תמ"א 38: הליקויים שתוכלו למנוע בעזרת מפקח
בעיות רטיבות, קירות עקומים, צבע מתקלף ואריחים נושרים - לא חסרים ליקויים בבנייה בארץ. מדוע חשוב שהמפקח יהיה מטעם הדיירים, באיזה שלב קריטי לבחור אותו ומה חשוב לוודא בהסכם ההתקשרות עמו? אתר "המקצוענים" עם המדריך
זה לא סוד שאיכות הבנייה בארץ ירודה, ובהיעדר פיקוח צמוד על יזמים, קבלנים ובעלי מקצוע – העמידה בתקנים וההיצמדות למפרט ולחוזה, היא רק בגדר המלצה. בעיות רטיבות, קירות עקומים, צבע מתקלף, אינטרפוץ מקולקל – כל אלו כבר הפכו לסטנדרט. אם אתם לפני הליך של התחדשות עירונית, כדאי מאוד שתבחרו מפקח מטעמכם עוד לפני שאתם בוחרים ביזם. אחרת, ייתכן שיהיה מאוחר מדי אחרי שתחתמו על חוזה התקשרות עמו.
בכתבה הקודמת, הרחבנו על טעויות נפוצות בדרך לתמ"א 38. בכתבה זו, נתמקד בעבודת המפקח ובבעיות שעלולות לצוץ בהיעדר פיקוח.
מהם בעלי המקצוע שכדאי שיהיו מטעם הדיירים ולא מטעם היזם?
"מפקח בנייה, עורך-דין, יועץ ביטוח, אדריכל ושמאי מקרקעין", אומרת עו"ד רוית סיני, העוסקת בפינוי-בינוי ותמ"א 38.
באיזה שלב כדאי שמפקח הבנייה ייכנס לתמונה?
"הנוכחות שלו קריטית כבר בשלב שלפני החתימה עם היזם", אומרת עו"ד סיני. "זאת, משום שהוא צריך לעבור על המפרט הטכני ולוודא שהיזם מבצע את פעולות התכנון והבניה ביחס לדירות הבעלים, בהתאם להוראות ההסכם, התוכניות והיתר הבנייה".
לדבריה, "בשלבים מתקדמים יותר הוא מפקח על התקדמות הבנייה ומוודא שהדירות אכן בהתאם למפרט, לפני שלב המסירה לדיירים. ואולם, אם הוא לא נוכח כבר בשלב שלפני החתימה, יכולתו להשפיע יורדת משמעותית, והדבר הוא בבחינת צליעה לאורך כל הפרויקט".
חשוב לוודא שגם החוזה מול מפקח הבנייה הוא ברור ולטובת הדיירים. "יש לציין במפורט כי השירותים יינתנו לבעלים בלבד, באופן שוטף, בכל מהלך תקופת ביצוע הפרויקט ועד לקבלת טופס 4 ותעודת גמר להשלמת התחייבות היזם כלפי הבעלים", מציעה עו"ד סיני.
העובדה שלבעלי הדירות יש מפקח מטעמם, לא פוטרת את היזם או את הקבלן הראשי או כל קבלן משנה שלו, מאחריות מלאה ובלעדית על ההסכם. עו"ד סיני: "חשוב לציין זאת במפורש גם בהתקשרות מול היזם והקבלן הראשי, שהם אחראים מכוח ההסכם, מכוח כל אחריות חוזית, נזיקית או חוקית אחרת שחלה עליהם".
(צילום: shutterstock)
מי בוחר את המפקח ומי משלם את שכרו?
"חשוב מאוד שהמפקח ייבחר אך ורק על-ידי הדיירים", מדגיש איציק לוי, מפקח בנייה באתר "המקצוענים". "גם אם היזם או הקבלן ממליצים על מפקח מטעמם, בטענה שזה לא יעלה לדיירים כסף, חשוב להימנע מכך. ראשית, משום שממילא הדיירים הם לא אלה שנושאים בעלות שלו. שנית, המטרה של מפקח, בדיוק כפי שעולה משמו, היא לפקח על היזם. לבחור בקבלן מטעם היזם, זה בפירוש לתת לחתול לשמור על השמנת. כמובן שפעמים רבות יזמים מנסים להציע טובות הנאה למפקחים, אבל מדובר במשרת אמון, שבה בסופו של יום, כשלים חמורים מתגלים. הדבר המינימאלי, הוא לפחות לדאוג שהמפקח ייבחר על-ידי הדיירים, ולא מראש יהיה מגויס לטובת היזם".
עו"ד סיני: "ואולם, למרות שהמפקח נבחר על-ידי הדיירים, ומתחייב להם בכתב כי הוא מייצג אך ורק את האינטרס שלהם (ולא את זה של היזם ויתר בעלי המקצוע), הרי ששכרו משולם על-ידי היזם. הוא אחראי לשלם לו בסכומים ובמועדים שנכתבו בהסכם, עבור שירותים שהוא בעצם מעניק לדיירים. חשוב להדגיש, שבמקרה שהיזם לא משלם לו בזמן או את הסכומים שנקבעו, הרי שבעלי הדירות אינם אחראים לשלם לו את שכרו, והליך הגבייה מתבצע אך ורק מול היזם".
מה חשוב לבדוק כשמחפשים מפקח?
לוי: "חשוב לבדוק שיש לו ניסיון בפרויקטים הנדסיים מורכבים יותר מאשר הפרויקט הספציפי שאליו בוחרים אותו. כך, לא יהיה שום קריטריון הנדסי שהוא לא ידע להתמודד איתו: גודל המבנה, כמויות הבטון, מורכבות עבודות הגמר וכן הלאה. כדאי לפגוש בעלי דירות בפרויקטים קודמים שהוא לקח בהם חלק, ולא להסתמך על בעלי מקצוע וקבלנים, שמן הסתם, האינטרס שלהם הוא הפוך – לחסוך בעלויות בנייה, לעגל פינות ולא לשלם קנסות במקרה של חריגות בלוח-הזמנים".
מה אמורים לכלול שירותי המפקח בפרויקט תמ"א 38?
בשלב המשא ומתן ולפני החתימה של הדיירים מול היזם: בשלב זה תפקיד המפקח הוא לערוך את המפרט הטכני עבור בעלי הדירות. "עליו ללוות אותם ולנהל את המשא ומתן עד להגעה על נוסח מוסכם", מסבירה עו"ד סיני. "הוא צריך לבחון את התכנון הראשוני של הדירות והחלקים של הרכוש המשותף, תוך ייעוץ עם אדריכל (במידת הצורך), ולבדוק את לוח הזמנים העקרוני שמוצע על-ידי היזם".
בשלב התכנון ועד לקבלת היתר בנייה: בשלב זה, על המפקח לבדוק את הבקשה להיתר בנייה והתאמתה לסיכומים עם בעלי הדירות מבחינת הסכם הפינוי-בינוי והמפרט הטכני. כמו כן, עליו לבצע הליך בקרה אחרי התקדמות היתרי הבנייה.
בשלב הפיקוח על ביצוע העבודות: לאחר קבלת היתר הבנייה על המפקח להעניק שירותי ייעוץ, ליווי ובקרה הנדסי בהתאם לתוכניות, למפרט, להיתר הבנייה ולחוזה ההתקשרות עם היזם.
"עליו לבקר את איכות העבודה, ואת השימוש בחומרים בהתאם למפרט הטכני", אומר לוי. "עליו לעקוב אחר קצב ההתקדמות ועל עמידת היזם בלוח-הזמנים שנקבע. עליו להעניק ייעוץ לגבי חומרים חלופיים, במידת הצורך, במהלך תקופת הבנייה".
"על המפקח להיות מעורב בכל השינויים הפנימיים שעורכים בעלי הדירות בתוך דירותיהם, באמצעות היזם", מוסיפה עו"ד סיני. "כלומר, שינוי מחיצות פנימיים, הזזת נקודות חשמל ומים, עבודות אינסטלציה ועבודות מיזוג אוויר. עליו לסייע במקרה של חילוקי דעות בין היזם לבין בעלי הדירות, ביחס לתמחור או אי יכולת לבצע עבודות נוספות, ולסייע להם במשא ומתן עם היזם או הקבלן מטעמו, לגבי עבודות נוספות שלא פורטו בהסכם המקורי".
על מנת שהבקרה תהיה שקופה ומתועדת, יש לדרוש בכתב מהמפקח להעניק את שירותיו בצורה מסודרת ובכתב, במידת הצורך. "נהוג לחייב אותו במתן התראה בכתב על כל חריגה, סטייה או אי התאמה מהיתר הבנייה או מהוראות של כל דין שחל", מפרטת עו"ד סיני. "עליו להעניק דיווח שוטף בכתב לבעלי הדירה לגבי שלבי ההתקדמות, לרבות עריכת דוחות אחת לחודש, צילומים, תצוגה גרפית של התקדמות העבודות, ושעלות כל הפקת הדו"חות האלה תחול עליו. כלומר, תהיה חלק מהסכום הכולל שסוכם עמו לצורך ביצוע שירותי הפיקוח".
לדבריה, "על המפקח להחזיק במשרדו עותק של כל תוכניות הביצוע (במסמך PDF נעול מפני שינויים). בין התוכניות: תוכניות אדריכליות, תוכניות קונסטרוקציה, תוכניות אינסטלציה ותוכניות חשמל. בסיום הפרויקט, ולאחר קבלת מלוא תשלום התמורה, על המפקח למסור לנציגות כל תיעוד שנאסף והצטבר במהלך ביצוע הפרויקט".
"חשוב שהדיווח של המפקח יהיה שבועי, ולא חודשי", מדגיש לוי. "אני חושב שזה המינימום הנדרש, שהמפקח יהיה לפחות פעם בשבוע באתר הבנייה. זה קריטי בהתחלה ובסיום של שלבי ביצוע (כמו של יציקת שיפועי בטון). חשוב גם שהוא יחתום על יומני העבודה של הקבלן, מדי שבוע. זה מראה שהוא עם אצבע על הדופק".
עוד כתבות בנושא:
שיפוצים במקום קניית דירה
שיפוץ כולל של הבית: מאיפה מתחילים?
לחיות בבית, גם בזמן השיפוץ
בשלב סיום העבודות ומסירת הדירות החדשות: "בשלב זה, המפקח בודק את התאמת כל הדירות למפרטים ומציין מהם הליקויים שיש לתקן", אומר לוי. "פרוטוקול המסירה הראשוני נרשם על-ידי נציג של היזם, וכולל כל הערה של המפקח. הבדיקה כוללת גם את הדירות וגם את הרכוש המשותף של בעלי הדירות. מסירת הדירות בפועל (נקרא 'מסירה שנייה' או 'מסירה סופית'), כוללת ביקורת על פרוטוקול המסירה".
"במקרה של חילוקי דעות לגבי אופן תיקון הליקויים, המפקח מסייע לדיירים ומייעץ להם בקבלה הסופית של הפרויקט מהחברה", מוסיפה עו"ד סיני.
מהם הליקויים הנפוצים ביותר בתמ"א 38?
"בעיות רטיבות הן בפירוש מכת מדינה", אומר לוי. "הן נובעות מאיטום באיכות ירודה של הגגות ושל חדרי אמבטיה. קבלנים חוסכים בעלויות של צבע, של בטון, בעלויות של אינטרפוץ, בחיבורי צנרת בהתאם לתקנים הנדרשים, במתקני חנייה כפולה באיכות ירודה, מעגלים פינות בעבודות גמר, חוסכים בעלויות של דבקים, רובה".
לדבריו, "כל אלו, עולים בסופו של דבר הרבה מאוד כסף לדיירים, הן בירידת שווי הנכס שלהם והן בעלויות של תיקונים חוזרים ונשנים לאורך השנים. בהיעדר פיקוח, אין מי שיוודא שהאינטרס של הדיירים נשמר, ושהחוזה והמפרטים הטכניים, אכן מיושמים כלשונם".
צריכים מפקח בנייה? לחצו כאן
ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
לפנייה לכתב/ת 
