עיניים למעלה

אם אתם חושבים שמגדלים זה רק למיליונרים, חשבו שנית. היום בונים מגדלים גם במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, שזכאיה בלשון המעטה אינם עשירים מופלגים. "מדינת ישראל סוף סוף מבינה את הכורח לבנות מגדלי מגורים גבוהים מכיוון שעתודות הקרקע בישראל אוזלות", מסביר מנכ"ל פרשקובסקי חיים קראדי, הבונה בשכונת רקפות בראשון לציון שני מגדלים בני 27 קומות לזכאי מחיר למשתכן.

בארבע השנים האחרונות (החל מ־ 2014 עד ספטמבר 2018) החלה בישראל הקמתן של למעלה מ־13 אלף יחידות דיור. כרבע מהן, יותר מ־3,000 יחידות דיור, נבנות במגדלים. זהו שיעור גבוה יחסית. אם מביאים בחשבון גם את המגמה העולמית של חזרה למגורים בערים גדולות, ניתן להניח כי השיעור הגבוה של בניית מגדלי מגורים נובע גם ממיעוט הקרקע הפנויה לבנייה בערים.

בישראל כולה, לא רק בערים, עתודות הקרקע מוגבלות. בנוסף, האוכלוסייה צומחת במהירות. על פי תחזיות שפרסמה לאחרונה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אוכלוסיית ישראל תחצה את קו 10 מיליון התושבים בסוף שנת 2024. בסוף 2047 יתגוררו כאן 15 מיליון ישראלים, ואילו בשנת 2065 צפויה אוכלוסיית המדינה להגיע ל־20 מיליון בני אדם. איפה יגורו כולם?

הגידול המהיר באוכלוסייה מחייב חשיבה מחדש על תכנון המגורים בארץ ומחייב בנייה לגובה המאפשרת חיסכון בקרקע ושמירת עתודות קרקע לדורות הבאים. אלא שלמרבית ההפתעה, בשנת 2018 חלה דווקא ירידה בכמות הדירות הנבנות בבניינים גבוהים, לעומת פריחה בבנייה נמוכה ובזבזנית.

עם זאת, מניתוח הנתונים שפרסמה הלמ"ס אפשר להבחין במהפך בתחום: הבנייה במגדלים איננה כבר רק נחלתו של מעגל הביקוש הראשון, אלא טרנד הבנייה לגובה התפשט בשנתיים האחרונות גם ליישובים מהמעגל השני, השלישי והרביעי.

כצפוי, תל־אביב אומנם עדיין צועדת בראש טבלת היישובים הצומחים לגובה, אך ב־2018 החלה בנייתן של מאות ואלפי דירות במגדלי מגורים בני 21 קומות ומעלה, בערים כמו רחובות, חדרה, אשדוד, באר־שבע או עכו - ערים שיש להן עתודות קרקע ויכולות להרחיב את שטחן, ובכל זאת בוחרות לאשר הקמת מגדלי מגורים גבוהים שמצופפות את המרקם העירוני.

"למגמה זו יכולות להיות כמה סיבות", מסבירה השמאית והמשפטנית נחמה בוגין, "ראשית, התועלת בבניית מגדלי מגורים המאפשרים את ההגדלה המרבית של היצע הדירות; שנית, האפשרות לפיתוח סביבתי ויצירת שטחים ירוקים - כאשר בונים לגובה ומשאירים חלק גדול יותר של המגרש פנוי; והסיבה השלישית ואולי החשובה ביותר היא שינוי ההעדפות בקרב הציבור הישראלי. כיום חלום הדירה במגדל רלוונטי לתושבים בכל רחבי הארץ, והקבלנים באופן טבעי מנסים לספק את רצון הרוכשים ולבנות דירות שיהיה להן ביקוש".

יחסי ברוטו־נטו

לירון פרי, מנכ"ל פרי נדל"ן, בונה כיום מגדל בן 43 קומות בבת־ים. "כשתכננו את מטרופולין תל־אביב, הכולל את בת־ים, יפו, רמת־גן, גבעתיים ותל־אביב, לא האמינו כי מדינת ישראל תגיע לממדים שלה היום", הוא אומר. "ברוב הבניינים במטרופולין, אחד המקומות הצפופים בישראל, אפשר לראות התייחסות פזרנית כמעט לקרקע. כיום אנו במצב שבמטרופולין אין כמעט עתודות קרקע, בעוד שהביקושים נמצאים בעלייה מתמדת. הדרך היחידה לתת מענה לביקושים אלה הוא ניצול חכם יותר של משאב הקרקע, אך ורק באמצעות מגדלים רבי קומות".

יזם פרי נדל"ן( )

אבנר ישר, אדריכל מגדלי היוקרה, מתאר את השינויים שחלו בשוק המגדלים עצמו. "לפני 20 שנה, בניין של 20 קומות היה נחשב מגדל, לפני 15 שנה בניין של 30 קומות היה נחשב מגדל גדול, והיום בונים מגדלים של 50, 60 קומות", מסביר ישר. "בניינים מאוד גבוהים, של 80, 90, 100 קומות הם מאוד יקרים, ויחסי הברוטו־נטו שלהם לא טובים כי הם צריכים המון מעליות, ולכן אלה בניינים פחות כלכליים. רק כשערך הקרקע אסטרונומי, זה משתלם (כמו בהונג קונג). אני מאמין שבתל־אביב הבנייה עשויה להתייצב על 50, 60 קומות, ובמקרים חריגים גם על 80, 90, 100 קומות. לא יישארו בניינים של חמש קומות".

אבי זיתוני, הבעלים של חברת א. זיתוני, מקים בגבעת שמואל מגדלי מגורים בני 20 קומות. "בשנים האחרונות ניתן לראות תנופת בנייה לגובה גם בערים שבעבר היו מזוהות עם בנייה נמוכה", הוא אומר. "הסיבה העיקרית לכך היא המחסור בקרקעות במרכז הארץ. היום, מגדל מגורים בן 20 קומות נחשב גבוה אך אני מאמין שבעוד 20 שנה המחסור בקרקע באזור המרכז והגידול באוכלוסייה יביאו לכך שמגדלי המגורים יגדלו מ־20 קומות ל־40 קומות. זה יהיה הממוצע בשוק, וחדשנות אורבנית היא חלק בלתי נפרד מהתהליך הזה".

האדריכל גיא מילוסלבסקי ממשרד מילוסלבסקי אדריכלים, תכנן את המגדל הגבוה בארץ, 100 קומות גובהו, על גבול גבעתיים, רמת־גן ותל־אביב. "מצוקת הקרקעות תוביל לבנייה מסיבית יותר של מגדלים בכלל, וכניסה נרחבת יותר שלהם גם בפריפריה", צופה מילוסלבסקי. "מעבר להיקף המגדלים, נראה גם כניסה של טכנולוגיות מתקדמות ושימוש בחומרים יותר ויותר מתקדמים. חזיתות המבנים יערבו סוגים שונים של חומרים, ולא כפי שנהוג היום, זכוכית ואלומיניום בלבד. ההתקדמות הטכנולוגית תשפיע גם על רמת המעוף בתכנון מגדלים, ויהיה ניסיון לתכנן פרויקטים מאוד לא סטנדרטיים. המבנים ייראו כאילו נלקחו מתוך סרטים של מדע בדיוני".

יו"ר לשכת שמאי מקרקעין חיים מסילתי מסכים כי הקמת מגדלי מגורים היא הכרח במדינה בה עתודות הקרקע מוגבלות ובעיקר יקרות מאוד, אך מזהיר מהבעיות הכרוכות במעבר לבנייה ולמגורים לגובה: "התחזוקה של מגדלים יקרה מאוד יחסית למגורים בבניינים בני חמש עד עשר קומות, כי במגדלים יש הרבה מערכות הכרחיות שהתחזוקה שלהן לא זולה", מסביר מסילתי.

"הסיכון הוא שבניית מגדלים באזורים שבהם האוכלוסייה מעוטת יכולת תהפוך אותם לסלאמס, וגרוע יותר למסוכנים כעבור מספר שנים. דבר נוסף שצריך לשים לב אליו הוא הקמת תשתיות ראויות. במגדל מגורים יכולות להתגורר 130 משפחות ואף יותר, כלומר מדובר בכ־260 מכוניות. בשכונה של מגדלים ללא תשתית תחבורתית טובה יווצר כאוס תחבורתי".

אבנר ישר מציע: "אני דוגל בתפיסת עולם קצת אחרת. לדעתי הממשלה צריכה להיות יותר מעורבת ולדאוג לכך שבכל פרויקט חדש, חלק מהדירות יוקצו לדיור בר השגה, כמו בלונדון, פריז וניו־יורק. אני בדעה שהממשלה צריכה לתמוך במי שגר במגדל ולסבסד חלק מהעלויות של המגורים במגדל".

העשירייה הפותחת

בחמש השנים האחרונות, על פי נתוני הלמ"ס, הערים שנבנו בהן הכי הרבה דירות במגדלים מעל 21 קומות הן כמתבקש תל־אביב, נתניה, בת־ים, פתח־תקווה ורמת־גן. בחמישייה השנייה ניתן למצוא את גני תקווה, ראשון־לציון, רחובות, חדרה וחולון.

בבת־ים, למשל, נבנו 1,482 דירות בבניינים מעל 21 קומות, מה שמציב אותה בחמישייה הראשונה. הדירות שנבנו במגדלים, מתברר, מהוות 68 אחוז מסך התחלות הבנייה בעיר. בת־ים היא אחת הערים הצפופות בישראל, אין לה עתודות קרקע להתפתחות עתידית, והעיריה קיבלה החלטה לבנות לגובה על מנת לנצל את עתודות הקרקע הקיימות. אבל עכשיו ראש העיר החדש צביקה ברוט החליט שהוא עוצר את המגדלים, כי אין תשתיות. "חנקו את העיר הזו עם מגדלים ודירות", הוא מוחה.

הקבלן הוותיק סמי מצלאוי, יו"ר חברת מצלאוי, סבור שבכל זאת אפשר להמשיך בבנייה לגובה בעיר. "אם לוקחים עשרה בניינים נמוכים בבת־ים שמתפרשים על פני כ־20 דונם ובונים במקומם על אותו שטח ארבעה מגדלי מגורים בני 40 קומות, כ־60 אחוז מהשטח נשאר לפיתוח לכל מיני צרכים כמו תשתיות, מוסדות ציבור, חינוך ועוד", אומר מצלאוי המתכנן להקים ברחוב יוספטל בעיר לא פחות משישה מגדלים. "אומנם במגדלי מגורים יש דמי האחזקה אבל איכות החיים נשמרת ובסופו של דבר זה משתלם". בינתיים, הבנייה לגובה בבת־ים, נעצרה.

פרויקט חלומות פארק חדרה( צילום: רויטל קרר)

גם נתניה התברגה בחמישייה הפותחת של ערי המגדלים בישראל. רוב המגדלים בנתניה נבנו בשכונת עיר ימים ובשכונות הקרובות לחוף הים. בחמש השנים האחרונות נבנו בעיר כ־1,500 דירות במגדלים, המהוות כ־26 אחוז מסך התחלות הבנייה.

בראשון־לציון נבנו בחמש השנים האחרונות 817 דירות במגדלים מעל 21 קומות, המהוות 14 אחוז מסך התחלות הבנייה בעיר שעומדות על 5,706 דירות.

חברת אחים דוניץ מקימה בעיר את פרויקט קריית האמנים הכולל 14 מגדלים בני19 עד 31 קומות. "היום יש כוונה והסכמה של העירייה לאשר גם מגדלים של 35 קומות", אומר המנכ"ל נסים אחיעזרא. גם כאן, כמו בכל ערי גוש דן, הבעיה היא תשתיות. הכבישים המובילים למגדלים אינם מספיקים.

גבעתיים נמצאת במקום השישי ברשימת הערים שבהן נבנו הכי הרבה דירות במגדלים בני מעל 21 קומות ויותר, ביחס לכלל הבנייה בעיר. בחמש השנים האחרונות נבנו בגבעתיים 398 דירות במגדלים כאלה, המהוות 22 אחוז מסך 1,775 התחלות בנייה בעיר. חברת משהב בשיתוף עם החברות דמרי ומבני אופיר, בונה בגבעתיים ארבעה מגדלים בני20 עד 31 קומות, עם 528 דירות במסגרת פינוי־בינוי. "הבנייה לגובה, במיוחד בפרויקטים של פינוי־בינוי, יוצרת אפשרויות פיתוח חדשות גם עבור העיריות – יצירת גנים ציבוריים ואף כבישים חדשים על גבי מגרשים שבעבר היו בנויים", אומר עזרא ערוסי, מנכ"ל משהב. ראש העיר גבעתיים רן קוניק מאפשר בניית מגדלים, אבל רק בשולי העיר.

בחיפה החלה בנייתם של המגדלים הגבוהים ביותר בעיר, ובצפון בכלל. המגדלים בפרויקט פינוי־הבינוי הזה שיזמה ובונה קבוצת אלמוג, עתידים להתנשא לגובה של 28 קומות ולהוות את מגדלי המגורים הגבוהים ביותר בחיפה והצפון, כל זאת במרחק של מאות מטרים מקו החוף. כתוצאה מתכנון המגדלים על שטח עצום של כ־16 דונם, יתאפשר פיתוח סביבתי יוצא דופן בפרויקט ויצירת שטחים מגוננים וריאות ירוקות. "בשטח כזה ניתן היה לבנות כמות גדולה יותר של בניינים צפופים ונמוכים יותר, אבל המגמה הרווחת כיום בתכנון בערים הגדולות היא בינוי של רבי קומות מודרניים ושימור הקרקע", מסביר סמנכ"ל השיווק של קבוצת אלמוג רז שרייבר.

מאיר שמחה, מנהל הנדסה ותכנון בחברת אזורים, מספר כיצד מתגברים היום על התור למעליות בקומפלקסים גדולים באופן מתוחכם: "בהרצליה, לדוגמה, אנו בונים 600 יחידות דיור, כשהכמות הגדולה הזאת תתפרש על פני עשרה בניינים בגבהים וצפיפויות שונים – כך שבניינים של 18 קומות מחוברים לבניינים בני 11 קומות לצד בניינים אינטימיים יותר בני שלוש קומות בלבד.

הפעולה של חיבור הבניינים יוצרת מראית עין של פחות בניינים, אך לא כך הדבר בפועל. לכל בניין מבואת כניסה נפרדת, שכן חלק מהאנשים אינם מעוניינים לחלוק את מבואת הכניסה והמעליות עם עוד כ־80 שכנים. בנוסף, החלוקה לכניסות נפרדות עוזרת לנו לייצר חללים פנימיים מרווחים, ולהתגבר על הצפיפות בבניינים. אנו מאמינים ששיטה זו תתפוס תאוצה בשנים הקרובות ככל שיתגברו מספר המגדלים שנבנים בישראל".

פרויקט רקפות של חברת פרשוקבסקי(צילום: ויקטור מאיר)

ומה בפריפריה?

הנציגה היחידה ברשימה מבין ערי הפריפריה בצפון היא עכו, עם 282 דירות בבניינים בני 21 קומות ומעלה, המהווים 31 אחוז מסך כל 908 התחלות הבנייה בעיר. חברת אפגד מקימה בימים אלה את פרויקט המגורים הגבוה ביותר שנבנה אי פעם בעכו. 25 קומות יהיו בו, והוא יתנשא לגובה של כ־85 מ'. הפרויקט נבנה על שטח של כשמונה דונם וכולל 286 דירות בשלושה מגדלים.

"למרבה הפלא ולמרות שמדובר בעיר הבנויה על הים, לא נבנו עד לאחרונה מגדלים בעכו ולא מוצה הפוטנציאל באופן מלא למרות שהתב"ע אפשרה", טוענת יעל דקל, סמנכ"לית שיווק באפגד. "היינו החברה הראשונה שהקימה מגדלים בעיר, ולאחרינו זה כבר הפך לתופעה".

גם באר־שבע מתרוממת לגובה. לפי תוכנית המתאר העירונית המגדלים ירוכזו במרכז העיר. "למעשה, מי שבוחר להתגורר במגדל מקבל דירה מפנקת כמו במגדלי תל־אביב עם כל הפסיליטיס, קרובה לסופר, קרובה לקופת חולים. יורדים למטה - מצד ימין יש תיאטרון, מצד שמאל יש קניון", מציין יורם אביסרור, סמנכ"ל השיווק בחברת אביסרור משה ובניו, המקימה בבאר־שבע מספר מגדלי מגורים".

האדריכל אבנר ישר מתבונן בכך בסיפוק. "אני מאמין כי יש לבנות מגדלים לגובה בכל הארץ, וחשוב להבין כי לא כל מגדל צריך להיות מגדל יוקרה לעשירים בלבד", הוא מדגיש. "אפשר לבנות מגדלים 'כלכליים' מבלי שהדיירים יידרשו לשלם ועד בית אסטרונומי, עלויות אחזקה, שמירה, בריכה, ספא, מועדון דיירים. בבנייה של מגדל טמון חיסכון, הוא עולה הרבה פחות מאשר לבנות את אותה דירה בשכונה חדשה. הצפיפות חוסכת בתשתיות ובאנרגיה, ולכן יש אינטרס לצופף את הערים הקיימות מאשר לבנות בערים חדשות ומפוזרות".