האם זה הזמן לקנות דירה? המחיר לא קובע
למרות שלא נרשמה ירידה משמעותית במחירי הדיור, נקרתה בפניכם הזדמנות לרכוש דירה. ללכת עליה, או שמא להמתין? האמת היא שמחיר הדירה הוא לא השיקול, אלא היכולת של משק הבית להתמודד עם שינויים בדרך. שתי משפחות, שתי תשובות שונות
העיתונות הכלכלית, שיחות הסלון והאנליסטים עוסקים כולם בתהייה האם זה הזמן הנכון לקנות דירה. השוק מתחלק לשני מחנות - התומכים והמתנגדים.
- החשש הביטוחני משפיע גם על חברות האשראי
מספר הצ'קים החוזרים ביוני 276 אלף
שוברים חיסכון: מה גורם לכם לחזור למינוס?
התומכים טוענים שזהו הזמן לקנות דירה, משום שעל אף שעדיין לא נרשמה ירידה משמעותית במחירי הדירות, המוכרים גמישים יותר למיקוח ולמתן הנחות. גם הריבית הנמוכה מעודדת צריכת משכנתאות, ושניהם יחד יוצרים הזדמנויות לקניית דירה במחיר אטרקטיבי.
מכיוון שקניית דירה היא משאת ליבם של רוב המשפחות הישראליות, הן מעוניינות לבחון האם באמת יש כאן הזדמנות שאסור להן לפספס או שמא מדובר בסיכון שמומלץ להמנע ממנו. לא המומחים ולא משקי הבית יכולים לדעת מה צופן העתיד, ולכן כל החלטה תתקבל בתנאים של חוסר ודאות אך תשפיע באופן ודאי וברור על העתיד הכלכלי של המשפחה.
מה יקרה למחירי הדירות?
מחירי הדירות יכולים להמשיך ב-3 כיוונים. הכיוון הראשון הוא גם הנוכחי, המדבר על עמידה במקום. אם המצב ימשך, משפחות רבות ירוויחו מלהמתין ולקנות דירה כאשר יש להם די הון עצמי ויכולת לעמוד בכך.
הכיוון השני הוא ירידה במחירי הדירות, והמצדדים בה טוענים שמשום שמחירי הדירות הגיעו לשיא ביחס להכנסה, ובכדי לקנות דירת 4 חדרים כיום נדרשות מעל 140 משכורות או 12 שנות עבודה כשכל שקל מהן נחסך לטובת קניית דירה. שילוב עם העלאות המיסים וההתייקרויות של מוצרי הצריכה, נוצר מצב בו מחירי הדירות הופכים לבלתי אפשריים לקנייה ומקטינים ביקושים. אלו בתורם יביאו לירידה משמעותית במחירי הדירות.
הכיוון השלישי הוא עלייה במחירי הדירות עקב ביקושים גבוהים מדי ביחס להתחלות הבנייה, וצמיחה עתידית של המשק. המצדדים בכיוון זה טוענים כי דווקא משום שהריביות יורדות, הביקושים לדירות גדלים והם יביאו להעלאת מחירי הדירות באופן משמעותי, ומשום שבנק ישראל נוקט במדיניות זהירה בקרב הבנקים למשכנתאות, לא יקרה כאן משבר נדל"ן כמו זה שהתרחש בארה"ב ה-2008.
משבר או הזדמנות?
במציאות הזו, קשה לנבא את העתיד, אבל ביכולתנו לבדוק כיצד הפרמטרים השונים ישפיעו על היכולות שלנו. כאשר ניגשים לפרויקט יקר כמו קניית בית, חשוב לקוות לטוב אך גם להתכונן לגרוע ביותר, ולכן חשוב לקחת יותר מתרחיש אחד, ולהתייחס להשלכות נוספות של קיום משבר שעלולות להשפיע גם על יכולתו של קונה הדירה להחזיר את המשכנתא מבלי לסכן את מצבו הכלכלי.הזדמנות גדולה מלווה בדרך כלל גם בסיכון גדול, ולכן חשוב לבחון כיצד משבר יוכל להשפיע כלכלית על מי שמעוניין לרכוש דירה. בכדי לעשות זאת, נקח שתי משפחות שנקודת המוצא שלהם דומה. כל אחת מהמשפחות שלנו, משפחת יעקבי ומשפחת ישראלי, מכניסות סכום של 15,000 שקל נטו בחודש, ואם המשפחה בכל אחת מהן היא בעלת עסק עצמאי המרוויחה 9,000 שקל נטו בחודש.
הן גרות בשכירות ומשלמות 4,100 שקל לחודש, ויש להן שני ילדים ורצון להביא ילד שלישי לעולם. לשתי המשפחות קרן השתלמות נזילה על סך 155,000 שקל, וחלום לנצל את המשבר ולקנות דירה ששוויה 1.4 מיליון שקל.
עקב הקמת העסק של אם המשפחה, לבני הזוג יעקבי הלוואות לבנק בגובה 20,000 שקל, אוברדרפט של 12,000 שקל, ואפס חסכונות. בכדי שיוכלו לנצל את ירידת הריביות ולרכוש דירה, בני הזוג החליטו לפדות את קרן ההשתלמות וקופת פיצויים נזילה על סך 70,000 שקל, וההורים שלהם הצליחו לגייס עבורם יחד 190,000 שקל.
הם הצליחו לגייס הון עצמי של 415,000 שקל, ולשמחתם, הבנק אישר להם משכנתא בסכום של 985,000 שקל. המכסה את ההפרש ממחיר הדירה ל 22 שנים. נוסף למשכנתא, הם נאלצו לקחת מהבנק הלוואה של 48,738 שקל לכיסוי עלויות נלוות הקשורות לרכישת הדירה, כגון מתווך, עו"ד ומינימום הוצאות הכרחיות למעבר דירה והתאמת הדירה לצרכיהם.
ההחזר החודשי של המשכנתא שלקחו עומד על 5,101 שקל, שהם 34% מההכנסה שלהם. אל ההוצאה הזו, מצטרפות החזרי ההלוואות הישנה והחדשה ועלות האוברדרפט שמסתכמים לכדי 1,888 שקל. בסיכומו של דבר, ההחזר החודשי שלהם עומד על 6,989 שקל, כמחצית מהכנסתם, זאת לפני ההוצאות על אוכל, חינוך, בריאות וסעיפים נוספים.
מה צופן העתיד?
כבר בנקודה זו משפחת יעקבי מצויה בסכנה כלכלית, וללא מרווחים הדרושים להתמודדות עם מצבי משבר. כעת נבדוק כיצד היא תוכל להתמודד במקרה שבו המשבר יתרחש ובמקרה שלא. אם המשבר לא יתרחש, מחירי הדירות ימשיכו לעלות. בני הזוג יצמצמו ברמת החיים שלהם במשך 5 שנים, עד לסיום ההלוואות, ובסוף התהליך ימצאו את עצמם עם דירה שערכה עלה ובמצב כלכלי טוב.
אם המשבר הכלכלי יתרחש, התמונה צפויה להצבע בצבעים אחרים לגמרי. תחילתו של משבר מלווה גם בירידה בצריכת מוצרים ושירותים, וקיטון בהכנסות אצל עצמאים. הכנסתה של אם המשפחה בעלת העסק צפויה לרדת משמעותית, והיא תוכל למשוך משכורת של 5,000 שקל בלבד. במצב זה החזרי החובות והמשכנתא יגיעו ל-65% מהכנסתם והם יתקשו לעמוד בהחזרי ההלוואות, וסביר להניח שיעזרו בהלוואה נוספת.
הלוואה זו תגדיל את ההוצאות שלהם ותחמיר את מצבם. לאחר שיכנסו לסחרור כלכלי, הם יאלצו למכור את הדירה ב- 1,050,000 שקל בלבד, משום שמחירה בשוק ירד ובשל הלחץ שלהם להשיג כסף לכיסוי המינוס והמשכנתא. לאחר הוצאות מכירה של 40,000 שקל הם יסגרו את המשכנתא שתפחה לכדי מיליון שקל, ואת חלק מהמינוס שהגיע לכדי 30,000 שקל. מנקודה זו והלאה הם יצטרכו להצטמצם משמעותית ולשקם את עצמם, ואולי גם לוותר על החלום להביא עוד ילד, מתוך ידיעה שלא יוכלו לעמוד בכך.
בתהליך החלטה, הבוחן את הסיכויים והסיכונים, עולה כי עבור משפחת יעקובי, ההתנהלות נכונה היא להמנע מרכישת הדירה. במצב הכלכלי הנוכחי, בדרך התנהלותם הגרעונית, וכאשר חלק מהכנסתם היא מעסק עצמאי, עליהם לפעול לשיפור מצבם הכלכלי לפני שהם פועלים לקניית דירה.
כיוון שאין להם את התנאים הבסיסיים לנצל את ההזדמנות הגלומה בסיטואציה, מבחינתם קנייה של דירה למגורים היא יותר סיכון מסיכוי במצב הנוכחי. עם זאת, יתכן וינהגו בחכמה אם ירכשו דירה זולה להשקעה, שתתאים ליכולותיהם הכלכליות ולסיכון הסביר. צעד זה עשוי לעודד התנהלות כלכלית מאוזנת ואחראית, ולשפר את מצבם.
לעשות את זה נכון
לעומת משפחת יעקבי, למשפחת ישראלי יש חסכונות על סך 600,000 שקל, לטובת קניית דירה אותם הם מתכננים לנצל כשהזמן יהיה נכון. אין להם חובות, אך יש להם הורים מוכנים לעזור בסכום של 190,000 שקל וכן קרן השתלמות נזילה עם 155,000 שקל.
הם מחליטים לרכוש דירה דומה בסכום של 1,400,000 שקל ובאמצעות הון עצמי של 800,000 שקל. החלטה זו משאירה להם 145,000 שקל נזילים להוצאות נוספות, שאולי יהיו.
גובה המשכנתא שלהם הוא 603,000 שקל וההחזר החודשי הוא 3,126 שקל שהם 21% מהכנסתם. את ההוצאות הנלוות למעבר דירה הם משלמים מהכסף הנזיל העומד לרשותם, מה שמשאיר להם בסופו של דבר 100,000 שקל נזילים לכל צרה שלא תבוא.
בתרחיש של העמקת המשבר, בני הזוג נהנים מגמישות תקציבית, היות והמשכנתא נמוכה משכר הדירה אותו נהגו לשלם. אם ההכנסה של אם המשפחה מהעסק תרד לכדי 5,000 שקל לחודש, בני הזוג יוכלו להשתמש בחסכון הנזיל לסגור פערים עד תום המשבר. הם לא ירגישו את ירידת מחירי הדירה ועם תום המשבר, בטווח הארוך ערך דירתם ימשיך לעלות.
בתרחיש שבו לא מתקיים משבר, הם יוכלו להתמודד בקלות עם החזרי המשכנתא על אף עליות הריבית. משום שהמשכנתא שלהם נמוכה מ-21% מהכנסותיהם, הם יוכלו להעלות מעט את רמת החיים, ולחסוך את ההפרש שבין שכ"ד ששלמו לבין המשכנתא שהוא כ 1,000 שקל. בתום המשכנתא יעמוד לרשותם סכום של מעל ל- 700,000 שקל לרכישת נכסים שיעלו את רמת חייהם וביטחונם הכלכלי. בחינת המצב מראה כי בני הזוג ערוכים כראוי לשני התרחישים האפשריים ולכן ניצול ההזדמנות כדאי עבורם.
האם אתם יכולים להרשות לעצמכם לקחת סיכון?
אמנם בשוק הנדל"ן מתחילות להווצר הזדמנויות לרכישת דירה במחירים ובתנאים טובים יותר, אך מי שיכול לנצל את ההזדמנויות הללו הוא מי שיכול לעמוד במחיר הסיכון גם כן.
רק מי שיש לו חוסן כלכלי, שנמצא מעל הקו האדום הכלכלי שלו שיאפשר לו לחיות 6 חודשים ללא הלוואות וחובות במקרה שיפוטר.
שההון העצמי שלו גדול מ-45% משווי הנכס, ושאין לו חובות ואוברדרפט יוכל להתמודד גם עם תרחיש פסימי של משבר.
עם זאת, גם מי שעומד בקריטריונים הללו, צריך לוודא שנשארות לו רזרבות שבעזרתן הוא יוכל להתמודד עם שינויים בהכנסה או בגובה ההוצאות ולא יזדקק להלוואות.
גם הסיכון שבירידת גובה ההכנסה צריך להילקח בחשבון וקבוצות סיכון כמו מפרנס יחיד, עצמאים, משפחות שבהן עיקר ההכנסה תלויה במפרנס ראשי צריכות מקדמי ביטחון גדולים יותר, במציאות שבה אחוז המובטלים עולה וחברות נכנסות לקשיים, היציבות התעסוקתית צריכה להיות גורם בעל משקל בהחלטה.
לפני שנכנסים להרפתקת קניית דירה בכדי לנצל הזדמנות כלכלית, עלינו לעצור לרגע ולברר האם אנחנו מסוגלים לשרוד משבר כלכלי שימשך שנה ומעלה, האם ואיך נוכל להחזיק את הדירה בבעלותנו בתקופת השפל וירידת מחירים, ומהי נקודת האזהרה שבה עדיף לכם לממש את הנכס גם במחיר הפסד במקום להמשיך ולשלם עבורו.
הכותב הוא מנכ"ל חברת "יבולים " המתמחה באימון וייעוץ כלכלי למשפחות ולעסקים
לפנייה לכתב/ת 
