הפיתרון למצוקת הדיור? "צריך שר לענייני נדל"ן"
ראש לשכת השמאים, אוהד דנוס, מצביע על הרשויות כאחראיות למשבר: "דרוש בעל בית לענף הנדל"ן. יש לאחד סמכויות של משרד השיכון ומנהל התכנון במשרד הפנים". האם כדאי לעודד בעלות על דירה? "זה אתוס שצריך לנפץ". ראיון
אם תשאלו את יו"ר התאחדות שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, על מי מוטלת האשמה במשבר הדיור במדינה – יש לו תשובה ברורה והיא התנהלות המדינה. בראיון לקראת כנס השמאים השנתי שיתקיים בתחילת השבוע הבא באילת הוא מאשים את אזלת ידן של הרשויות ומציע לרכז את הסמכויות הממשלתיות הקשורות בנדל"ן - בידי גורם אחד.
לכתבות נוספות בערוץ הנדל"ן
- "המרכז החדש של ת"א": שכונה חדשה ביפו
- סוגרים חשבון: המבקר יחקור את הנדל״ן
- רעידת אדמה? עיריות במרכז נגד תמ"א 38
בראיון תוקף דנוס את נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, על המגבלות האחרונות לנטילת משכנתא. לפני כשבוע, קבע הנגיד כי רוכשי דירה ראשונה יוגבלו לנטילת משכנתא עד 75% מערך הדירה, משפרי דיור עד לגובה של 70% מערך הדירה ומשקיעים, כלומר בעלי דירה, יהיו זכאים למשכנתא רק עד לגובה של 50% מערך הדירה. "אם מישהו חושב שיציאת משקיעים תגרום להורדת מחירי דירות, זאת חוסר הבנה. משקיע נדל"ן זה משקיע סולידי, ומה שנעשה הוא שמזיזים משקיעים לדירות זולות יותר. זה עושה נזק לשכבות החלשות".
לדבריו, התוצאה הישירה של המהלך של הנגיד היא עליית מחירי השכירות וכן עליית מחירים בפריפריה. תוצאה זו, לטענת דנוס, רחוקה מלהגשים את המטרה להוזיל את מחירי הדיור.
הפתרון: בנייה ממשלתית להשכרה
"השנה חוגגת לשכת השמאים 70 שנה, ויש לנו תובנות על השוק", אומר דנוס. לדבריו, הפתרון הראוי מבחינתו של הנגיד היה לא "לחנוק ביקושים", כפי שהוא מגדיר את פעולתו של הנגיד, אלא להנהיג שיעורי ריבית דיפרנציאלים שתבחין בין רוכשי דירה מגורים לבין משקיעי נדל"ן. "מדוע בכלל נעשתה הבחנה בין משפרי דיור לרוכשי דירה ראשונה? הדבר מעיד פשוט על חוסר הבנה", אומר דנוס.
ואילו פתרונות מציע דנוס למצוקת הדיור? הפתרון הראשון שהוא מעלה הוא הזרמת 5 מיליארד שקל לבניית דיור להשכרה, שתצנן, לדבריו, את שוק הדיור באופן מיידי. למעשה, הוא טוען, מדובר בכסף שתשקיע המדינה כפי שהיא משקיעה בתשתיות או בקניית דולרים ומתערבת בשוק הייבוא וייצוא.
לשיטתו, המדינה תבנה בעצמה על קרקעות מטעמה אלפי יחידות שיושכרו לתושבים לאורך שנים, ולא רק למעוטי יכולת. "רצוי שהמדינה תכניס יד עמוק לכיס ותבנה להשכרה בעצמה, צריך לשבור את האתוס של בעלות על דירה", הוא אומר.
"אם המדינה תבנה 10,000 יחידות דיור להשכרה אוטומטית זה מייצר דרמה ומחירי השכירות יורדים", טוען דנוס. לדבריו העלות תעמוד על כ-5 מיליארד שקל, מכיוון שלא תהיה עלות נוספת מעבר לעלות בניה. לדבריו, השקעה זו לא תלך לאיבוד כיוון שמדובר על החזקת נכסים בידי המדינה.
"הצענו את זה, אבל הם פשוט לא רוצים. הסיבה לדבריהם היא שהם לא יודעים לנהל ולא יודעים למי ילכו הדירות", טוען דנוס.
בנייה מעל מבני ציבור נמוכים
פתרון נוסף שמציג יו"ר לשכת השמאים הוא בנייה להשכרה על מבני ציבור נמוכים, כדוגמת גני ילדים. פתרון זה, לדברי דנוס, שאוב מערים רבות בעולם וביניהם ניו יורק. "הניצולת של גני ילדים אינה גבוהה ובשינוי חקיקה קל אפשר להשיג מקום לאלפי יחידות דיור", הוא מסביר. ולפני שיגיעו בדלי סיגריות ובקבוקי בירה לארגזי החול של הזאטוטים, מרגיע דנוס כי הפתרון שלו "מצריך תכנון מסודר ונכון עם כניסה אחורית נפרדת".
דנוס גם קורא לקדם באופן שונה את תוכניות הפינוי-בינוי. "משרד השיכון דוחף תוכניות לפינוי בינוי והוועדות המקומיות של משרד הפנים עוצרות את התוכניות. הן רוצות שהתוכנית תעמוד בקריטריונים התכנוניים העירוניים", מתאר דנוס את המצב, "אין צידוד מערכות. המצב הוא כאילו במשרד הפנים לא שמעו על פינוי בינוי".
לדברי דנוס, "צריך הסתכלות שונה. יש להרחיב סמכויות של מי שיוביל את זה בממשלה, ולהבין שזאת אחת המטרות הלאומיות. חידוש פני הערים וציפוף זה העתיד - אם לא יטפלו בעניין הזה נהיה בקטסטרופה גדולה מאד".
בעניין זה, דנוס לא מוטרד משכנים סרבנים, המעכבים פרויקטים כאלו. "עם כל הסנטימנט לדייר המבוגר, הוא לא יכול להחזיק כבני ערובה את כל הדיירים. מדובר בפרויקט חברתי שעושה שינוי דרמטי לחיים של אנשים. כיום, חוק הדייר הסרבן מביא למצב שמפחדים מתביעות".
בהקשר זה מתייחס דנוס גם לתיקון 2 של תמ"א 38 לפיו ניתן להרוס בניין ולבנותו מחדש לצורך מיגונו בפני רעידות אדמה. "מדובר על פינוי בינוי בקטן", הוא אומר. "יש להפחית את חיזוק המבנים הישנים והשארתם, ולהאיץ הריסת מבנים והקמתם מחדש". לדבריו, השארת מבנים ובניית קומות מעליהם מייצרת דירות לעשירים, שכן הדירות הנבנות הן פנטהאוזים שאינם מספקים את הסחורה לכלל הציבור אשר רעב לדירות למגורים.
"המחאה החברתית פספסה בגדול"
בסיכום התהליך מציע דנוס פתרון מערכתי וכולל יותר - "דרוש בעל בית לענף הנדל"ן – משהו כמו שר לענייני נדל"ן. חייבים מישהו שיזיז דברים ויקבל גיבוי ממשלתי מלא".
"היום", הוא אומר, "אין מישהו כזה". הממשלה, לדבריו, לא מחויבת לפתרון במצוקת הדיור. "שר הבינוי והשיכון אחראי רק על שיווקי מנהל מקרקעי ישראל, והוא לא יכול לבנות להשכרה. מי שמנהל את המדינה דה פקטו היום זה אגף התקציבים באוצר. יש לאחד סמכויות של משרד השיכון ומנהל התכנון במשרד הפנים".
- מה תמליץ לזוג צעיר - לשכור דירה או לקנות דירה?
"בהתחשב בתחזית, למי שיש כסף עדיף לקנות. ההחלטות הנגיד יביאו לעליית מחירי השכירות".
- למי שמחפש הזדמנויות נדל"ן בחו"ל - יש לך המלצות?
"השוק אמריקאי הוא בעייתי וצריך להבין בו. אני הייתי נזהר. בשוק האירופאי יש הזדמנויות. בבריטניה המחירים עדיין יחסית גבוהים. ברלין ואיטליה מעניינות. יוון מסוכנת מאד. בצרפת המיסוי על זרים בעייתי. פורטוגל מסוכנת מאד, למרות שהיא זולה, ובספרד המחירים נחתכו בעשרות אחוזים אך יכול להיות שזאת לא הקרקעית".
- מה המחאה חברתית של 2011 עשתה לשוק הנדל"ן?
"המחאה החברתית פספסה בגדול. היא השפיעה בזה שהאתוס של בעלות על דירה רק התחזק, ופספסה את תחום הנדל"ן בגדול. צריך להבין שהנדל"ן זה החלק החשוב ביותר, משום שזאת ההוצאה הגדולה ביותר למשק בית. עם הנחה של 200-300 אלף שקל אפשר לקנות הרבה מאד קוטג'.
"זאת מחאה של חבר'ה צעירים ותמימים שפספסו את העיקר. הם התפרשו על הרבה נושאים אזוטריים. יש טיפול שיניים לילדים ויש חינוך חובה מגיל נמוך, ואין בנדל"ן כלום. השוק מתחיל להתכווץ, והקבלנים לא בונים בניינים".
לפנייה לכתב/ת 
