התייקרות הדירות: בועת נדל"ן או בועת שכר?
מחירי הדירות עולים כי יש מי שיכול לקנות אותן, בזכות חגיגות שכר הבכירים בחברות הגדולות. מתווך דירות: "רוכשי דירות להשקעה הם אנשים עם הכנסה של יותר מ-30 אלף שקל בחודש; הם מעלים מחירים והפער החברתי מחמיר בצורה קטסטרופלית"
לפני כמה שבועות פגשתי מכר ותיק - איש ציבור לשעבר שהפך למנכ"ל של חברה עסקית בינונית. הוא הסתובב בשכונה שלי עם בתו הצעירה ועוד זוג צעיר. "אנחנו מראים להם דירה", הסביר.
לאיש-הציבור-לשעבר-שהפך-למנכ"ל יש ארבעה ילדים, ובשנתיים האחרונות הוא קנה ושיפץ לכל אחד מהם דירה באזור מגוריי. לא הבתים שבהם הילדים מתגוררים, בסביון וברמת השרון, אלא דירה קטנה, נוספת, לכל אחד, "להשקעה", כלומר להשכרה. "ככה אני מממן להם את המשכנתה", הוא הסביר, והוסיף: "עכשיו כולם משקיעים בנדל"ן, הא? נדל"ן זאת ההשקעה הכי פשוטה והכי טובה, תאמין לי. עם כל הדיבורים על הבועה, בסוף הדירות ימשיכו לעלות".
"כולם?" שאלתי, "כולם-כולם?", שאלתי שוב, והפזלתי מבט לזוג השוכרים, אבל הוא לא ממש הבין על מה אני מתפלא.
"רוכשים להשקעה משתכרים 30 אלף ומעלה"
חוקי ההיצע והביקוש קובעים שמוצרים מתייקרים כאשר ללקוחות יש כסף לקנות אותם. עליית מחירים לעולם כמעט ואינה מתרחשת בזמן התרוששות כללית. אלא שלכוחות השוק לא איכפת אם לעשרה לקוחות יש מספיק כסף בשביל לקנות דירה אחת לכל אחד מהם, או שלאחד מהם יש מספיק כסף לקנות את כל העשר והשאר נשארים בלא כלום.
שלא במפתיע, זה, בערך, המצב בשוק הנדל"ן הישראלי של ימינו: מחקרים שונים הראו שכ-30% מרוכשי הדירות בשנים 2007-2009 קנו "דירות להשקעה", כלומר, את הדירה השנייה, השלישית, העשירית או ה-20 שלהם, ושהם אלה שמוכנים לשלם יותר ודוחפים את השוק כלפי מעלה.
מאיזו אוכלוסיה באים האנשים הללו? מהיכן וממתי יש להם כל כך הרבה כסף? עד כמה הם אחראים להתייקרות הדירות? האם הפערים החברתיים האדירים שצמחו בחברה הישראלית, רווחי העתק וחגיגות שכר הבכירים, הבונוסים והדיבידנדים בחברות הפרטיות והציבוריות הם האוויר שמנפח את בועת הנדל"ן?
המפתח לשאלות הללו נמצא אצל מתווכי הדירות: הם אלה שנמצאים במגע יום-יומי עם הלקוחות ויודעים מהיכן הם באים ומהיכן מגיע כספם. "אני פוגש אנשים מרוב שכבות האוכלוסייה", אומר ל-ynet דוד לוי, זכיין חברת התיווך אנגלו-סכסון בכפר סבא והרצליה. "רוב הקונים הם זוגות צעירים שקונים דירה הראשונה ואנשים קשי-יום שרוצים להגדיל את דירתם היחידה מ-3 ל-4 חדרים.
"אבל רוכשי הדירות להשקעה הם בעיקר עצמאים ומנהלים בכירים. אין לי תמונה מאקרו-כלכלית מלאה של השוק, אבל אני מניח שהם אלה שדוחפים את השוק כלפי מעלה".
"עובד בשכר ממוצע יכול לקנות דירה אחת, וגם זה אחרי שחסך וקיבל עזרה מההורים, אז הוא מחשב כל שקל", אומר לוי. "הקונים העשירים כבר קנו דירות לעצמם ולילדיהם ועדיין יש להם כסף פנוי. הם משלמים סכום התחלתי של כמה מאות אלפים, לוקחים משכנתה של עוד כמה מאות, ומשכירים את הדירה כך שהשוכרים משלמים את המשכנתה. לא משנה מה התשואה הריאלית על הנכסים, הם מרוויחים אותה בלי הוצאות, ולכן כדאי להם לקנות גם כשהמחירים עולים".
מצנח הזהב קנה דירה
"רוכשי הדירות להשקעה הם לרוב שכירים או עצמאים מעל גיל 45 עם הכנסה חודשית של 30 אלף שקל ומעלה", אומר מוטי עובדיה, מנכ"ל סניף ראשון לציון של חברת התיווך רילטי אקזקטיב. "הם כבר רכשו את הדירה הראשונה וגמרו לשלם משכנתה, ויש להם כמה מאות אלפי שקלים פנויים בבנק. הם עושים חשבון פשוט: השקעה בנדל"ן נותנת כיום תשואה טובה, וגם הנכס בעצמו יישאר בבעלותם".
שכר כזה לא משלמים אפילו בהיי-טק. מדובר במנהלים בכירים, ששכרם רשם בשנים האחרונות עלייה מטורפת.
"נכון. מנהלים ומנהלים לשעבר. מכרתי, למשל, למישהו ששימש כמנהל אגף בחברת תקשורת גדולה, ופרש עם מענק של מיליון ומשהו שקל ופנסיה של 15 אלף בחודש. יש לו דירה, הוא כבר שילם משכנתה, הפנסיה מספיקה לכל צרכיו, אז הוא קנה דירה נוספת. אדם במצב כזה מוכן לשלם יותר ממי שקונה דירה ראשונה, והוא מעלה את המחירים לשניהם".
"בדרך לקטסטרופה חברתית"
"התייקרות הדירות נובעת מהפערים החברתיים וגם מחמירה אותם", מדגיש עובדיה, "היא גורמת לכך שאנשים ממעמד הביניים צריכים להקדיש לדיור חלק גדל והולך משכרם ולצמצם הוצאות בתחומים אחרים. אם המשכורות לא יעלו בהתאם, זה יחמיר את המצב החברתי בישראל בצורה קטסטרופלית".
פרשנים, לוביסטים, פקידים ופוליטיקאים מדברים יומם ולילה על השתוללות מחירי הנדל"ן ומבטיחים למצוא נוסחת קסם שתחזיר את השוק לשפיות. לכל "רופא" כזה יש דיאגנוזה משלו עם מרשם מתאים: ארגוני הקבלנים והיזמים למיניהם מתאוננים על הבירוקרטיה החונקת שיוצרת, לטענתם, מחסור בדירות. מינהל מקרקעי ישראל, לטענתם, לא משווק מספיק קרקעות, הארגונים הירוקים וועדות התכנון מעכבים את הבניה, והממשלה מצמצמת את מספר העובדים הזרים מסיבות פוליטיות. תנו לנו קרקע וידיים עובדות, מבטיחים הקבלנים, והמחירים ירדו.
הטענות הללו מתאימות לחוקי ההיצע והביקוש - כשהמצרך אוזל, מחירו עולה - אבל לא למציאות. מנתוני משרד הפנים עולה שוועדות התכנון אישרו לבנות כ-200 אלף יחידות דיור שטרם הוקמו. מחקר של בנק ישראל מצא שהזמן הממוצע לבניית דירה בישראל לא התארך ב-20 השנה האחרונות, ומחקרים אחרים מראים שהוא אינו ארוך באופן חריג ביחס לעולם.
שר השיכון, אריאל אטיאס, מתגאה בכך שבתקופת כהונתו שווקו הכי הרבה דירות מאמצע שנות ה-90'. השוק אמור להיות מושפע מגידול עתידי בהיצע, אבל השיווקים של אטיאס לא הפריעו למחירי הדירות לעלות בזמן כהונתו ב-41%.
לכלכלני בנק ישראל יש הסבר אחר להתייקרות: "האשראי הזול". יואב וגלית מחולון מוכנים לקנות דירה יקרה בגלל שהריבית במשק נמוכה והמשכנתה שיצטרכו לשלם זולה יותר משכר הדירה שהם משלמים כיום. כמו קורבנות משבר הסאב-פריים האמריקני, הם אינם חושבים מה יקרה אם וכאשר הריבית תעלה. כדי לשמור על הרוכשים מעצמם, הקשיח נגיד הבנק, סטנלי פישר, את התנאים ללקיחת משכנתה, וכעת הוא גם מעלה את הריבית. יואב וגלית ייאלצו להישאר שוכרים.
"אכן, הריבית הנמוכה גורמת לכך שהשקעה בדיור הפכה לאפיק השקעה מועדף", אומר עובדיה. "הפערים החברתיים הרי לא נוצרו אתמול והיו במשק אנשים עשירים גם לפני 2007, ומחירי הדירות לא עלו. אנשים עשירים עוקבים בדריכות אחרי מצב ההשקעות שלהם הנדל"ן הוא אחת מאלטרנטיבות ההשקעה הטובות ביותר. כשהריבית נמוכה, התשואה באפיקי ההשקעה האחרים יורדת. גם המשכנתה הזולה מעודדת רכישה של דירות להשקעה".
למה? רוב הרוכשים הללו כבר סיימו לשלם משכנתה.
"חלקם לוקחים משכנתאות חדשות. מכרתי, למשל, למנהל בכיר בשירות הציבורי, שהיה לו בית באזור השרון. הוא מכר אותו וקנה אחר, קצת קטן יותר, הרוויח מיליון על ההחלפה, וקנה דירה נוספת להשקעה ב-1.3 מיליון שקל. הוא צריך לשלם משכנתה של 300 אלף, וזה לא הרבה כסף בשבילו".
"המשכנתה הזולה גם מעודדת אנשים ממעמד הביניים לקחת על עצמם התחייבויות לא פרופורציונליות ולקנות דירות יקרות, וגם זה מעודד את רוכשי הדירות להשקעה, כי הם יודעים שאם הם ימכרו את הדירה יהיה לה ביקוש".
אז ההגבלות שפישר הטיל על לקיחת משכנתה עוצרות את עליית המחירים?
"ההגבלות הללו לא משפיעות. מי שיש לו מיליון שקל במזומן וצריך לשלם עוד חצי מיליון ממילא לא נמצא בתחום ההגבלה. מי שנפגע מהן הם דווקא אלה שאין להם כסף בצד, כלומר, הצעירים והאנשים הלא-עשירים, שעד עכשיו יכלו לקנות דירה שעולה מיליון שקל ולשלם סכום התחלתי של 100 או 200 אלף, ואילו כעת הם צריכים לשלם 300 אלף לפחות".
"תור הזהב של הכסף השחור"
לא כל מי שעשיר משקיע בנדל"ן, ולא בטוח שרוכשי הנדל"ן להשקעה הם העשירים ביותר. "רוכשי הדירות להשקעה הם לרוב לא מהאלפיון או המאיון העליון", מציין מתווך הנדל"ן ערן שוקרון. "העשירים באמת - הבעלים והמנכ"לים של החברות הגדולות - לא אוהבים להתעסק בנדל"ן. נדל"ן זה ללכלך את הידיים. זה להתעסק עם שוכר שמתקשר להתלונן שהברז התקלקל ולרדוף אחרי שוכרים שלא שילמו".
"העשירים האמיתיים אוהבים לשבת מול המחשב, להתקשר לברוקר ולהגיד לו לקנות כך וכך. הם אוהבים השקעות מתוחכמות, שאחר כך אפשר לשבת בסלון, לספר מה הם קנו ומכרו ולקרוא על זה ב'כלכליסט'. נדל"ן זה כסף טיפש בשבילם. הם פעילים בקבוצות הרכישה, וגם הקבוצות מעלות את השוק כלפי מעלה, כי הן קונות בתים באזורים יקרים במחירים נמוכים יחסית, ואחר ערך הדירות מזנק ואפשר למכור אותן ביוקר. אבל הקבוצות הן רק חלק מהשוק".
אז מי קונה נדל"ן להשקעה? רוב השכירים משתכרים פחות מ-8,000 שקל ברוטו לחודש ולא יגיעו לדירה שניה, ורוב אנשי ההיי-טק הם צעירים שמשתכרים פחות מ-15 אלף נטו וזאת המשכורת העיקרית בביתם, ומשלמים עדיין משכנתה ראשונה.
"הרבה מהמשקיעים הם עובדים מבוגרים במקומות כמו התעשייה האווירית, הנמלים, חברת החשמל, הבנקים, בעיקר אלה שפורשים לפנסיה מוקדמת. החבר'ה האלה לא סומכים על ניירות ולא מאמינים בבורסה. הם רוצים משהו אמיתי, מוצק, שאפשר לראות ולמשש, גם אם הם לא גרים שם אלא רק משתמשים בזה כירושה או להשקעה".
העובדים הללו מאוגדים בוועדים הגדולים, ובשנים האחרונות הם השיגו העלאות שכר פנטסטיות כ"פיצוי" מהממשלה על ההפרטות והרפורמות במשק. זה אחד הגורמים שדוחפים את מחירי הדירות כלפי מעלה?
"כן. ויש גם לקוחות אחרים, שלרוב לא ברור בדיוק מאיפה יש להם כל כך הרבה כסף. אני מנחש שבועת הנדל"ן היא תור הזהב של הכסף השחור. בכל מקרה, מדובר בשכבה צרה בחברה הישראלית".
"לפני 10 שנים, כשהמחירים היו נמוכים יותר, היו הרבה אנשים פשוטים עם משכורת ממוצעת שקנו דירה שנייה לילדים שלהם בזמן שעדיין שילמו את המשכנתה על הדירה הראשונה, והשכירו אותה כדי לממן את המשכנתה השנייה שלקחו. היום כבר כמעט אין רוכשים כאלה, וההגבלות החדשות על לקיחת משכנתה הפכו את זה לבלתי אפשרי לגמרי".
ההגבלות הללו בולמות את עליית המחירים?
"אני לא יודע. אני רואה שיש פחות פעילות, שקונים פחות. לגימלאי מהתעשייה האווירית שגמר עכשיו את המשכנתה הראשונה קשה לקנות דירה שנייה אם הוא צריך לשלם במזומן סכום התחלתי של 30%. מצד שני, זה מקשה עוד יותר על הצעירים שקונים דירה ראשונה, כך שאני לא בטוח שמבחינה חברתית זה כל כך טוב. צריך לזכור שזוגות הצעירים שלא יכולים לקחת משכנתה יצטרכו לגור בשכירות - כך שהמשמעות של הגזרה הזאת היא שגם מחירי השכירות יעלו".
בעיה חברתית דורשת פתרון חברתי
מתווכי הדירות לא אחראים על מדיניות הממשלה ולא אמורים להציע לה חלופות. אבל מדברי המתווכים עולה תמונה ברורה: התייקרות הנדל"ן היא בעיה חברתית והפתרון לה צריך להיות חברתי.
אם קבוצה קטנה של אנשים קונה בקלות אינספור דירות במחירים שרוב תושבי המדינה אינם יכולים לקנות בהם דירה ראשונה, הרי שהצפת השוק בקרקעות לבנייה לא והקשחת הקריטריונים לרכישת דירה לא יפתרו את הבעיה. יש שפע של פתרונות אחרים שחלקם נוסו בהצלחה במדינות רווחה מערביות, אבל ממשלת ישראל, השבויה בקסמו של המגזר העסקי, אפילו לא מתקרבת אליהם.
לפנייה לכתב/ת 
