ניצחון ליזמית: בוטל מס רכישה של 800 אלף ש'

מנהל מיסוי מקרקעין חיפה הטיל שומה שכללה גם עלות הוצאות פיתוח, בנוסף לשווי הרכישה עצמה. אבל השופט קיבל את עמדת החברה

עו"ד משה פרץ | פסקדיןפורסם: 30.06.19 , 16:36

בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, קיבל לאחרונה ערר שהגישה חברת "אמרלד בנין ופיתוח", וביטל שומת מס שהוטלה עליה בעקבות רכישת זכויות חכירה על שטח בעפולה – החלטה שתחסוך לה כ-800 אלף שקל. יו"ר הוועדה, סגן הנשיא השופט רון סוקול, קבע כי במקרה זה אין לכלול בסכום "שווי הרכישה" שממנו נגזר גובה המס, את עלויותיהן של עבודות פיתוח שטרם החלו.

תחילתה של הפרשה ב-2015, כאשר רשות מקרקעי ישראל פרסמה מכרז לזכויות חכירה בשני מתחמים לבנייה בעפולה. באחד מהם זכתה חברת "אבני דרך י.י.". היא שילמה לרמ"י כ-945 אלף שקל וכן התחייבה לשלם כ-23 מיליון שקל עבור הוצאות פיתוח למגרשים באותו מתחם. בכל הקשור למיסוי, אבני דרך שילמה מס רכישה על התמורה הישירה ששילמה לרמ"י (כ-945 אלף שקל כאמור). כלומר סכום הוצאות הפיתוח לא צורף ל"שווי הרכישה".

חוק ונדלן

היזמית לא רשמה דירות בטאבו: "זלזול מופגן"

מערכת פסקדין

9 רוכשי דירות ברמת גן תבעו את "גאון נדל"ן" שעיכבה את הרישום במשך 7 שנים. השופט קבע שנראה שהחברה מעוניינת "להעניש" את הדיירים

היזמית לא רשמה דירות בטאבו: "זלזול מופגן"

בהמשך רכשה "אמרלד" (העוררת בהליך) חלק מהזכויות של "אבני דרך", שיועדו לבניית 134 דירות. בהסכם הרכישה היא התחייבה לשלם עבורן, וכן עבור חלק יחסי מהוצאות הפיתוח (סכום כולל של כ-16 מיליון שקל). מנהל מיסוי מקרקעין-חיפה ("המשיב" בהליך), חייב את העוררת לשלם מס רכישה בסך למעלה ממיליון שקל, עבור רכישת הזכויות מאבני דרך, בשווי שכלל גם את התשלומים שהתחייבה לשלם עבור חלקה היחסי בהוצאות הפיתוח – מס רכישה שנגזר מרכישה של כ-16 מיליון שקל.

בערר לבית המשפט ביקשה העוררת לבטל את השומה שהמנהל הטיל עליה, ולקבוע כי היא שילמה את מלוא מס הרכישה בו היא חייבת (כ-200 אלף שקל). טענתה הייתה שאין לכלול את הוצאות הפיתוח שלא בוצעו עד מועד הסכם המכר, בשווי הרכישה. לשיטתה, מאחר שלא בוצעו כלל עבודות פיתוח במקרקעין לפני עסקת המכר, יש לקבוע את שווי הרכישה כהצהרתה – רק על הסכום ששולם על הזכויות, מבלי לכלול בו את עלות הוצאות הפיתוח.

מנגד, המנהל טען שיש לבחון את מהותה האמיתית של העסקה, ולפיו יש לראות את מלוא הסכום ששילמה העוררת, כולל תשלומי השתתפות בהוצאות הפיתוח, כחלק ממחיר הרכישה.

השופט סוקול הבהיר שיש לבחון את מהות העסקה ומכלול נסיבות המקרה, אלא שהדבר הוביל למסקנה כי "העוררת אינה חייבת במס רכישה על התשלומים ששילמה לכיסוי הוצאות פיתוח שטרם בוצעו במועד חתימת הסכם המכר".

השופט סוקול הבהיר שכאשר בוצעו עבודות פיתוח לפני מועד הרכישה, ההנחה היא שעבודות אלה העלו את שווי הזכויות במקרקעין ולכן יש לצרף את עלותן לשווי המכירה. לעומת זאת, כאשר עבודות פיתוח טרם בוצעו, אין לכלול את עלויותיהן, כלומר את "הוצאות הפיתוח" שטרם בוצעו, בשווי המכירה.

השופט אף הסביר כי העוררת רכשה מאבני דרך זכויות מבלי שנעשה שינוי כלשהו בזכויות ובחובות, כלומר "נכנסה בנעליה" של אבני דרך ושילמה לרמ"י את התשלומים המקוריים שהוטלו עליה.

לכן, לטעמו, אין למעשה הבדל בין העסקה שבה רכשה אבני דרך את הזכויות – שם המנהל קיבל את טענתה שניתן להפריד בין חלקיה – לבין העסקה של רכישת אותן זכויות על ידי העוררת. למעשה, הבהיר השופט, אבני דרך "המחתה" לעוררת את את התחייבותה לשלם לרמ"י את הוצאות הפיתוח.