עד חצי הגמר: כמה להשקיע בנכס להשקעה?
חצי גמר, גמר מלא או הפסקת הבנייה בשלב המעטפת? לא תמיד ההשקעה בנכס משתלמת. אתר "המקצוענים" עם כמה עצות שיעזרו לכם למקסם רווחים ולמצוא שוכר בקלות רבה יותר
כשרוכשים משרד לטובת השקעה (נכס מניב), אחת השאלות העיקריות היא עד כמה להשקיע בו. כלומר, האם להסתפק בשלב המעטפת או לבצע גם את כל עבודות הגמר?
מטרת בעל הנכס, היא להשכיר אותו כמה שיותר מהר ובסכום שיהיה אטרקטיבי. כזה שיהיה מספיק רווחי, אך גם ישאיר את השוכרים למשך זמן רב ככל הניתן.
אם ישקיע בעבודות הגמר, ייתכן שהשוכר יבקש לערוך שינויים במשרד. לעומת זאת, משרד ריק לגמרי, יכול לגרום לנכס לעמוד ריק זמן רב יותר, ולגרור עלויות נלוות כמו דמי ניהול וארנונה. מה חשוב לדעת, מה עלות ההשקעה הנוספת ומתי היא בבחינת הוצאה מיותרת? לפניכם המדריך.
הדמיה: חברת טריפל די הדמיות, באדיבות חברת PLAN A
על ההבדלים בין משרדים קטנים לגדולים
מצב שוק השוכרים: "רוב השוכרים של משרדים קטנים ובינוניים (כלומר, עד 300 מ"ר), מחפשים נכס בנוי ומוכן לאכלוס", אומר עידן אלקבץ, מייסד ומנכ"ל חברת PLAN A, העוסקת בהשקעות בנדל"ן של משרדים. "הם בדרך-כלל לא ערוכים להתעסק בשיפוצים ובהתאמות. עסקים אלו לא בנויים להמתנה של ארבעה חודשים עד חצי שנה של שיפוץ, ולכן יעדיפו משרד מוכן, עם עדיפות למשרד שכבר עוצב".
תקופת שכירות קצרה: "שוכרים קטנים ובינוניים לרוב שוכרים את הנכס לתקופה קצרה של בין שנה ל-3 שנים", אומר אלקבץ. "מסיבה זו, עבור בעל נכס מניב זה לא הגיוני לעשות עבודות התאמה עבור כל שוכר מחדש, כשתקופות השכירות קצרות כל-כך. במקרה זה, עדיף להשקיע פעם אחת בעיצוב שיתאים לקהל רחב יחסית של שוכרים פוטנציאליים".
קל יותר להשכיר: "נכסים בנויים שמעוצבים בסטייל, תמיד יעוררו בקרב השוכר הפוטנציאלי רצון להיכנס לנכס, לעומת נכסים אחרים שנמצאים במצב שבו רק המעטפת בנויה", אומרת האדריכלית אירית גרינברג, העוסקת בתכנון משרדי חברות היי-טק. "זאת, בעיקר בשל העובדה שהשוכר הממוצע מתקשה לדמיין כיצד יראה נכס במצב מעטפת, בסיום שלבי הבנייה ולאחר העיצוב והלבשת החלל".
"כשנכס שאמור להיות נכס מניב, כמו משרד, עומד לאורך זמן ללא שוכר, בעליו הם אלו שאמורים לשאת בעלויות של דמי הניהול", אומר אלקבץ. "למשל, בעבור נכס בשטח של 100 מ"ר ברוטו, בעל הנכס יצטרך לשלם ארנונה בסך של כ-2,600 שקל לחודש, ודמי ניהול בסך של כ-1,700 שקל לחודש. אם לקח מימון בנקאי לצורך השיפוץ, הרי שהתשלום יהיה של כ-2,000 שקל עבור משרד בשטח שכזה. וכך, בהיעדר שוכר, העלות החודשית היא של כ-6,300 שקל, מבלי שנכנסת כל הכנסה של שכירות".
גובה התשואה: "התשואה שמקבלים מנכס שעבר שיפוץ ברמה של גמר, גבוהה יותר מאשר התשואה שמקבלים עבור משרד שמוכן רק ברמת המעטפת", טוען אלקבץ. "נכס במצב גמר יקבל 20-30 שקל יותר עבור כל מ"ר, מאשר נכס במצב מעטפת. תשואה ממוצעת על משרד במצב מעטפת הינה של 6-6.5 אחוז. לעומת זאת, התשואה על ההשקעה בעבודות הגמר, נעה בין 8 ל-10 אחוז".
אפשרויות התכנון במשרדים קטנים מאוד מוגבלות: "שטח ברוטו של חדר ממוצע במשרד הוא 17-25 מ"ר", מוסיף אלקבץ. "במשרד ששטחו 200 מ"ר יכנסו, לכל היותר, 8-10 חדרי משרדים יחד עם עמדת קבלה, חדר ישיבות ומטבחון. מכאן, שהאלטרנטיבות התכנוניות ממילא מצומצמות, ותכנון סטנדרטי יחסית יספיק, כדי לתת את המענה הנדרש ממרבית השוכרים בקטגוריה זו".
הדמיה: חברת טריפל די הדמיות, באדיבות חברת PLAN A
מתי כדאי לוותר על ההשקעה בעבודות גמר?
ההוצאה מגדילה את ההשקעה בנכס: "כלל האצבע אומר שתקציב עבודות גמר מחושב לפי סכום ממוצע של 3,000 ש"ח למ"ר, ולא תמיד בעל הנכס מתכונן או ערוך להשקעה כספית כזו", אומר אלקבץ.
לא בהכרח מתאימות לצרכי השוכר: "בהחלט יכול להיות מצב שאחרי שיפוץ וחלוקת חלל המשרד, יגיע שוכר שיבקש לשנות את החלוקה ולהתאים אותה לצרכיו", אומרת גרינברג. "ביצוע ההתאמות כרוך בהשקעה נוספת, שלעתים היא גבוהה יותר מאשר אם לא היה מבצע את עבודות הגמר, באלמנטים מסוים. למשל, פירוק והחלפה של ריצוף יעלו יותר מאשר ריצוף מלכתחילה על פי טעמו של השוכר".
התמודדות מול בעלי מקצוע: "עבודות ההתאמה בנכס כרוכות בהתעסקות מרובה עם מתכננים, יועצים, קבלנים, מעצבים ובירוקרטיה מול רשויות", אומר אלקבץ. "קידום העבודות הללו מצריך ידע, זמן ומשאבים".
הדמיה: הידד מור, באדיבות האדריכלית אירית גרינברג
הדמיה: הידד מור, באדיבות האדריכלית אירית גרינברג
חצי גמר: פתרון ביניים שיכול להתאים בחלק מהמקרים
לסיכום, אם יש בבעלותכם נכס מניב ואתם מתלבטים אם להשקיע בעבודות הגמר או לא, שקללו את היתרונות והחסרונות, ובעיקר שימו לב מהו שטח המשרד ולאיזה סוג שוכרים אתם מכוונים.
מתי לא כדאי להיכנס לשיפוץ?
אלקבץ: "כאשר מדובר בבעלות על שטחים גדולים של 400 מ"ר ומעלה, לא כדאי להשקיע בעבודות גמר. שטחים אלו לרוב מיועדים לשוכרים בינוניים וגדולים, אשר מעוניינים בתקופות שכירות ארוכות, ואשר מעוניינים לבצע התאמות בנכס, שיהיו בדיוק על פי הצרכים שלהם. לרוב, התהליכים שמתקיימים בחברות אלו הם הליכים ארוכי טווח, מה שמאפשר להם להמתין תקופה ארוכה יותר, עד לסיום עבודות הבנייה".
גרינברג: "במשרדים גדולים, אני מציעה להשקיע בתכנון ראשוני טוב, ובהדמיה טובה, שהיא כלי שיווקי מצוין. גם במשרדים גדולים, קשה מאוד לשוכרים לדמיין כיצד הנכס ייראה. בייחוד בחלל גדול, הוא לא מצליח לראות כיצד הוא יוכל למקם מאה עובדים בשטח. הדמיה פותרת את הבעיה בקלות".
לדברי גרינברג, "הדמיה טובה יכולה לעלות 5-7 אלף שקל, כמובן שבהתאם לגודל ולמורכבות ההדמיה, ולזרז את שיווק הנכס. היה לי מקרה של נכס שעמד ריק תקופה ארוכה, מכיוון שהוא היה גבוה מאוד וצר. הפרופורציות שלו היו מאוד בעייתיות.
"עם תכנון נכון ניתן היה להתגבר על המגבלה עם שטחי אופן-ספייס באזורים הצרים ועם מערכות גלויות בתקרה. השימוש במחיצות זכוכית סייע מאוד בתחושת מרחב בחלל, וייצר אשליה של גודל. בסופו של דבר, השוכרים נצמדו לעקרונות המנחים של ההדמיה. וזה הגיוני, כי פעמים רבות אנשים שרואים הדמיה, נאחזים בה ועורכים בה שינויים מינימאליים".
הדמיה: חברת טריפל די הדמיות, באדיבות חברת PLAN A
הדמיה: הידד מור, באדיבות האדריכלית אירית גרינברגמתי כדאי להשקיע בגמר או בחצי גמר?
אלקבץ: "אם הנכס הוא בשטח של עד 300 מ"ר, והוא מיועד להשכרה לשוכרים קטנים ובינוניים, לרוב כדאי להשקיע בגמר או לפחות בחצי גמר. שוכרים מסוג זה יעדיפו משרד שכבר מוכן לאכלוס מיידי. בשוק התחרותי של ימינו, שבו ישנו מספר גבוה של משרדים להשכרה בשטחים של 100-300 מ"ר, יש למשרדים במצב גמר מלא ברמה גבוהה וברמת עיצוב גבוהה יתרון משמעותי מול משרדים אחרים. משרד כזה, יושכר מהר יותר לעומת משרד במצב מעטפת".
גרינברג: "יש להדגיש כי הכל תלוי ברמת הגמר. אם הגמר הוא ברמה בינונית ומטה, הדבר דווקא יכול להיות לרועץ, ולעכב את אכלוס הנכס. לכן, אם מתכננים להשקיע בגמר, יש לעשות זאת רק אם מתכננים גמר ברמה גבוהה, עם עיצוב מעודכן. כיום, סביבת העבודה המעוצבת היא פרמטר ששוכרים קטנים לוקחים מאוד ברצינות. לדבריה, במגדל אלון אחת הקומות נותרה מיותמת. לא הצליחו להשכיר אותה משום שבעלי הנכס עשו עבודת גמר בסיסית ביותר. כל מי שהגיע ביקש להוציא את קירות הגבס ולשים במקומם קירות זכוכית. המשכיר, אמר שהוא השקיע כ"כ הרבה כסף, ושמבחינתו הוא סיים את ההשקעה. רק אחרי שנה הוא הצליח לאכלס את הקומה. להיעדר שכירות למשך שנה, יש גם השלכות כספיות".
לדבריה, "לא מעט פעמים בעל הנכס משקיע בעבודות גמר, ואז השוכרים שמגיעים רוצים לערוך שינויים. היה לי מקרה של משרד עורכי-דין שהגיע לשכור משרד, והחליט לבטל את חדר הישיבות לטובת חלל ציבורי פתוח ומרווח ולהתקין פרקט בכל שטח המשרד. אם המחיצות כבר היו בנויות, הדבר היה גורם לבעל הנכס להפסד כספי מיותר של כ-40 אלף שקל עבור הוצאת המחיצות והחלפת הפרקט. לכן, לא כדאי למהר לבצע עבודות גמר מלא".
למה בעל הנכס צריך לצפות כשהוא נכנס לתהליך?
אחד הדברים החשובים ביותר הוא עניין חלוקת התקציב העומד לרשותו. ממש כפי שבשיפוץ דירה או בית ישנן חריגות תקציב בעקבות גורמים מפתיעים, כך גם בהליך בנייה או שיפוץ של משרדים.
"לא תמיד בעל הנכס מתכונן או ערוך להשקעה כספית נוספת כאשר הוא יוצא לתהליך של הפיכת הנכס ממצב מעטפת לגמר", אומר אלקבץ. "חוץ מעבודות הבינוי, יש הוצאות נוספות מחייבות, ביניהן: תוכנית אדריכלית, אישור יועצי הבניין (חשמל, מיזוג, בטיחות) והליכי רישוי. בנוסף, יש לקחת בחשבון עלויות שוליות למצב בו שוכרים עתידיים יבקשו לשנות את חלוקת החדרים ולהתאים את המשרד לצרכיהם".
לדבריו, "כדאי לעשות מיפוי רחב של היצע המשרדים בסביבה לפני שנכנסים להרפתקה. לבדוק מהי התחרות הקיימת מבחינת רמת מחיר, רמת גימור של המשרדים והשקעה בעיצוב. כך, ניתן יהיה לכוון בהתאם את היקף ההשקעה, ביחס לתמורה שניתן לקבל באותו האזור".
עוד כתבות בנושא:
קונים דירה מיד שנייה? הכינו כסף לשיפוצים
המדריך הגדול לשיפוץ קטן
שיפוץ הבית המשותף
מהו לשיטתכם המינימום ההכרחי שכדאי לעשות מבחינת שיפוץ?
אלקבץ: "ישנם לא מעט מצבים שמכינים את הנכסים לחלוקות בבניית ביניים. כלומר, מכינים ומטפלים בתשתיות בנכס (מיזוג, חשמל, ספרינקלרים, גילוי אש, אינסטלציה). ברמת הבינוי משקיעים רק בצביעת קירות המעטפת, בונים תקרה עם תאורה וריצוף או חיפוי פרקט ולעתים גם מחלקים את החדרים עם קירות פנים".
"מה שלוקח הכי הרבה זמן בעבודות הגמר זו מערכת המיזוג, עבודות החשמל והספרינקלרים", מסכימה גרינברג. "לכן, כדאי לעשות לפחות חצי גמר במשרדים קטנים, כי ההגעה לגמר מלא יכולה להתבצע אפילו תוך חודש, והיא לא בבחינת גורם מעכב עבור שוכרים".
ומה ניתן בהחלט להשאיר לשוכר?
אלקבץ: "השוכר בעיקר דואג לשינויים בחלוקת החדרים, לענייני מיתוג המשרד (לוגו, חיפוי קירות ודלתות בהתאם לצבעי החברה) וריהוט המשרד. בנוסף, ישנם לא מעט מקרים ששוכרים מבקשים התאמות נקודתיות (תוספת שקעי חשמל, הזזת גופי תאורה, הזזת קירות או פתיחת קירות מפרידים בין חדרים)".
צריכים קבלן שיפוצים? לחצו כאן
ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
לפנייה לכתב/ת 
