המדריך לליווי פיננסי של בנייה למגורים
תהליך הליווי הפיננסי הסגור הוא תהליך מקובל בענף ההתחדשות העירונית, אשר מסייע ליזם להפחית את הסיכונים של פרויקט ספציפי, להבטיח את מקורות המימון ואת כספי רוכשי הדירות, ואף להגדיל את המינוף ולהרחיב את פעילותו העסקית. אך ליווי פיננסי הוא גם שפה, אותה יש להכיר כדי להימנע מטעויות
בשיתוף מרכז הנדל"ן
יזמים רבים העוסקים בהתחדשות עירונית, בוחרים בליווי סגור מול גוף פיננסי - תהליך הכולל שירותים בנקאיים למימון הבנייה. מטרת הליווי היא להבטיח את הצדדים הקשורים במימון הפרויקט בהתאם לתכנית עסקית, ולהפריד את הפרויקט בתור יחידה עסקית סגורה מפעילותו הנוספת של היזם. עבור מי שעדיין לא התנסה בליווי פיננסי, כדאי להכיר את העקרונות בסיסיים ואת השפה של שיטת הליווי הסגור, על מנת להימנע מטעויות יקרות ומיותרות.
ראשית, מהו ליווי סגור ומה מטרתו?
ליווי פיננסי 'סגור' הוא מסגרת עסקית לאספקת שירותים בנקאיים למימון בנייה, המבטיחה את כל היבטי המימון של הפרויקט, בהתאם לתכנית עסקית שהוכנה מראש. כחלק מהליווי הסגור, הפרויקט הופך להיות יחידה עסקית סגורה ומפורדת משאר פעילותו של היזם.
קצת על העקרונות הבסיסיים של שיטת הליווי - כך תכירו את השפה
עבור יזם שעדיין לא מנוסה בשיטת הליווי הסגור, חוסר היכרות עם המונחים והמשמעות שמאחוריהם עשוי לגרום לטעויות ולעיכובים במהלך יישום הפרויקט. אספנו מספר מונחים בסיסיים שיעזרו לכם להבין את המשמעות של ליווי פיננסי סגור:
שעבוד מקרקעין – הגוף המממן רושם שעבוד מדרגה ראשונה על המקרקעין בפרויקט, כך שכל השקעה בפרויקט תשביח את הנכס המשועבד.
שעבוד הפרויקט – שעבוד הזכויות החוזיות והאחרות, הקיימות והעתידיות של היזם בפרויקט, לטובת המממן.
חשבון הפרויקט – לטובת הפרויקט נפתח חשבון נפרד המשועבד לממן. דרך חשבון זה עוברים כל הכספים הקשורים לפרויקט.
דו"ח אפס – ניתוח ראשוני המבוצע על ידי שמאי או מהנדס מטעם הגוף המממן. הדו"ח כולל שווי בטחונות, תכנית עסקית וסיכוי למימוש בפועל של התכנית.
פיקוח הנדסי ופיננסי – הפיקוח מבוצע על ידי מפקח מטעם המממן, והוא עוקב אחרי הביצוע של הבניה, ניצול התקציב והמכירות, איתור נקודות תורפה וכשלים. המפקח מדווח באופן שוטף לגוף המממן.
שחרור כספים – יבוצע מחשבון הפרויקט על פי הסכם הליווי ובהתאם להתקדמות העבודות וההשקעות בפרויקט.
הנפקת ערבויות חוק מכר לרוכשים – עבור כספים המופקדים בחשבון הפרויקט, תונפק ערבות שהנוסח שלה נקבע על פי חוק.
אישור חוזים – כל החוזים עם קבלנים ראשיים, קבלני משנה ונותני שירות עיקריים, מועברים על ידי היזם לאישור המממן.
אישור נוסח חוזי המכר עם דיירים – החוזה יכלול סעיף בו היזם ורוכשי הדירות מתחייבים להפקיד את כל התשלומים עבור הדירה לחשבון הפרויקט.
בנוסף, היזם מתחייב לספק למממן דוחות ומידע על הפרויקט ועיסוקיו הנוספים באופן שוטף.
התובנה החשובה ביותר – עבודה משותפת על הפרויקט
על מנת להימנע מטעויות ולהפיק את המיטב מליווי פיננסי, ההמלצה הטובה ביותר עבור היזם היא להבין שהוא אינו "בעל הבית" היחיד של הפרויקט.
"המממן הוא סוג של שותף שלא לוקח חלק ברווחים או בהפסדים, אבל לוקח חלק מהסיכון ולכן יש לו זכות וטו כמעט על כל החלטה שמתקבלת", אומר יעקב סיסו, שותף מנהל בקרן יסודות, המעניקה מעטפת פיננסית ליזמי נדל"ן.
"זכות הווטו מוגדרת במערכת ההסכמים עליהם היזם חותם מול הגורם המלווה, אשר קובעים את דרך הפעולה של הפרויקט, מתחילתו ועד סופו".
כאמור, הסכם הליווי הפיננסי כולל נספחים של התכנית העסקית, דו"ח אפס, תחזית מכירות, עלויות, תזרים מזומנים ועוד. "הכל חלק מהתכנית העסקית הכוללת, אותה צריך לקיים. כל סטייה מהתכנית מחייבת אישור מהגורם המלווה", מסביר סיסו.
"אם ההחלטה שמקבל היזם הינה סבירה והגיונית, המהלך יאושר. לדוגמה: אם היזם רוצה למכור דירה מסוימת במחיר גבוה בהרבה או נמוך בהרבה ביחס לתכנית העסקית- זה פוגע במוניטין של הפרויקט ו/או ברווחיותו. אם היזם רוצה למכור דירה לבן שלו, נרצה לוודא כי המכירה הינה בתנאי שוק".
לדברי סיסו, יזם שעובר פעם ראשונה ליווי פיננסי סגור, רגיל שהוא "בעל הבית" בכל החלטה בפרויקט, ולפתע צריך לקבל אישורים על צעדים והחלטות. "הגורם המממן אמנם לא שותף ברווח או בהפסד, אבל שותף בסיכונים. לכן, התכנית העסקית מהווה בסיס חוזי, ועל היזם להקפיד שלא לסטות ממנה בלי אישור".
כל סטייה מהתכנית מוציאה את הפרויקט מאיזון
הסיבה לשמירה על התכנית העסקית המוגדרת בהסכם הליווי היא פשוטה למדי - "כל סטייה, כל פרמטר שהגוף המממן נשען עליו, הוא חלק מהאיזון של הפרויקט, והוא משוקלל עד הפרט האחרון, לרבות 'כושר ספיגה" של הפרויקט", אומר סיסו.
"כשאני מסתכל על פרויקט, כרית הביטחון היא הון עצמי, המכירות המוקדמות והרווחיות הגלומה בפרויקט. כל שינוי בפרמטרים משפיע על גודל כרית הביטחון ודורש התאמה ופיצוי על מנת לחזור למתווה המקורי עליו הוסכם בראשית הדרך.
סיסו ממליץ ליזמים, בעיקר ליזמים צומחים ומתפתחים, המגיעים לראשונה לפרויקטים של תמ"א המצריכים ליווי פיננסי סגור - לעבוד עם גופים מלווים שיודעים ללמד את השפה ולתמוך בלקוחות לאורך הדרך על מנת לפחית את אי הוודאות ככל הניתן. "ההדרכה והליווי על עשה ולא תעשה, צריכה להיות חלק בלתי נפרד מהשירות".
בשיתוף מרכז הנדל"ן
לפנייה לכתב/ת 
