פוטנציאל הרווח
כמה שווה הדירה שלכם, כמה הרווחתם יחסית להשקעה הראשונית, ואיפה תוכלו להרוויח יותר. עופר פטרסבורג הולך בעקבות הכסף
הממשלה היוצאת הותירה אותנו בעיקר מבולבלים. כן הטלת מס על דירה שלישית, או לא. כן פיקוח על גובה שכר דירה או לא. כן ניירות ערך שוות נדל"ן, או רק עסקאות קשיחות. כן מסלול מהיר בוועדות התכנון, או לא. כן התחדשות עירונית או דווקא התיישנות. כן השכרה לטווח קצר או לטווח ארוך. מחקו את המיותר. עשרות תוכניות קמו ונפלו, ובינתיים רק בשנה האחרונה מחירי הדירות עלו באחוז. ואגב, במדינה שבה כמעט 70% מהדירות נמצאות בבעלות פרטית, נשאלת גם השאלה מי באמת רוצה שמחירי הדירות יירדו.
מילה טובה בכל זאת צריכה להיאמר: אחרי בועת הנדל"ן ועליות מחירים מטאוריות בעשור, העלייה הנוכחית במחירים אינה גדולה יחסית. יותר מזה: חלק ניכר ממחירי הדירות החדשות אף ירדו במאות אלפי שקלים בזכות תוכנית מחיר למשתכן. אלא שגם כאן המצב אינו חף מבעיות: מכיוון שגם ענף הנדל"ן משמש קלף פוליטי, הממשלה רוצה להראות לציבור הבוחרים תוצאות, בכל מחיר. המספרים חייבים להיות גבוהים ולהעיד על שיאים חדשים. איך עושים זאת? זורקים לשוק אלפי דירות טרום זמנן, כאלו שהתנאים לבנייתן לא הבשילו. משווקים אותן לחברות הבנייה ומשם לציבור, ממספרים אותן במכרזים, והתוצאה: קבלנים ודיירים שהאמינו בממשלה שלהם נתקעים. אלפי זכאים שזכו בהגרלות ממתינים עדיין לדירות. מה יקרה למחיר למשתכן, ומה על הממשלה החדשה לעשות? הפנינו את השאלה לבכירי הענף. שר האוצר משה כחלון כינה אותם "אינטרסנטים", ושר השיכון והבינוי יואב גלנט אמר עליהם: "שהקבלנים יפסיקו לאכול סטייקים", אבל אולי בזכות הרעיונות שלהם, שתוכלו לקרוא כאן, שר השיכון הבא יצליח לחלץ את ענף הנדל"ן מהמשבר יותר מקודמיו.
נחמה אמיתית
ובחזרה לכסף: בסדרה של כתבות ננסה לבחון את אפשרויות הרווח: הרווח מן העבר והרווח העתידי. בערים מסוימות עליית המחירים בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות הייתה כה חדה, עד שערך הדירה הנוכחי תפח פי שניים מהמחיר שבו היא נרכשה. בערי המרכז זה קרה תוך עשור, אולם בפריפריה הרווח היה יותר מהיר. נסביר מה הפך שכונות וערים שונות לדיל כל כך משתלם, ואיפה מצויות ההזדמנויות הבאות בימים אלה.
אז איפה כדאי להשקיע? הרי אין תעודת ביטוח לנדל"ן, או שבעצם יש? בגדול ניתן לומר שנתיב הכסף עובר דרך אחת או שתיים משתי התחנות: באזורים שבהם יש התחדשות עירונית, ולאורך מסלול הרכבת הקלה. לדברי מתכנן הערים אלון גרינברג, מרבית המחקרים שנערכו בחו"ל, הסיקו כי טווח ההשפעה החיובית של תחנת רכבת קלה על מחירי הדירות מתקיים לרוב במרחק של 50 עד 500 מטרים מהתחנה. "מחקרים רבים מחו"ל הראו כי דירות המצויות בטווח ההשפעה של תחנות רכבת קלה, לרוב מחירן יהיה גבוה בכ־5% עד 11% ביחס לדירות המצויות מחוץ או בקצה טווח ההשפעה", הוא אומר.
בגיליון זה עקבנו אחרי הרכבת הקלה בתל־אביב ונסביר איך היא צפויה להשפיע על הסביבה. אז אמנם עבודות הרכבת הקלה גורמות כעת לעוגמת נפש לתושבים המתגוררים לאורך תוואי, אבל בעתיד היא כנראה תעלה את ערך הנכסים שלהם. נחמה שלמה.
באשר להתחדשות העירונית: אם יש סיכוי לעליית ערך הנכס ולהשבחה, הוא בתמ"א ובפרויקטי הפינוי־בינוי. אם לוקחים את השכונות הכי מוזנחות – את השיכונים האיומים, את המוסכים והמפעלים והעסקים שמקשים על חיי התושבים שם, וקופצים כחמש שנים קדימה מגיעים למגורי פאר. פוטנציאל של ממש.
אבל שום פוטנציאל לא יתממש בלי התנאים הדרושים. כך, בעולם כבר הבינו מזמן כי בלי מקומות עבודה אין טעם לפתח מתחמי מגורים חדשים. עכשיו, אחרי כמה טעויות כואבות בהחלט, סוף סוף מתחילים להבין את זה גם בארץ. מיפינו עבורכם את אזורי התעסוקה הגדולים הבאים של ישראל, ממעבדות האוכל החדשניות של קריית־שמונה דרך המשולש האבוד ברמת־גן ועד ערים דרומיות צומחות.
הערך האמיתי
אז אחרי שהבנתם איפה יש לכם סיכוי להרוויח, והחלטתם לקנות דירה, שאלת מיליון הדולר היא מהו ערכה האמיתי, להבדיל ממחירה. על שווי הדירה משפיעים גורמים רבים, וכדאי להביא אותם בחשבון כשמתכוונים לרכוש דירה. נסמן עבורכם את הפרטים הגדולים והקטנים שעושים את כל ההבדל בין נכס כדאי יותר לבין נכס כדאי פחות.
ואם מצאתם דירה כלבבכם, והחלטתם ללכת על העסקה החשובה בחייכם, שלא יעבדו עליכם. עם כל החשיבות של הנכס עצמו, מספר החדרים, המחיר ומועד המסירה, כשחותמים על חוזה לרכישת דירה, חייבים לרדת לפרטים ולקרוא בתשומת לב את האותיות הקטנות. אחרת, זה עלול לעלות לכם ביוקר. בדקנו עבורכם על אילו סעיפים לא כדאי לכם לפסוח בשום אופן. קריאה מהנה.
לפנייה לכתב/ת 
