במקום פנטהאוז: כמה בתים תקנו ב-200 מיליון

אתמול (ג') התבשרנו על תג מחיר אסטרונומי של פנטהאוז ב-200 מיליון שקל בפרויקט "ארלוזורוב 17" בתל אביב. אחת השאלות המסקרנות תהיה, בוודאי, מי יהיה הרוכש שיסכים להוציא סכום כה גבוה על דירה במרכז תל-אביב. בינתיים עד שיימצא אחד כזה - בדקנו אילו חלופות עומדות בפניו ב-200 מיליון שקל.

לכתבות נוספות על דירות יוקרה בערוץ הנדל"ן :

• במקום חניון דן - הפנטהאוז היקר בישראל
• יש ארמון באמצע רחוב הירקון
• חדר וחצי ברוטשילד ב-3.55 מיליון שקל
• עופר השקעות מציגה: עוד מגדל יוקרה
  

אפשר לקנות בפחות מתג המחיר של הפנטהאוז 10 קומות במגדל העגול של מגדלי עזריאלי בתל-אביב, כך לפי הערכת השמאי רונן וגנר. המגדל מציע 49 קומות משרדים, שבכל אחת מהן מעל 1,500 מ"ר. דמי השכירות למ"ר במגדל העגול עומדים בממוצע על 110 שקל למ"ר ונחשבים ליקרים ביחס ליתר המגדלים במרכז.

עוד מציג וגנר לאותו מתלבט להפגין נוכחות ברחבי ראשון לציון ולהצטייד בלא פחות מ-135 דירות בנות 4 חדרים. שווי דירה כזו עומד על כ-1.5 מיליון שקל, והיא מניבה בממוצע כ-5,300 שקל בחודש מהשכרתה - תשואה ממוצעת של 4.2-4% בשנה.

אם יחליט הרוכש הפוטנציאלי ללכת על הכמות ולהתפשר על המיקום, הוא יכול להעצים את מספר הנכסים שיהיו בבעלותו. כך, לדוגמא, מעריך סגן יו"ר לשכת השמאים, השמאי חיים מסילתי, כי ניתן יהיה לרכוש כ-670 דירות בנות 3 חדרים בקריית מלאכי, או מספר זהה של יחידות נופש בנות כ-35 מ"ר באשקלון.

שוויה של כל אחת מאלו עומד על 300 אלף שקל והיא תניב לרוכש תשואה של 7% בחודש (כ-1,700 שקל בעבור חודש שכירות). לדברי מסילתי, פנטהאוז בקריית מלאכי נמכר במחיר עגול של מיליון שקל, כך שאותו בעל ממון יכול לחלוש גם על 200 יחידות דומות, לפחות במקצת, לזאת שהוא מתכנן לקנות בתל-אביב.

הדמיה של מגדל היוקרה בת"א. מה אפשר במקום?(צילום: משה צור אדריכלים)

אחוזות יוקרתיות או מלונות? הכל אפשרי

אם, באופן די צפוי, דירות של פשוטי העם אינן מעניינות את המתלבט המיליונר, הוא יוכל גם לבדוק את שוק מגורי היוקרה. מסילתי מספר כי ביצע הערכת מחיר באחרונה על אחוזה בפתח תקווה, המשתרעת על פני שטח בגודל של 4.8 דונם עם 2,000 מ"ר בנוי במפרט גבוה במיוחד. האחוזה, אשר שייכת לאחד האנשים העשירים במשק העוסק בנדל"ן מניב בחו"ל, הוערכה ב-50 מיליון שקל.

חלקות צמודות קרקע אחרות ורחבות יותר יכולות להביא את הרוכש הפוטנציאלי לשלוט על כ-200 דונם קרקע באזור השרון. כך, לדוגמא, נחלה בת 3 יחידות מגורים שמסתכמים בכ-3-2 דונם, ועוד שטח חקלאי בגודל של 15-10 דונם ביישוב בני ציון, תימכר ב-15-10 מיליון שקל. משק עזר הכולל יחידת מגורים אחת עם בית בן 300-250 מ"ר בנוי ועוד 4 דונם של חצר במושב רמות השבים עולה 5-4 מיליון שקל.

השמאי וגנר מספר גם הוא על הערכת שווי של בית מנקר עיניים שביצע לאחרונה. מדובר על בית המשתרע על שטח בגודל של 2,700 מ"ר עם שטח בנוי של 1,300 מ"ר בשכונת "גבעת עדן" בזכרון יעקב. הוא כולל בריכה ומציע מפרט עשיר במיוחד הכולל גם נוף פנורמי לים התיכון. הבית נמכר לאיש עסקים העוסק בביטוח והובלת יהלומים תמורת 17 מיליון שקל. חלקה הצמודה לבית זה וצנועה יותר הכוללת בריכת שחיה, נמכרה ב-9 מיליון שקל.

אם יתעניין הרוכש הפוטנציאלי בנכסים שיניבו לו הכנסה שלא ממגורים, גם כאן כמובן פתוחות בפניו הדלתות. בראשון לציון, לדוגמא, מוערך שוויו של בניין לדיור מוגן בן 28 קומות ו-9,500 מ"ר של שטחים עיקריים ועוד 6,000 מ"ר של שטחי שירות, בכ-50 מיליון שקל. נכס זה מחפש שותף כלכלי שיחבור לפי שווי זה למשקיע.

גם תחום המלונאות פתוח בפני אותו רוכש. לפי נתוני רשות המסים, לאחרונה נמכר בשדרות התמרים באילת מלון בן כ-100 חדרים בשטח של כ-3.5 דונם ושטח דומה בנוי תמורת 29.1 מיליון שקל. ענף המלונאות, אם כך, מציע במחיר שווה לאותו פנטהאוז תל -ביבי כ-7 בתי מלון באילת.

ואולי המחיר בכלל לא ריאלי?

אך האם תג המחיר שהוצמד לדירת הפנטהאוז הוא בכלל ריאלי, או שמא הקבלן קצת הגזים? מומחים בתחום הנדל"ן מעריכים את שוויו של הפנטהאוז האמור בלא יותר מ-60 מיליון שקל.

"בשנים האחרונות אין תג מחיר לנכסים מסוג זה", מסביר ערן לוי, משנה למנכ"ל בחברת אמבסדור המתמחה בשיווק פרויקטים חדשים. מנגד, הוא אומר, כי קמה תופעה של הצבת תג מחיר מאוד גבוהה בתקווה שאוליגרכים או טייקונים ירכשו את הנכס.

לדברי לוי, עסקה שיכולה לתת קנה מידה לשוויו של הפנטהאוז היא מכירתו של הפנטהאוז בפרויקט SEA1 המורכב מ-5 דירות עם 1,000 מ"ר, וממוקם על הטיילת בתל-אביב. מחיר העסקה נסגר על 110 מיליון שקל והקונה הוא האוליגרך ולרי קובן.

"הם עברו את המחיר ההגיוני שמישהו ישלם. כמה כסף שלא יהיה לאיש עסקים או לאוליגרך - אני לא מאמין שמישהו יסכים לשלם את הסכום. הפנטהאוז בהחלט שווה כמה עשרות מיליוני שקלים, ואם הם ימכרו את הנכס במחיר דומה לפנטהאוז על הטיילת, הם יעשו עסקה טובה", מסכם לוי.