ככה עושים מהפך ברחובות
השכונה החלשה של רחובות בדרך למהפך: כבר לפני כארבע שנים הכריז משרד הבינוי והשיכון על מתחם טוכמן, בשכונת קריית משה הוותיקה ברחובות, כמיועד להריסה ולבנייה מחודשת. בחודשים הקרובים ייערך מכרז לבחירת היזם - הליך שייטיב עם דיירי השכונה. "פינוי-בינוי נותן פתרון ומענה למרחב הציבורי ולא מטפל רק בבניין הבודד", מתארת עינת גונן, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
בשיתוף מרכז הנדל"ן
בסיכומה של שנת 2018 ניכרים זינוק במספר המתחמים שעוברים פינוי-בינוי, וירידה במספר מיזמי התמ"א - מגמה שעל פי מומחים בשוק עתידה להתחזק עם כניסתה של הממשלה החדשה, והעדפה ברורה לקידום מתחמי פינוי-בינוי בערים מרכזיות בארץ. אחד המתחמים שעליהם הכריז משרד הבינוי ושיכון כבר לפני ארבע שנים כמיועד להריסה ולבנייה מחודשת הוא מתחם טוכמן, בשכונת קריית משה שברחובות.
"שכונת קריית משה ברחובות נבנתה בשנות ה-60 של המאה הקודמת", מתאר עו"ד מוסי גולדברג ממשרד עורכי הדין משה גולדברג. "האוכלוסייה שחיה פה בשכונה היא מעורבת, של משפחות יוצאי אתיופיה ומשפחות שבאו מברית המועצות. לכן יש חשיבות מאוד גדולה לטפל בתושבי השכונה באופן פרטני, להנגיש את המידע על מנת שיידעו בפני מה הם עומדים, מה צפוי להם ומה צריך לעשות כדי להביא להם באמת את התוצאות הטובות ביותר", הוא מסביר.
אין טוב ממראה עיניים כדי להבחין במתרחש בשכונה הוותיקה - בתים רעועים ללא ממ"דים ורחובות שזקוקים להתחדשות. "המבנים במתחם טוכמן הם מאוד ישנים, שנבנו במהירות ובבהלה על מנת לספק את הצרכים של העלייה הגדולה, וכיום הבתים שלנו מתפוררים", מעיד סיומה גולדמן, תושב השכונה. "היו פה אנשי מקצוע שעברו על הדירות ובדקו את הבתים, ואמרו שתמ"א (38/1) לא ניתן לעשות לבתים האלה, זה פשוט להרוס ולבנות את השכונה מחדש", מתאר גולדמן.
בהליך פינוי-בינוי בשכונות ותיקות קיימת חשיבות עליונה להנגשת המידע עבור התושבים - ואחד האתגרים הגדולים הוא הגנה על זכויות הדיירים. "מה שקרה בשכונת קריית משה הוא שהגיעו לפה לאורך הדרך מאכערים, מארגני חתימות, יזמים, והתחילו להחתים חלק מהדיירים", אומר עו"ד עמית ניסים, שותף מייסד במשרד עו"ד מינצר כרמון ניסים, מי שמלווה את הדיירים לקראת הליך מרכז יזמים.
"אנשים אלה ניצלו את חוסר הידע שלהם, החתימו דיירים על חוזים, רשמו הערות אזהרה, וכיום אנחנו מלווים סדר גודל של ארבעה מתחמים שונים בשכונה. אנחנו נתקלים בבניינים שאחוז מסוים מהדיירים בהם, נמוך לעיתים, חתמו עם יזמים שלא עשו שום דבר. אם ההסכם לא תורגם להם או שלא הוסבר להם בשפה הראויה, יש הליך של ביטול שמבוצע על ידי הממונה לפניות הדיירים במשרד השיכון", מוסיף עו"ד ניסים.
המהפך של טוכמן
כדי להבין את סדר הגודל של המהפך שעתידה לעבור השכונה הוותיקה, נציץ למספרים: התב"ע של מתחם טוכמן מדברת על 9,000 יחידות דיור, שטחי מסחר, דיור מוגן ודיור לסטודנטים. "אנחנו מדברים על שכונה שלמה, לא עוד רחוב, לא על עוד איזשהו מקבץ, אלא על שכונה שלמה של 1,300 בתי אב שגרים בשיכונים, שכמו שאתם רואים מסביבכם הם במצב מאוד רעוע", מצהירה עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
"אין ספק שיש פה עבודה חברתית לעשות כך שתהיה לדיירים פה באמת סביבת מחייה ראויה, מודרנית, רחוקה מאוד מהמרפסות העלובות שכרגע הם נאלצים לחוות. אנחנו אוספים את הדיירים, מסייעים להם לבנות נציגויות כדי שהנציגות היא זו שתיקח לעורך דין והיא זו שתעשה את המכרז לבחירת היזמים. פינוי-בינוי נותן פתרון ומענה למרחב הציבורי ולא מטפל רק בבניין הבודד. לא שאנחנו חושבים שצריך לחסל את התמ"א 38, אבל לפינוי-בינוי יש יתרונות משמעותיים בהרבה", מסבירה גנון את גישת הממשלה.
כבר רבות נאמר כי מיזמי פינוי-בינוי בשכונות חלשות הן הליך חברתי לכל דבר - הזרמת אוכלוסייה חדשה, בניית מוסדות ציבור ושדרוג הבתים מסייעים למתחמים ותיקים לעבור מהפך. "המסגרת היא מסגרת של התחדשות עירונית כאן בטוכמן, כאשר הרעיון בהתחדשות עירונית מהסוג הזה הוא שהדירות נהרסות על ידי היזם, ובמקומן היזם בונה בניינים רבי קומות. על מנת להגיע לתוצאה הטובה ביותר עוד בטרם היציאה לדרך, הדרך הטובה היא לעשות תחרות בין יזמים שונים", מפרט עו"ד גולדברג.
"הליך של מכרז יזמים הוא בכל מקרה הוא הליך שממקסם תמורות. כשאתה מגיע לפרויקט ואתה מציע אותו למספר יזמים, הם יודעים שהם צריכים להתחרות ביניהם. בכל המתחמים שאנחנו מלווים, ברובם המוחלט אנחנו מנהלים מכרז יזמים כדי למקסם את תמורות הדיירים. במשרד שלנו מייצגים אך ורק בעלי דירות, ואנחנו מאוד אופטימיים כי אנחנו מנהלים את התהליך נכון. ברגע שהתהליך מנוהל נכון אני יודע שהתוצאה תהיה מיטבית", מסכם עו"ד ניסים.
בשיתוף מרכז הנדל"ן
