כך לא ישנאו אתכם: טיפים לוועד הבית
התנדבתם להיות נציגי ועד הבית? קחו בחשבון שלמרות הכוונה הטובה שלכם, ברוב הבניינים המשותפים תיתקלו במרמור מצד הדיירים – שעלול להוביל לסכסוכי שכנים ולחוסר שיתוף פעולה. אז מה עושים? אספנו עבורכם את כל הטיפים לניהול נכון
התנדבתם לוועד הבית? כל הכבוד. אתם בוודאי אנשים עם חוש אחריות מפותח ומעורבים חברתית בנעשה סביבכם. אלא שאף שהכוונה שלכם היא טובה כמעט תמיד - בהרבה בתים משותפים נתקל הוועד במרמור מצד שאר הדיירים בבניין. המרמור יכול להוביל לסכסוכי שכנים ולחוסר שיתוף פעולה מצד הדיירים - ואתם תצטרכו לקבל החלטות.
עוד כתבות בנושא ועד בית :
- הדייר הסרבן - כך תשכנעו אותו לשלם ועד בית
- לסרב לתמ"א 38 - איך זה כששכן אחד מעז
- מלחמות הפינוי בינוי: כשבניין שלם נגד דייר סרבן
מרבית התלונות, המגיעות לאגודה לתרבות הדיור, מתרכזות בעניינים כספיים הנוגעים לקופה המשותפת, בחוסר שקיפות או בגילוי "עריצות" של יו"ר הנציגות.
כך, למשל, בהוד השרון רכשו נציגי ועד הבית בבניין מגורים שני מכשירים סלולריים על חשבון הקופה המשותפת - על דעת עצמם וללא ידיעת הדיירים. הטענה הייתה כי במסגרת תפקידם בנציגות הבית, הם נאלצים לקיים שיחות טלפון על חשבונם. זאת ועוד, בגלל ההוצאה החליט ועד הבית, שוב על דעת עצמו, להעלות את מסי ועד הבית מ-250 שקל ל-270 שקל.
כמו כן, אחת הדיירות התלוננה כי ועד הבית "מכהן ברצף, בעקשנות ובפורמט של אחיזה בקרנות המזבח מאז אכלוס הבניין". היא הוסיפה כי בתקופה זו קוימו רק שלוש אספות דיירים יזומות ולא נשלח פירוט מסודר של מאזן ההכנסות וההוצאות ברמה השנתית.
בנוסף החליט אותו הוועד לקיים סדנה פרטית להתמודדות עם מצב של שריפה - על חשבון הקופה המשותפת, ואף הועלתה היוזמה להתקין מצלמת אבטחה לשם תיעוד פעולות חבלה של שכנים פושעים. רוב הנוכחים אכן הצביעו על קיום סדנה שכזאת, ואף הסכימו להוסיף כסף על התקנה של מצלמת מעקב, אך לא כל בעלי הדירות נכחו וההחלטה נתקבלה לא לפי רוב "אמיתי" - ונגד רצונה של המתלוננת, שגם חששה מפגיעה בפרטיות. עם זאת, חשוב לציין כי הוועד פעל כחוק.
חוסר אמון מוביל לסרבנות תשלום
"מיותר לציין שהתנהלות נטולת שקיפות מצד ועד הבית מסוכנת מאוד. היא תורמת לחוסר אמון מצד הדיירים, למקרים של סרבנות תשלום ופוגעת באיכות חייהם של כלל הדיירים ובהתנהלות תקינה של הנציגות", מסביר ראובן צדוק, מנכ"ל האגודה לתרבות הדיור.
לדבריו, "על ועד הבית צריך לחשוב כמנהיג, לראות מנגד עיניו את טובת הכלל ולא את טובתו שלו. עליו להכיר את כל בעלי הדירות בבית המשותף ולהוביל את דייריו לנקודה שאליה הם רוצים להגיע. עליו לנוע באופן מתמיד בין גילוי אמפתיה לדיירים ורצונותיהם - לבין דאגה לרצונם של הרוב ולמצוא בכל החלטה את שביל הזהב".
ההגדרה המשפטית אומרת כי הקופה המשותפת תשמש אך ורק להוצאות האחזקה השוטפת וניהול הרכוש המשותף, שכולל: ניקיון, סיוד, אחזקת הגינה, חשמל, מים, הסקה מרכזית, אחזקת עלית וכיו"ב. הוצאות מעבר לכל אלה, כגון טלפונים ניידים או מצלמות לפיקוח על רכוש משותף, אמורות להתקבל באסיפה מסודרת בהצבעה של כל בעלי הדירות. גם אם לא כולם נוכחים, עליהם להביע את הצבעתם בכתב או על ידי מתן ייפוי כוח לדייר אחר להצביע בשמם.
במקרה אחר התלוננו דיירים מבית משותף ברמת גן על תחושה של נחיתות מול הוועד. הסיבה הייתה החלטת שני חברי הוועד להתקין בבניין שער חשמלי, מבלי לקבל אישור משאר הדיירים. זאת בעוד שלטענת הדיירים, היו דברים משמעותיים יותר לתקן בבניין.
אז איך צריך להתנהג?
ידע זה כוח: רצוי שהנציגות והדיירים יחזיקו בפסיקות המשפטיות הרלוונטיות להתנהלות היומיומית שלהם. מדובר בנושאים כגון קביעת גובה דמי הוועד, העלאה של המסים, שיפוץ, קופת הוועד ועוד.
שקיפות: על פי חוק, נציגות הבית חייבת לנהל ספר הוצאות והכנסות, לערוך דוחות כספיים אחת לחצי שנה ולהציגם באסיפה הכללית. כמו כן, בעל דירה רשאי בכל עת לעיין בספר ההכנסות וההוצאות, בחשבונות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון כספי - כאשר העיון יבוצע בדירתו של הגזבר או של יו"ר הוועד.
על ועד הבית לשתף את בעלי הדירות בהחלטות שנעשות לגבי הבניין, ולא להחליט לבדו, למשל, אם הבניין זקוק לשיפוץ, לסיוד וכדומה, וכן להתייעץ לגבי בעל המקצוע, נחיצות השיפוץ ומחירו. בנוסף לעבודה השוטפת של ועדי הבתים, מומלץ לערוך מדי תקופה פעילות תרבותית לגיבוש ולחיבור בין הדיירים לוועד. באופן כזה הדיירים מבינים שיש תמורה לדמי הוועד שהם משלמים.
דמוקרטיה: על פי חוק, נציגות הבית אמורה להתכנס אחת לשנה בסופה או בתחילתה לצורך בחירות. הרבה נציגויות לא מקפידות על כך ויוצרות אנטגוניזם. בנוסף, מומלץ להקים לנציגות אופוזיציה שתהווה אלטרנטיבה לשיטת הניהול של הוועד המכהן - כדי לשמור על עקרונות הדמוקרטיה.
רגישות: למרות שאין זה מעוגן בחוק, מומלץ מאוד לנציגות הבית לגלות אמפתיה ולהקשיב בסבלנות ובכבוד לדעותיהם של כל בעלי הדירות - גם אם הם לא עולים בקנה אחד עם רצונם. עליהם להתחשב במצבים השונים של הדיירים ולגלות רגישות וגמישות בקבלת ההחלטות. התנהלות כזאת מתירה עקשנות מיותרת וחוסכת הבעת חוסר אמון מצד דיירים, שעלולה להתבטא בהימנעות מהגעה לישיבות הוועד, חוסר אכפתיות מהסביבה ואפילו סרבנות תשלום - שיכולה להגיע עד לבתי המשפט.
סדרי עדיפויות: חובות ועד הבית כלפי הדיירים אינם מעטים, וכדי למנוע עומס ומחלוקות מומלץ להסדיר את סדרי העדיפויות בשיתוף שאר הדיירים ובהצבעתם. על הוועד לדאוג לאחזקה שוטפת ותקינה של הבניין, העסקת עובדים כמו גנן ואיש ניקיון, וכן לדאוג לחשבונות הוועד, לסידור והגשת דוחות אחת לחצי שנה, לצביעת הבניין בעת הצורך, למקלוט תקין לפי תקנות פיקוד העורף, לתאורה במדרגות ובחצר, למעלית תקינה ועוד.
כספים: מומלץ לכל ועד בית לכלול גזבר המנהל את תקציב הוועד. בוועד המונה יותר מחבר אחד, ימונה אחד החברים כגזבר. התפקיד שלו כולל פתיחת חשבון בנק על שם הבית המשותף (רצוי שלשניים מחברי הוועד תהיה זכות חתימה בחשבון); הפקדת הכנסות הוועד ממסים בחשבון הבנק; קבלת חשבונית וקבלה לכל הוצאה והכנסה של הבית המשותף; וכן עריכת דין וחשבון כספי אחת לשישה חודשים, שיכלול גם את פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטברו.
שכירות: בדירות שכורות חובת תשלום דמי ועד הבית החודשיים מוטלת על מי שגר בדירה - כלומר על השוכר. אם השוכר מסרב לשלם, יכול הוועד לפנות לבעלי הדירה ולבדוק על מי מוטלת האחריות לשלם על פי ההסכם בין השוכר לבעלים. גם אם חובת התשלום היא על השוכר, על הבעלים לדאוג לאכיפת החוזה מול השוכר.
עסקת חליפין: מתנדבי ועד הבית אינם מקבלים שכר על פעילותם. בהרבה בתים משותפים נהוג לקצץ מהם את תשלום מסי ועד הבית בתמורה להתנדבותם. מדובר בהחלטה שהיא רשות ונתונה להסכמת בעלי הדירות. ההקלה במסים למתנדבי הוועד תורמת להתנהלות הנציגות, שרוצה להצדיק את השכר הסמלי לטובת הדיירים. גם דייר שמבקש לבצע פעולות בבית המשותף, כמו ניקיון או אחזקה - במקום לשלם את דמי הוועד, יכול לעשות זאת אך רק על פי החלטת בעלי הדירות ולשיקולם.
התמודדות עם סרבני תשלום: התשלום לוועד הבית הוא בגדר חובה חוקית, וכל בעלי הדירות בבניין חייבים לשאת בהוצאות הדרושות לאחזקה תקינה של הרכוש המשותף. במקרים שבהם נתקל הוועד בדייר שמסרב להשתתף בהוצאות, גם לאחר בקשות חוזרות ונשנות, יש לפנות אליו עם מגשר ולברר את הבעיה - תוך גישור בינו לבין הוועד.
אם העניין לא סודר, יש לפנות לאגודה לתרבות הדיור. מנהל הסניף המקומי ישלח לדייר מכתב הסבר ובקשה לתשלום.
במקרה שהדייר עדיין עומד בסירובו לשלם, ניתן לנקוט בצעדים המשפטיים הבאים: ועד הבית ישלח מכתב התראה מעורך דין, שבו נדרש הדייר לשלם את חובו לוועד הבית. לאחר מכן יפנה ועד הבית ליועץ המשפטי של האגודה לתרבות הדיור, שיערוך כתב תביעה נגד הדייר - וועד הבית יציג את כתב התביעה בפני המפקח על המקרקעין.
לפנייה לכתב/ת 
