היזם חוסך בבנייה, אתם משלמים בתחזוקה
דמי הניהול החודשיים הכפילו את עצמם בעשור האחרון. מסתבר שהוצאות רבות של תחזוקת הבניין הן פשוט מיותרות, ונובעות מתכנון לקוי ומחיסכון בשלב הבנייה. אם לא יחול שינוי בחוק, המצב יהיה רק גרוע יותר. מהן המלצות משרד הבינוי והשיכון שפורסמו, והאם מישהו בכנסת ירים את הכפפה ויוסיף להן גם שיניים?
מדוע החוק לא מחייב יזמים באיטום איכותי שימנע בעיות רטיבות לאורך שנים? מדוע בשביל להחליף נורות בלובי צריך לשלם 800 שקל על פיגום? איך יכול להיות שלחלק מהמערכות של הבניין כלל אין גישה לצורכי תחזוקה? התשובה: היעדר חקיקה שמחייבת את היזמים להתחשב בעלויות עתידיות של תחזוקת הבניין.
עד שזה יקרה, במשרד הבינוי והשיכון פרסמו המלצות להוזלות עלויות התחזוקה בבנייני מגורים. האם הן יחייבו מישהו? לא בטוח. האם הם יהוו בסיס לחקיקה עתידית? סביר להניח שכן. בינתיים, יזמים שמתכננים מבנה מתוך רצון להישאר בעליו גם בעתיד, ככל הנראה יאמצו את ההמלצות ויפעלו על פיהן.
עלות התחזוקה החודשית בבניינים הכפילה את עצמה לעומת העשור הקודם ועומדת על כ-500 שקל לכל דירה ממוצעת בבניין של כ-10 קומות. המחירים עולים משמעותית כשמדובר בגורדי שחקים, ומגיעים בקלות לכ-1,500 שקל בחודש לכל דירה. כשהיזם מעוניין למקסם רווחים, והדיירים רוצים להקטין עלויות תחזוקה – יש ניגוד עניינים. מתי תהיה חקיקה שתגן על רוכשי הדירות ותהפוך את ההמלצות האלו למחייבות? ימים יגידו.
מנתוני משרד הבינוי והשיכון, בעשור האחרון חלה עלייה של כ-70 אחוז בבניית מגדלי מגורים ועליה של 25 אחוז, במבנים הדורשים ניהול חברת תחזוקה חיצונית. בעשור הקרוב שני-שליש מכלל יחידות הדיור שייבנו עתידות להיבנות במסגרת בנייני רבי קומות. אין ספק, שתכנון נכון של הבניין יפשט ויוזיל משמעותית את תחזוקתו לאורך חיי המבנה.
המצב כיום: אין שום חוק, תקנה או הנחיה שמתייחסת לעניין תחזוקת מבני מגורים
המצב החוקי כיום הוא כזה שמאפשר ליזמים לתכנן מבלי להתייחס לסוגית עלויות תחזוקה. לגבי יציבות המבנה, ענייני בטיחות ועמידה בתקנים מסוימים – יש חובה. לגבי תחזוקה עתידית של המבנה? השוק פרוץ.
"עולם התכנון והבניה בישראל נעדר כיום מערכת של חוקים, תקנות והנחיות המחייבות אחזקה של בנייני מגורים", אומרים במשרד הבינוי והשיכון. "כתוצאה מכך, מבוצעת כיום ברב הבניינים בארץ 'אחזקת שבר' בלבד המטפלת בבעיות זמן רב לאחר הופעתן. כתוצאה מאי ביצוע תחזוקה מונעת, תשתיות הבניינים נהרסות, שלדי הבניינים נפגעים והם מידרדרים ומגיעים למצב של מבנים מסוכנים".
הגורמים העיקריים לכשלים בבניין הם איתני הטבע, ונדליזם ופעולות תחזוקה רשלניות. בניין שלא מתחשב בהם מראש בשלב התכנון, הוא בניין שהוא הרבה פחות בטיחותי ושהרבה יותר יקר לתחזק אותו.
"אם אחד הגורמים העיקריים לכשלים בבניין הוא איתני הטבע, אז בשלב התכנון צריך לבחור בחומרים עמידים", אומרת טלי הירש-שרמן, מנהלת אגף תורת הבניה ופיתוח הנדסי, במשרד הבינוי והשיכון. "קורוזיה שנגרמת מרטיבות וארוזיה, שנגרמת מפגיעת רוחות וקרינת שמש – הם מצב נתון. בשלב התכנון, צריך להיערך עם בחירת חומרים עמידים יותר. גם לונדילזם או לשימוש חסר אחריות של דיירים בחללים הציבוריים, יש השפעה על קצב הידרדרות הבניין. לכן, צריך מראש לתכנן אותו, כך שהבלאי יהיה נמוך יותר. גם תחזוקה שגויה, יכולה לגרום לנזקים: שטיפת רצפות באמצעות התזת מים מצינורות, שימוש בחומרי ניקוי מזיקים ואי בדיקת מערכות בזמן – כל אלו עולים לדיירים ביוקר".
"הוזלת מחירי הדיור טמונה גם בנושאים של תכנון מוקדם ויעיל של הבניין, ובתשלומים השוטפים אותם נדרש האזרח לשלם בכל חודש". אומר בני דרייפוס, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון.
(צילום: shutterstock)
ניגוד עניינים: היזם רוצה להקטין עלויות בנייה, הדיירים רוצים להקטין עלויות תחזוקה
אי אפשר להתעלם מניגוד העניינים המובנה, ומהיעדר חקיקה שתגן על האינטרס של הדיירים בעניין. בזמן שהיזמים מתכננים בניינים, כשלנגד עיניהם שורת הרווחיות, רוכשי הדירות צריכים לקחת בחשבון את המשמעות של דירה שהבלאי שלה יהיה גבוה, ושעלות התחזוקה שלה תעלה להם ביוקר.
כיצד מתמודדים עם העובדה שקבלן רוצה להוזיל עלויות בנייה, ואילו דיירים רוצים להוזיל עלויות תחזוקה?
"בהחלט קיים ניגוד עניינים מובנה בין היזמים לדיירים", אומרת הירש-שרמן. "הם רוצים למקסם רווחים, ולכן שלב התכנון שם דגש בייחוד על עלויות בנייה ולא עלויות תחזוקה. בבניינים שבהם היזמים והקבלנים ממשיכים להיות בעלי הדירות, החשיבה משתנה. אז, הם רואים את השווי הכולל של תחזוקת הבניין, בשורת הרווחיות שלהם, כי הם למעשה לא 'נפרדים' מהבניין. החשיבה במבני מגורים, צריכה להשתנות, ומודעות ציבורית תעזור בעניין הזה. החשיבה על בניית בניינים למגורים, צריכה להיות דומה יותר לחשיבה של בניית מבני ציבור. כיום כמעט כל בניין מכיל 160 איש, והבלאי של החללים הציבוריים והמערכות בו, הוא הרבה יותר גדול".
כיצד ניתן לפתור את ניגוד העניינים המובנה הזה בין היזמים לדיירים?
הירש-שרמן: "בשלושה מישורים. הראשון והעיקרי שבהם הוא חקיקה. ברגע שתהיה דרישה לבחור בפתרונות חסכוניים יותר לטווח ארוך, זה יגרום לשינוי משמעותי. השני, מתייחס להעלאת מודעות. ישנם לא מעט דברים שעולים בדיוק אותו דבר בשלב הבנייה, ופשוט צריך לתת עליהם את הדעת. השלישי, הוא להתמקד בשלב ההכשרה, ולהכניס את הנושא כבר בשלבי הלימוד בפקולטות השונות (אצל מהנדסים, מתכננים ויועצים בתחומים השונים)".
מיהו הגורם הרלוונטי לאכוף את הנושא הזה משפטית? מי בעצם 'אשם' בכך שהנושא לא עוגן בחקיקה עד היום?
"אנו מתנהלים בעניין מול משרד המשפטים, ועדיין אין הכרעה ברורה בנושא", מבהירה הירש-שרמן. "בחקיקה אין סמכות כיום לאף משרד ממשלתי להיות אמון על תחום אחזקת מבנים. כרגע, הכלי העיקרי הוא בידי הרשויות המקומיות, וזה לא מספיק. ברגע שיוחלט מיהו הגוף שאמור לאכוף תכנון מוטה תחזוקה, והדברים יוסדרו בחקיקה, בתקנות ובהנחיות מחייבות, אנו נראה בניינים שנבנים מתוך חשיבה לטווח ארוך יותר".
מהן טעויות התכנון הכי חמורות, שהן בפירוש בכי לדורות?
"הטעויות הקריטיות ביותר הן באלמנטים שעלות ההחלפה שלהם לא אפשרית, או שהעלות של ההחלפה גבוהה מאוד", מתארת הירש-שרמן. "למשל, כשלים באיטום המבנה, הם דבר אקוטי שאוד קשה להתגבר עליו לאחר שהבניין בנוי. גם מעטפת בניין שקשה לתחזק, תגרום לבעיות רטיבות ובלאי לטווח ארוך. דבר נוסף, הוא היעדר גישה למערכות שמצריכות תחזוקה. למשל, גישה לא נוחה לדודים, למשאבות חום וכו'. צריך לדאוג לפתחי גישה לבעלי מקצוע, ולא לסגור מערכות בתקרת גבס, דבר שיחייב פירוק של התקרה לצורכי תיקונים".
( )
תכנון גרוע של המבנה ישפיע על שווי הדירה שלכם בעתיד
בשלב קניית דירה שטרם נבנתה, ניתן לקחת את תוכניות הבניין בחשבון, אך היכולת של הדיירים מוגבלת. ללא ספק, בניין שתוכנן בצורה כושלת, יכול לפגוע משמעותית בשווי הדירה בעתיד. בעיות רטיבות במבנה, בעיות אינסטלציה ושלל ליקויי בנייה נוספים, יגרמו לכם להצטער על כך בשלב שבו תרצו למכור את הדירה.
האם לדיירים יש דרך להתמודד עם המצב הנתון שבו התכנון לא מתייחס לשאלת התחזוקה במקרים רבים?
"לדיירים קשה מאוד לאמוד בשלב רכישת הדירה, מהן עלויות התחזוקה שלו", מציינת הירש-שרמן. "קשה להם לראות ולהעריך אם הבניין תוכנן נכון, אם הנגישות למערכות שבו נוחה והאם החומרים קלים לתחזוקה. אנו פונים קודם כל ליזמים ולמתכננים, כדי לעורר אצלם את המודעות להעסיק יועץ תחזוקה כבר בשלב התכנון. יש פרויקטים גדולים שהבינו שזה הכרחי, ועושים זאת, אך עדיין הדרך ארוכה. כיום, יותר ויותר מבני משרדים, גופים ציבוריים כמו אוניברסיטאות וכו', מבינים שעלויות התחזוקה הן משמעותיות לטווח ארוך".
באילו חומרים חברת הניקיון משתמשת?(צילום: shutterstock)
לא תמיד זה עולה יותר: תכנון חכם לעתים מצריך רק מודעות
ישנם אלמנטים שאולי יעלו ליזם יותר בשלב הבנייה, אך לאורך השנים יעלו הרבה פחות לדיירים. ואולם, ישנם לא מעט דברים שיעלו בדיוק אותו הדבר בשלב הבנייה, אך יחסכו הרבה מאוד כסף בעתיד.
מה למשל? הנה ארבע דוגמאות מבין שלל ההמלצות שפורסמו: הראשונה, הצבה והפניה של הבניין, ביחס לשמש, יכולה בהחלט להניב חיסכון במערכות הבניין. השנייה, שמירה על יחסים נכונים במידותיה של המבואה מאפשרת העברת ציוד וריהוט בקלות ובלי לפגוע במבנה. השלישית, התקנת גופי תאורה בגובה של עד 3 מטר, אשר תחסוך בכל פעם כ-800 שקל עלות הזמנת פיגום להחלפת תאורה בלובי גבוה. הרביעית, צביעת חדרי המדרגות בין הלובי לקומה השנייה בצבע רחיץ, אשר אינו מתלכלך ולא מצריך צביעה מחודשת בעתיד.
היכן עיקר הכשלים שגורמים לתחזוקה להיות יקרה יותר, בשלב התכנון, הבנייה או שלב תחזוקת הבניין?
הירש-שרמן: "הרוב המכריע של הכשלים הוא בשלב התכנון ובשלב התחזוקה של הבניין. יש פחות כשלים בשלב הביצוע, שכן הקבלן בונה על בסיס המפרטים שתוכננו והוגשו לו".
לגבי התחזוקה הרשלנית, הרי שאחת הסיבות לכך היא שגם שוק חברות הניהול פרוץ. אין שום תנאי סף, אין אף משרד ממשלתי שמפקח, ויש חוסר ידע בקרב הדיירים והנציגות של הבית המשותף. מה הפתרון לדעתך?
"גם כאן, הפתרון הוא הכפפה למשרד ממשלתי, אך בהחלט מודעות של נציגויות בתים", מסבירה הירש-שרמן. "הם צריכים שיהיה להם צ'קליסט ברור, כדי שידעו מה לדרוש מחברת הניהול. יש דברים שבהחלט ניתן לבצע עצמאית באמצעות ועד-בית, ויש דברים שמחייבים חברת ניהול עם ניסיון. למשל, החלפות פחים, גינון וכל דבר שקשור לתחזוקה בסיסית – אפשר בעלות נמוכה מאוד לבצע לבד. אבל לגבי רשלנות בתחזוקה שיכולה לגרום לנזקים משמעותיים לתשתית הבניין ולדירות עצמן, חשוב שתהיה ביקורת".
לדבריה, "המגנון המשפטי הזה, עוד לא קיים, ובהחלט צריך לקדם אותו. חברת ניהול שאמונה על בטיחות מעליות, חשמל וגז בבניין, צריכה להתקשר עם בעלי מקצוע בעלי הסמכה ורישיון, ולבצע את כל הבדיקות בזמן. מי באמת אוכף זאת? אף-אחד".
ומה לגבי בניינים קיימים? תוכלי לתת דוגמה להוצאות קטנות מאוד, שיכולות למנוע נזק שעלותו גבוהה מאוד?
"דבר פשוט כמו קניית חליפה למעלית, תמנע נזקים למראות ולכפתורי המעלית, בכל פעם שדייר מוביל ציוד, בייחוד בעת מעבר דירה", אומרת הירש-שרמן. צריך להבין שחלק מהתפקוד השוטף והסביר של המעלית הוא גם להעברת ציוד, ולא לצפות שכל דייר ישקיע בחיפוי המעלית עם קרטונים בצורה הרמטית (כשממילא קרטונים הם פתרון הרבה פחות טוב לכך, מאשר חליפת מעלית שנועדה בדיוק למקרים אלו). בקנייה חד-פעמית של חליפה למעלית, שנשארת אצל ועד-הבית, ובהתקנה ופירוק קלים במיוחד, ניתן לשמור על המעלית לאורך שנים. זה רלוונטי לא רק למעברי דירות, אלא באופן כללי לדיירים שמחליפים ריהוט ומכשירי חשמל אחת לכמה שנים".
עוד כתבות בנושא:
חברת ניקיון או אחזקה?
ניהול ואחזקת מבנים: זה משתלם?
שיפוץ הבית המשותף
עד לשינוי חקיקתי: בדקו היטב את חברת הניהול שלכם
עד שיוקם מנגנון הסדרה משפטי בעניין התחזוקה, שיתייחס גם לסוגיית השוק הפרוץ של חברות הניהול, יש לא מעט דברים שתוכלו לעשות כבר עכשיו. "ראשית, ניתן לבדוק את החוזה מול חברת הניהול, ולפני חידוש החוזה הבא לוודא שהוא לטובתכם, ולוקח בחשבון את כלהמערכות המחייבות תחזוקה שוטפת", אומרים במוקד השירות של אתר "המקצוענים". "שנית, על ועד-הבית להישאר בתמונה גם כשיש חברת ניהול, ולנהל גם אותה מלמעלה, לא רק בסוגיית התקציבים, כי אם גם בבדיקת עניין הביטוחים, התשלומים, העסקה חוקית של בעלי מקצוע ועמידה בכל סעיפי החוזה מולה. שלישית, במקרה של צורך בהוצאות חד-פעמיות של החלפת אלמנטים מסוימים במבנה, אל תסתכלו רק על החיסכון המיידי, אלא ההשלכות לטווח ארוך. למשל, החלפת תשתית איטום תעלה לכם אולי כעת יותר מאשר חידוש, אףך לטווח ארוך יכולה למנוע כשלי איטום, שיחייבו בתיקון בעיות רטיבות, את כלל דיירי הבניין".
צריכים חברת אחזקה? לחצו כאן
ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
לפנייה לכתב/ת 
