי כך הם יקבלו יותר ולא יגורו בשכונות רבות של מגדלים בלי הכנה ראויה", אומר ברוט. "אנחנו הולכים על התחדשות עירונית בכל הכוח, אבל ככה נקבל אותה בתמהיל הרבה יותר נוח מבחינת העיר".

פתח־תקווה: מתמרכזים

במהלך חמש השנים האחרונות, תחת הנהגתו של ראש העיר הקודם, איציק ברוורמן, העיר פתח־תקווה הייתה שרויה בקיפאון בתחום ההתחדשות העירונית. לאחר הבחירות, במסגרתן נבחר ראש העיר החדש, רמי גרינברג, הוחלט להפשיר חלק גדול מתוכניות הבנייה בעיר, בעיקר סביב מחנה סירקין. גרינברג אף החליט לחלק את העיר לרובעים, מה שיאפשר גמישות בקבלת ההחלטות בעניין צפיפות הדירות לדונם בהתאם לאופיו של כל רובע. מה שנכון לשכונה אחת, הרי לא נכון לשכונה אחרת.

"אני פועל במלוא המרץ לחידוש ולטיפוח מרכז העיר", מצהיר גרינברג. "הקמנו מנהלת למרכז העיר שתמנף את חיי המסחר והקהילה, נקים מרכז תרבותי וגם נציע 50 אחוז הנחה בארנונה לצעירים שיעברו להתגורר שם. אני מאמין שבעתיד הקרוב מרכז העיר יהפוך לאזור תוסס, צעיר ובטוח".

ירושלים: מאשרים

גם ראש העיר היוצא ניר ברקת וגם ראש העיר הנכנס משה ליאון מעידים על עצמם כחסידי ההתחדשות העירונית, אבל בעבר התוכניות לכך טורפדו על ידי הסיעות החרדיות שביקשו להפוך שותפות פעילות בהסכמי הבנייה. כעת עיריית ירושלים תחת ליאון ממשיכה את הקו של ברקת, ומוציאה לפועל תוכניות מתאר לפינוי־בינוי. בנוסף, הקימה עיריית ירושלים הקימה מנהלה ייעודית להסדרת הבנייה, והיא מתכוונת ליצור רובע לאוכלוסייה צעירה ולהציע בנייה שמתאימה גם לאוכלוסייה החרדית. טל גולדשטיין, מנכ"ל משותף בחברה להתחדשות עירונית, אמר לאחרונה: "בנייה בירושלים מציבה פרמטרים שונים מבנייה בערים אחרות. צריך לתת מענה ודגש על פתרונות דיור למגוון רחב של אוכלוסיות".

אחרי שנה של ויכוחים ומחלוקות במועצת העיר, אושר לפני כשלושה שבועות הסכם־הגג הכולל הקמת כ־8,000 יחידות דיור - מחציתן בשכונות החרדיות ומחציתן בשכונות החילוניות - במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית. במסגרת ההסכם, יוקצו לטובת פרויקטי ההתחדשות בעיר כ־2,500 יחידות דיור לקרקע משלימה בפרויקט "רכס לבן".

חיפה: ממתינים

בחיפה, אחת הערים הוותיקות בישראל, יש כר נרחב להתחדשות עירונית, מאחר ואזורים רבים בעיר נבנו משנות ה־20 ועד שנות ה־60 של המאה הקודמת והיא גם בסיכון גבוה עקב קירבה לשבר הסורי אפריקאי. לדברי חיים פייגלין, יו"ר ארגון הקבלנים מחוז חיפה, מבנים רבים באזורים הללו כבר הפכו לבלתי ראויים למגורי אדם. מטבע הדברים, לציבור שחי בבניינים כה ישנים ומטים ליפול יש מוטיבציה אדירה להתחדשות עירונית.

מגה פרויקט פינוי בינוי שיצא לדרך בחיפה. יזם חברת פרשקובסקי(צילום: יח"צ)

מנגד, באותן שכונות ישנם מבנים חדשים יותר, שדייריהם מסתייגים מהתחדשות עירונית נוכח הסכנות לציפוף העיר ופקקי תנועה, וכן בשל הרעש והלכלוך הכרוכים בבנייה. בקדנציות הקודמות עיריית חיפה עמדה לצידם. בעירייה לא התלהבו מתוספת יחידות דיור רבות לעיר, ולכן הגבילו את צעדיהם של היזמים ובעלי הבתים על ידי דרישות ומגבלות, כמו למשל דרישה למספר חניות תת קרקעיות גבוה לכל דירה. המגבלות שהוטלו על היזמים הכשילו פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר. בנוסף, מסמכי המדיניות שפרסמה העירייה השתנו מפעם לפעם ויצרו אי ודאות לעוסקים בתחום. במבחן התוצאה, מדיניות העיריה בקדנציות הקודמות, הביאה את חיפה להזדקנות של האוכלוסייה ולהגירה שלילית.

בינתיים ראשת העיר החדשה עינת קליש רותם עדיין לא יצאה בתוכניות מפורטות לגבי התחדשות עירונית. מהעירייה נמסר: "בימים אלו ראש העיר וכל צוות הנהלת העיר שוקדים על תכנון חדש להתחדשות ועל מדיניות בנושא".

הרצליה: מצטמצמים

משה פדלון, ראש העיר שנבחר לקדנציה נוספת, מצהיר על מתן עדיפות להתחדשות העירונית. תוכנית המתאר החדשה של העיר שהתקבלה לאחרונה מצמצמת את הבנייה החדשה, ומעודדת התחדשות. כיום מתגוררים בהרצליה 110 אלף תושבים בכ־36 אלף דירות. על פי התוכנית החדשה, יתווספו לעיר 9,400 דירות עד שנת 2030, ו־16.5 אלף דירות עד שנת 2035; שליש ממספר הדירות שביקשה להוסיף תוכנית המתאר הקודמת, שעמד על 52 אלף. הבשורה: רוב הדירות, 12 אלף, ייבנו במיזמי התחדשות עירונית.

כמו כן, הבנייה בשטחים הפתוחים בוטלה כמעט כליל, עם גניזת שלוש תוכניות גדולות: באפולוניה,בצפון הרצליה (במקום שבו עומד כיום שדה התעופה) ובמתחם תע"ש השרון במזרח העיר.

אשדוד: מסייעים

זה מספר שנים שאשדוד מתחדשת עד כדי כך שהעיר היא בירת התמ"א החדשה. שלומי בן עזרי, מנכ"ל ארגון קבלני אשדוד, מציין כי עיריית אשדוד בראשותו של ד"ר יחיאל לסרי מעודדת התחדשות עירונית ופרויקטים של תמ"א 38. בעיר נבנה היום פרויקט גדול הכולל הקמת מאות יחידות דיור במסגרת הליך פינוי־בינוי וכן מתבצעים בה עשרות פרויקטים של תמ"א 38. בעיר שכמעט ומיצתה את הקרקעות הפנויות לבנייה חדשה, התחדשות עירונית היא צו השעה, ולכן העירייה מסייעת לדיירים וליזמים בקידום הפרויקטים.

יזם י ח דמרי - פינוי בינוי באשדוד(צילום: יח"צ)

בתמ"א 38/1 לדוגמה, מאפשרת העירייה תוספת של 2.5 קומות, וכן סגירת קומות מפולשות, כך שלמעשה מתאפשרת תוספת של 12 או 13 יחידות דיור לבניינים ישנים. בנוסף, בוטלה הדרישה למכפילי חנייה במטרה להקל על הציבור ולמנוע הוצאות עתידיות של אחזקה.

עיריית אשדוד הקימה מנהלת התחדשות עירונית שמסייעת בזירוז ההליכים. לאחרונה הכריז מהנדס העיר כי גם במקרים שבהם הוועדה המחוזית מקצצת בזכויות בנייה ברובעים החדשים, הזכויות מועברות לפרויקטים של התחדשות עירונית במרכז העיר.

ראשון־לציון: מאזנים

במוקד תוכנית הדגל של ראש העיר החדש בתחום ההתחדשות העירונית ניצבת שכונת רמת־אליהו, שם 2,600 יחידות דיור בבנייני הרכבת מתוכננות לעבור פינוי־בינוי וכ־350 דירות בבניינים אחרים מתוכננות לתמ"א 38 או חיזוק מבנים. במסגרת התוכנית ייבנו כ־5,500 יחידות דיור חדשות ייבנו ברמת־אליהו, וכ־3,500 יחידות דיור ייבנו בשכונות החדשות בנחלת עילית, בצריפין ובמתחם האלף במערב העיר.

"לצד היתרונות הרבים של תוכנית פינוי־בינוי, יש סוגיות שמצריכות פתרון ייחודי, ואנו בעירייה נדרשים למצוא את האיזון ביניהם", אומר ראש העירייה החדש, רז קינסטליך. "מחד, אנו רוצים להעניק לתושבים אופק שיבטיח שינוי מהותי באיכות החיים בשכונה ובשכונות החדשות, ומאידך, להימנע מצפיפות יתר של העיר, ומעומס על מערכות החינוך, החנייה והתחבורה, וכן להותיר שטחים ציבוריים פתוחים לציבור.

האיזון הזה יושג בשכונת רמת־אליהו בין היתר בזכות הקרקעות המשלימות בשכונות החדשות בנחלת יהודה ובצריפין שקיבלה העירייה מהמדינה בעלות מינימלית, ובזכות הקרקע שהוקצתה על ידי העירייה במתחם האלף. מדובר בפרויקט הבינוי־פינוי־בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, אבל לפני שמגדירים את הפרויקט כהנדסי או נדל"ני, אני רואה בו פרויקט חברתי ראשון במעלה. במשך שנים הסתפקו תושבי העיר בפלסטרים. הפרויקט הזה צפוי לשנות לגמרי את פני השכונה ולהעניק לתושבים עתיד ורוד יותר להם ולילדם".

גבעתיים: מערערים

בקדנציה הקודמת של רן קוניק כראש עיריית גבעתיים, שרר בעיר שיתוק כמעט מוחלט של תמ"א 38. קוניק דגל במדיניות שמאפשרת קידום של פרויקטים גדולים בלבד של פינו־בינוי. לטענת הקבלנים, המשמעות של מדיניות זו היא עצירת הבנייה בעיר בעשר עד 15 השנים הקרובות מכיוון שזהו פרק הזמן הנדרש כדי לאשר תוכניות לפרויקטים גדולים. גם תוכנית ההסתדרות חיכתה עשר שנים ורק כעת צפויה לצאת לדרך.

קוניק נבחר לכהונה נוספת בלי אף מתמודד מולו, ובינתיים הוא דבק בעמדתו. "אין תשתיות להתחדשות העירונית", מזהיר קוניק שוב ושוב, "ולכן המיקוד היום ייעשה על פרוייקטים של מתחמים שלמים שיספקו לעיר שטח ציבורי ותשתיות ולא פרוייקטים בודדים". עיריית גבעתיים פרסמה הנחיות מרחביות בהתאם. בימים אלה נידון הערר שהגישה בנושא התאחדות בוני הארץ באמצעות עו"ד ענת בירן.

יבנה: מקפיאים

יבנה נחשבת זה מכבר לאחת הערים המחזיקות את עתודת הקרקע הגדולה באזורי הביקוש – אבל כעת היא פורשת מהסכם־הגג שנחתם עם הממשלה באוגוסט 2016.

יבנה. יזם גיא ודורון לוי(צילום: יח"צ)

הסכם־הגג כולל, בין היתר, בינוי של כ־12,500 דירות חדשות, רובן מיועדות לזוגות צעירים, על שטח בהיקף של כ־3,400 דונם במזרח יבנה. זהו יישום של תוכנית כוללת להגדלת אוכלוסיית העיר לכדי כ־100 אלף תושבים. עד שנת 2012 מנתה יבנה כ־32 אלף איש, והיום מספר התושבים בעיר מונה כ־48 אלף נפש. בזכות הקמתה של השכונה הירוקה בדרום העיר צמחה כמות יחידות הדיור בה מ־9,000 לכ־13 אלף דירות.

"מתוך הבנת הצרכים ברמה הלאומית קיבלנו בזמנו החלטה שאמורה לאפשר קליטת עשרות אלפי תושבים חדשים לעיר", כתב ראש העיר הוותיק צבי גוב־ארי לשר האוצר משה כחלון. לטענתו, בפרויקטי מחיר למשתכן שכבר נבנו במתחם נאות שמיר, לא ניתנה העדפה חד משמעית לצעירי יבנה, לא הוקצו שטחים להמרה לפינוי־בינוי ולא ניתנו רשיונות להקמת מוסדות חינוך, אלא בשלב מאוחר מאוד. "החלטתי להפסיק את הטיפול בפרויקט 12.5 אלף יחידות הדיור, ולראות בכך פעולת הצלת עתידה של העיר", הוסיף. "הודעתי לכל הגורמים כי בשלב זה כל טיפול הנעשה בתוכנית זו לא יהיה קביל בהמשך".

עם זאת, בכוונתו של גוב־ארי להמשיך ולעודד את ההתחדשות העירונית.

ממטה הדיור נמסר בתגובה: "קיבלנו את המכתב ואנו מצטערים על תוכנו. בימים אלה נמצאות בבנייה ביבנה למעלה מ־2,000 יחידות דיור לזוגות צעירים במסגרת מחיר למשתכן, וכמובן שבנייתן תימשך מתוך דאגה לזוגות הצעירים ביבנה ובכל הארץ. אין לנו ספק שהבעיה תיפתר לטובת הזוגות הצעירים".

רמת־אליהו בזכות הקרקעות המשלימות שקיבלה

העירייה מהמדינה בעלות מינימלית. מדובר בפרויקט הבינוי־פינוי־בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר"

ייעשה בעיקר על פרויקטים של מתחמים שלמים ולא פרויקטים בודדים"