עונת המעבר
ממשלה יוצאת, וממשלה נכנסת. עופר פטרסבורג מסכם מה קרה להבטחות העבר ומשרטט את יעדי העתיד
עוד ממשלה יוצאת לדרך, ומה יעלה בגורלו של ענף הנדל"ן בימיה הראשונים? סביר להניח שהוא בעיקר יהיה מושבת. קבינט הדיור, שאמור היה לאשר עשרות אלפי דירות ברחבי הארץ, מלוד ועד ראש־העין, מקריית־גת ועד ירכא, השבית את פעילותו עוד לפני הבחירות, ומטבע הדברים ייקח זמן עד שיחזור לפעילות. באופן תמוה השבתת הקבינט לא נעשתה בהמלצת היועץ המשפטי לממשלה אביחי מנדלבליט, אלא כהחלטה אישית של שר האוצר משה כחלון שאמור היה דווקא לקדם את פעילותה ככל האפשר.
זוהי תקופה קריטית שתבוא לידי ביטוי בממשלה החדשה, כפי שגם מסביר בטור אורח הפרשן הכלכלי של ידיעות אחרונות, סבר פלוצקר.
בינתיים, תוכנית מחיר למשתכן מדשדשת וספק אם תימשך. פתאום כל המפלגות תומכות בשכירות לטווח ארוך כפתרון לשוק הדיור. אפילו השר כחלון הבטיח עם סיום הקדנציה שלו להגדיל פי שמונה את הבנייה לשכירות ארוכת טווח, כמעט כמו הבטחותיו של יאיר לפיד ל־150 אלף דירות כאלה.
האם הממשלה האחרונה הצליחה או נכשלה בריסון מחירי הדיור? נכון, עליית מחירי הדירות נבלמה השנה, אך בשלוש וחצי שנים עלו המחירים ב־11.5 אחוז. ולא רק שמחיר למשתכן לא ממש הצליחה להוריד את מחירי הדירות בשוק, התוכנית אף לא הפחיתה במחירים ששילמו אלה שזכו בדירה באמצעותה, כמו שהתיימרה לעשות. העיכובים הרבים במסירת הדירה בנוסף לעלייה במדד תשומות הבנייה הקטינו משמעותית את ההנחה שממנה נהנו הזוכים. אבל בישראל, כך נדמה, לא מחשיבים את עלות הבית, רק את מחירו. בנק ישראל פעם חישב ומצא שאנו משלמים על כל דירה עוד רבע מיליון שקל בלי לשים לב.
תוכנית מחיר למשתכן גם לא הצליחה לייצר היצע באזורי הביקוש, וכך המדינה המשיכה להציף בקרקעות במקומות שהיה לה נוח לעשות כן ולאן דווקא היכן שצריך. התוכנית גם הביאה לקיטון במספר הדירות להשכרה, דבר שהעלה את מחירי השכירות ברחבי בארץ רק בשנה החולפת בחמישה אחוזים.
בכתבת סיכום קדנציה, מצאנו כי אומנם אלפי זוגות צעירים קיבלו מפתחות לדירות חדשות במחיר מוזל, אבל עשרות אלפים עוד מחכים להן, בעוד שאלפי דירות נותרות ריקות, בין השאר גם בגלל שיווק לא מבוקר של קרקע.
לא מפתיע אם כך שאלפי צעירים מאוכזבי תוכנית מחיר למשתכן חוזרים אל השוק החופשי למרות ששם יותר יקר (ולפעמים אותו דבר): בדירות יד שנייה הכניסה היא מיידית, ולא צריך לשלם גם משכנתה וגם שכירות. מבדיקת הכלכלן של משרד האוצר עולה כי למעלה ממחצית הרוכשים בשוק היום הם הזוגות הצעירים, אבל רק כשליש מהם ניסו את תוכנית מחיר למשתכן. הרוב ויתרו לטובת השוק החופשי. חלקם משמשים "קופים" עבור המשקיעים האמיתיים – הוריהם או בני משפחה אחרים שחוסכים דרכם מס בשיעור שמונה אחוזים.
בלבול זה אנחנו
אם תוכנית מחיר למשתכן שנויה במחלוקת, הרי שעל חשיבות נושא ההתחדשות העירונית בישראל אין עוררין. ולמרות זאת, היא לא נפוצה כמתבקש. כשרואים את השיכונים המוזנחים והמטים ליפול ברחבי הארץ, קשה להימנע מלשאול מדוע הפתרון שמציע רווח לכל הצדדים, לא מצליח להתרומם כאן. הרי התחדשות עירונית מבטיחה לדיירים שדרוג באיכות המגורים שלהם ופוטנציאל לרווח כספי גדול יותר, מכיוון ששווי דירותיהם עולה. הרשות המקומית שמקדמת התחדשות עירונית מכניסה הון לקופתה ומייפה את פני העיר. יזם שחולש על פרויקט דיור ענק יכול לעשות רווח יפה גם הוא וגם המדינה, שחולשת ממילא על 93 אחוז מכלל הקרקעות, יכולה בתכנון נכון וחכם לפתח כך את הפריפריה.
אולי השנה יחול השינוי המיוחל והערים השונות יתחדשו סוף סוף. לפי ההבטחות, אפשר להיות קצת אופטימיים: 2019 אמורה להיות שנה מכוננת בתחום ההתחדשות העירונית, אם הממשלה החדשה תסייע בכך. עשרות פרויקטים ענקיים של התחדשות עירונית של פינוי־בינוי מחיפה ועד באר־שבע יוצאים לדרך, ובגיליון זה נביא סקירה של המרכזיים שבהם.
יש לזכור כי בשנה שחלפה חלה אומנם עלייה של 54 אחוז בכמות הדירות שהחלו להיבנות במסגרת פרויקטים של פינוי־בינוי (לא כולל תמ"א 38), אבל למרות שזהו שיעור נכבד, מדובר בכ־3,600 יחידות דיור בלבד, המהוות פחות משמונה אחוזים מכלל התחלות הבנייה באותה תקופה, והבעיה המרכזית – אף אחת מהן איננה בפריפריה, שם ערכי הקרקע נמוכים מדי.
עוד בעיה בתחום ההתחדשות העירונית, שנתייחס אליה כאן בהרחבה, נובעת מהשינויים שחלו ברשויות לאחר הבחירות המקומיות. עשרות ערים שקידמו במרץ את ההתחדשות העירונית בתחומן, מחשבות כיום מסלול מחדש. חלקן עושות זאת בגלל ראש העיר הנכנס, אחרות עושות זאת בגלל שינוי פתאומי במדיניות. בלבול זה אנחנו. ראשי הערים בישראל מבצעים מהפך בלי להביא בחשבון את סכנת הפגיעה בעקרון הרצף השלטוני ואת ההסתמכות של היזמים על מדיניות הרשות והנחיותיה עת יצאו לדרך, וחבל.
אך כמו בכל גיליון של "ידיעות הנדל"ן", אין פה רק טרוניות, אלא גם הצעות לפתרונות. הרי בכל העולם רוצים לחדש את פני הערים, אבל יש מקומות שבהם יודעים איך לעשות את זה מהר וטוב, ויש מקומות (ישראל, אלא מה), שבהם עיכובים היא תופעת לוואי בלתי נמנעת. כן, כן. בעוד שבישראל עדיין מחפשים את הדרך היעילה ביותר להתחדשות עירונית, ומשנים את המדיניות ואת הדרישות מהיזמים פעם אחר פעם, בעולם פועלים עשרות מודלים מוצלחים בתחום. אז במקום לבלבל את הציבור ואת הקבלנים ועל הדרך גם לפגוע בחוסן הכספי של הפרויקטים להתחדשות עירונית, כדאי להביט רגע החוצה ולחפש מודלים שניתן לאמץ גם כאן. במדור "הבית הגלובלי" נתאר איך ובכמה זמן עושים את זה בעולם. בסין למשל, מממשים את הפוטנציאל של שכונות ישנות תוך פחות משנתיים. גם מהארלם, לשעבר מוקד פשע ניו־יורקי, והיום אזור מגורים מבוקש, יש לנו הרבה ממה ללמוד.
הבטחות סרק
בישראל גם אי אפשר להניח שבנייה של בניין תסתיים בפרק זמן של ארבע שנים. כאן, רק להשיג היתר בנייה לוקח שנתיים, ולהגיע לרגע הנכסף של מסירת המפתח, לוקח חמש ושש שנים. בשאר מדינות המערב היתר בנייה ניתן תוך 90 יום, ושנתיים בלבד חולפות עד לקבלת מפתח. מעיון במצעי המפלגות נראה כי אף אחת מהן לא ממש מתמודדת עם הנקודה הכאובה, ומציעה חיסול ממוקד של הבירוקרטיה. ממשלות קמו ונפלו על הבטחות סרק לקיצור ההליכים בישראל.
במחשבה שנייה, היה איש ציבור אחד שלפני עשור הבטיח בכנס אילת את "רפורמת המרפסות". אבל עם כל הצלחותיו של אותו האיש, שר האוצר בנימין נתניהו, גם הוא לא עמד בהבטחה למגר את הבירוקרטיה. להיפך. המצב רק הלך והחמיר. אז בקשר למפנה החיובי המסתמן בפרויקטי הפינוי־בינוי, שהוזכרו כאן קודם – כדאי לצנן קצת את השמחה: רובם התחילו עוד לפני עשר ואף עשרים שנה.
נקודה כאובה נוספת באה לידי ביטוי בדו"ח מבקר המדינה על מצב התחבורה הציבורית בישראל שפורסם טרום בחירות, המעיד על חומרת המצב ועל כשל מערכות. לפי הנתונים, ב־40 השנים האחרונות צפיפות תנועת כלי הרכב בישראל יותר משילשה את עצמה. בין השנים 1976 עד 2017 היא גדלה במצטבר בכ־252 אחוז, בשל גידול חד במספר כלי הרכב לעומת האורך והשטח של הכבישים. הגידול במספר כלי הרכב נובע בין היתר מהיעדר שירותי תחבורה ציבורית הולמים.
אילו המדינה הייתה משכילה לפתח תחבורה ציבורית הולמת, הגבולות בין המרכז לפריפריה היו מטשטשים קצת. בכתבה נרחבת נתאר את המצב העגום על הכבישים, ואת הדרכים למשוך אוכלוסייה איכותית לערים המרוחקות מהמרכז – בהנחה שיש דבר כזה, פריפריה. ותתפלאו, יש כאלה הסבורים כי זהו מושג משנות החמישים, שכבר אינו רלוונטי למציאות הישראלית.
זה לא ייעשה בקלות. כי בישראל קודם בונים אחר כך חושבים. קחו לדוגמה את אזורי התעסוקה. מדוע לכל הרוחות מתכננים עיר ואם חדשה בישראל כמו חריש בלי לדאוג קודם למוקדי תעסוקה? מדינת חלם. מבקר המדינה כבר נדרש לנושא. בגיליון חגיגי ומורחב זה נספר על מודלים נכונים, נתאר את המצב הקיים ונביא גם תוכניות לעתיד.
מודל מיובא
ואם כבר תעסוקה, נראה כאן גם איך ישראל מתחילה להפנים את מה שבניו־יורק, פריז ולונדון כבר הבינו: אזורי תעשייה מיושנים הופכים למקום הכי חם בעיר. נסביר איך אפשר לחדש ולמתג את הישן.
גם עירוב השימושים הוא מודל מיובא מחו"ל. בגיליון זה נראה איך אחרי שנכשל בשנות התשעים, הופך השנה עירוב השימושים לסיפור הצלחה. היום לא בונים בישראל בלי לחשוב על פרויקטים משולבים שמנצלים כל מ"ר למגורים, מסחר או תעסוקה זה ליד זה.
עם זאת, המדינה מוצפת בשטחי מסחר. תוך שלוש שנים צפויים להיפתח בארץ כ־85 מרכזי מסחר חדשים. השאלה היא מי יקנה בהם, נוכח פריחתם של מרכזי הקניות השכונתיים והמסחר המפתה ברשת. בדקנו מה יציל את הקניונים מקטסטרופה עתידית.
ולא נתעלם גם מהצמיחה לגובה בארצנו הקטנטונת. הגידול המהיר באוכלוסייה מחייב חשיבה מחדש על תכנון המגורים בארץ. בנייה לגובה מאפשרת חיסכון בקרקע ושמירת עתודות קרקע לדורות הבאים. אלא שלמרבית ההפתעה, בשנת 2018 חלה דווקא ירידה בכמות הדירות הנבנות בבניינים גבוהים, לעומת פריחה בבנייה נמוכה ובזבזנית. הבנייה במגדלים, אגב, איננה נחלתה של מדינת תל־אביב. גם בפריפריה בונים לגובה. נבדוק כאן האם זה טוב או רע לישראל.
עוד שינוי או מהפך, אם תרצו, הוא טרנד הדיור השיתופי. בלי שנשים לב, אנחנו חוזרים לימי הקולקטיב של הקיבוץ מראשית המאה הקודמת. אז נכון שבמתכון האורבני הכללים קצת אחרים אבל הישראלים חוזרים לתחושת הביחד, החל בווטסאפ השכונתי וכלה בשטחים ציבוריים לארוחות שבת שיתופיות. נתאר כאן את סוד הקסם הצוותאי וננסה להבין האם מדובר בסך הכל בעוד גימיק שיווקי.
ולסיום, נאחל לממשלה החדשה שתהיה לפרוח לטובת כולנו, ולפעול בהתאם לצרכי כלל האזרחים, בלי קוטביות ובלי פילוגים, כי קורת גג היא הכרחית לכו־לם. חג אביב שמח.
לפנייה לכתב/ת 
