מכר דירה עם חריגות – וחויב בכחצי מיליון שקל

הקבלן המוכר התנער מאחריות וטען כי הרוכש, עו"ד במקצועו, אמור היה לדעת לאן הוא נכנס. אבל ביהמ"ש קבע שהוא הפר את ההסכם באופן בוטה

עו"ד חן רואימי | פסקדיןפורסם: 29.12.19 , 07:07

בית משפט השלום בתל אביב חייב לאחרונה קבלן בניין לשלם פיצויים של כ-450 אלף שקל לעורך דין שרכש ממנו דירה בהרצליה וגילה ששטחה חורג מהיתר הבנייה. השופט גיא הימן קבע כי מדובר בהפרה חמורה של הסכם המכר, שעלולה לסכן את הרוכש באישום בעבירות בנייה או לחייב אותו להשקיע משאבים בהכשרת החריגות. הקבלן חויב ב-64 אלף שקל הוצאות משום שניסה לחמוק מאחריותו למצב והעלה טענות הגנה מקוממות.

הדירה נמצאת בבניין שבנה הקבלן והייתה בבעלותו האישית. עורך הדין רכש אותה ב-2015 תמורת 4.3 מיליון שקל לאחר שהתרשם שהכול תקין. רק כשנתיים לאחר שנכנס לדירה התברר לו במקרה שיש חריגות בנייה. לאחר שהזמין מודד התגלה כי נישה בקומה הראשונה נבנתה על חלק מחדר המדרגות המשותף ובקומה השנייה יש חריגה של 10 מ"ר עקב הגבהת תקרה.

חוק ונדלן

מכרו נחלה במושב, ודרשו 600 אלף ש' על ביצים

עו"ד שגיב לוי | פסקדין

בעלי משק באבן מנחם הסכימו על סכום כ-1.5 מיליון שקל, אבל אז התעוררה מחלוקת מול הרוכשים: האם עליהם לשלם על 400 אלף הביצים בנחלה?

מכרו נחלה במושב, ודרשו 600 אלף ש' על ביצים

בתביעה שהגיש בשנה שעברה נגד הקבלן ביקש עורך הדין פיצויים מוסכמים בגובה 10% ממחיר הדירה עקב הפרה יסודית של ההסכם. לתביעה צורפה חוות דעת מקצועית שאישרה את החריגות ומכתב שהעיד כי עיריית הרצליה התריעה עליהן בפני הקבלן שלוש שנים לפני העסקה. התובע טען כי מכתב זה, לצד העובדה שהדירה הייתה בבעלות הקבלן, מוכיחים שהיה מודע לחריגות והסתיר אותן.

הקבלן התכחש לאחריות והפנה לכך שהבניין קיבל תעודת גמר. הוא טען שלא ידע ולא היה אמור לדעת על החריגות שכן לא ביצע את הבנייה בפועל, ולשיטתו "מספיק שפועל יניח בלוק במקום הלא נכון" כדי שתיווצר חריגה. מעבר לזה נטען כי התובע – עורך דין שמבין במקרקעין – הצהיר בחוזה שהוא רוכש הדירה AS IS וויתר על כל טענה נגד העסקה, כך שהתביעה הוגשה בחוסר תום לב כדי להתעשר על חשבונו.

אבל השופט גיא הימן מצא את טיעוני הקבלן מקוממים במיוחד: "לא הפרה-סתם הייתה כאן של הסכם-המכר, ולא רק הפרה יסודית, כי אם הפרה אשר יותר משמץ של חשש יש כי הנתבע ידע על אודותיה, כי היא נעשתה בכוונת-מכוון וכי עד היום אין הוא מוכן ליטול עליה אחריות".

הוא הבהיר כי במקרה הזה, תעודת הגמר לא אומרת דבר שכן סגירת נישה והנמכת תקרת גבס הן פעולות שאפשר לבצע גם אחרי אישור המבנה. עוד נקבע כי הקבלן לא רשאי להסתמך על סעיף הוויתור בהסכם כיוון שהוכפף לכך שהצהרתו כי הדירה נבנתה כחוק נכונה.

בנוסף, השופט לא ייחס חשיבות מיוחדת לכך שהתובע הינו עורך דין. הוא קבע כי לא נדרש כאן ידע משפטי אלא ידע במדידה - שהיא פעולה יקרה ומורכבת יחסית, ואין מקום להטיל על קונים את החובה לבצעה.

בפסק הדין הודגש שהקבלן הסב לתובע "נזק ממשי ובעל השלכות עמוקות" בשל הסיכון לאישום פלילי על שימוש חורג, הפגיעה בערך הדירה והמשאבים שייאלץ להשקיע בהכשרת הבנייה.

על רקע זה נקבע כי הקבלן ישלם לו את מלוא הפיצוי המוסכם בתוספת הפרשי ריבית והצמדה. בסך הכל חויב הקבלן בכ-448 אלף שקל בתוספות הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בגובה חריג של 64 אלף שקל.