ירידה במחירי הדירות? תיכנסו לפרופורציות
נתניהו ולפיד מבטיחים הורדה דרמטית של מחירי הדיור, אך מולם ניצבים שוק פרטי שמסרב לשתף פעולה, מוסדות מימון שחוששים ליציבות ותקציב מוגבל. המפתח לפתרון נמצא בתיאום ציפיות: ההוזלה תהיה מתונה, ורק בעוד שנים נגיע לאיזון
אם לשפוט על פי ההצהרות שליוו את מערכת הבחירות האחרונה, הממשלה הבאה, בכל הרכב שהוא, תפעל להורדה דרמטית של מחירי הדירות בישראל. ראש הממשלה, בנימין נתניהו, הודיע על כוונתו לאחד את רשויות התכנון תחת סמכותו של משרד ראש הממשלה והבטיח: "להוריד את מחירי הדירות כפי שהורדנו את מחירי הסלולר". כלומר, לחתוך אותם בחצי.
- לכתבות נוספות בערוץ הנדל"ן
- הסיפורים הכי חמים - לפני כולם - בפייסבוק של ynet
השותף הקואליציוני המרכזי שלו, יאיר לפיד, הכריז גם הוא על תכנית גרנדיוזית להקמת 150 אלף יחידות דיור להשכרה במימון קרנות הפנסיה, שיציעו שכירות הנמוכה ב-35% ממחיר השוק.
על פני הקרקע, שם מתנהל באמת שוק הדיור, התמונה מורכבת בהרבה. במדינת ישראל יש כ-2 מיליון יחידות דיור ולממשלה יש השפעה על מחירן של 50 אלף דירות בשנה לכל היותר. אלא אם כן, תבחר להשקיע מיליארדי שקלים ולבנות דירות בעצמה, מה שנראה בלתי סביר במצב הנוכחי של תקציב המדינה ובהתחשב בכך שהממשלה הבאה תורכב מסיעות שאינן דוגלות במעורבות גדולה מדי של המדינה בכלכלה.
עתה, מששקע אבק מערכת הבחירות ומסעות התעמולה, ייטב לנבחרי העם אם יישירו מבט אל עיני האזרחים ויאמרו את האמת. מחירי הדירות לא ייחתכו בחצי כמו מחירי הסלולר. הם גם לא ירדו ב-35% בשנה. אי אפשר להחזיר את גלגלי הזמן לאחור ולתקן את הטעויות שהובילו לעיר האוהלים בשדרות רוטשילד. לכל היותר, יש לשאוף למתווה הדרגתי של הפחתת מחירים קבועה ואיטית לאורך זמן.
אם מחירי הדירות ירדו ב-3% בשנה לאורך תקופה של כ-5 שנים. נגיע עד 2018 למצב שאליו היינו מגיעים אילו עלו המחירים ב-2% מדי שנה מאז 2008. קצב התייקרות סביר ובריא לכלכלה צומחת.
כדי לעשות זאת, נדרש שיתוף פעולה בין הממשלה, לבין יזמי הבנייה, והגופים המממנים את הבנייה. שיתוף פעולה כזה לא אפשרי כאשר הפוליטיקאים מצהירים תחת כל עץ רענן, וללא שום הצדקה, על ירידה קרבה של עשרות אחוזים במחירי הדירות.
ההצהרות הללו, מעבר לכך שאין להן גיבוי, מבריחות משוק הדיור את אותם גורמים שעימם מבקשת הממשלה לשתף פעולה. לראייה, למרות כל ההצהרות על הגדלת היצע, מספר התחלות הבנייה ב-2012 ירד בכ-20% לעומת 2011. משמעות הנתון הזה, היא שמאז שיא ההתייקרויות, מאז המחאה, ומאז ועדת טרכטנברג, צעדנו אחורה ולא קדימה במאבקנו למען הורדת מחירי הדיור. חומר למחשבה לכל מי שמנסח הצהרות בומבסטיות.
המחירים נוחתים לאט
לאחרונה נערך מחקר קטן במשרד האוצר בנוגע להתפתחות מחירי הדירות בשנים 2007-1998. באותן שנים שרר שפל מתמשך בביקוש לדירות, אשר הוביל לירידה חדה במספר התחלות הבנייה. שורשי התייקרויות החדות של 2008-2012, מצויים בתקופה זו. כשהביקוש זינק באחת, ב-2009, קצב הבנייה נותר נמוך בהשפעת השפל של אותן שנים, וכך זינקו המחירים.
כלכלני האוצר שערכו את המחקר קיוו, אולי, להראות באמצעותו שההתייקרויות של השנים האחרונות לא חמורות כל כך. אם היה מתברר שהמחירים ירדו בשנים 1998-2007, אז חלק מההתייקרות החריפה של השנים האחרונות פיצתה על ההוזלה של השנים ההן. אך התוצאות היו שונות. לאורך שנות השפל בשוק הנדל"ן, המחירים נשארו זהים ואם הייתה הוזלה, היא הייתה ריאלית בלבד. כלומר, המחיר נשאר זהה, אבל השכר הממוצע עלה.
ב-4 השנים האחרונות, כאשר הביקוש עלה על ההיצע, המחירים זינקו למעלה. אך לפי המחקר הקטן שערכו באוצר, כאשר ההיצע עולה על הביקוש, לא מוזילים מחירים. שומרים על המחיר הקיים ומחכים שהמצב ישתפר.
מדובר במסקנה מתסכלת עבור מי שמחכה לירידות מחירים סלולר-סטייל, אבל היא הגיונית אם חושבים על ההבדלים בין שני השווקים. שוק הדיור, בניגוד לשוק הסלולר, אינו מורכב רק מחברות גדולות שמייצרות דירות חדשות וממהרות למכור אותן, כדי לעמוד בהחזרי ההלוואה לבנק. יש בו משפרי דיור, שגרים בדירה שהם מציעים למכירה ולא מפנים אותה עד שהם לא מוצאים מחיר טוב, ומשקיעים קטנים שרכשו דירה בסיכון נמוך ומשכירים אותה עד ליום שבו הם מוצאים רוכש שיאפשר להם למכור ברווח.
אז איך בכל זאת מורידים את מחירי הדיור? התשובה היא, ככל הנראה, לאט ובהתמדה. על ידי הוספה עקבית של כ-50 אלף דירות חדשות לשוק מדי שנה, על ידי מדיניות מיסוי שדוחקת החוצה את המשקיעים ותוך השקעה נאותה בתשתיות, שמאפשרת הרחבה של הבנייה במרכז הארץ.
האם קרנות הפנסיה יהיו בעלי הבית החדשים שלכם?
לצעירי ישראל זה לא מספיק. המצב החמור בשוק ההשכרה פוגע ברמת החיים שלהם יום יום, שעה שעה. התחזוקה הירודה של הדירות להשכרה, ההיעדר המוחלט של ודאות בנוגע לגובה שכר הדירה והאיום המתמיד בפינוי בזק, בהתראה של חודשיים, דוחפים אותם לזרועות הבנקים, למרות המחירים הגבוהים.
כמענה למצוקה הזו, מנסים בשנה האחרונה לקדם את התכנית לדיור להשכרה ארוכת טווח. התכנית, שנוסחה לראשונה בדיוני ועדת טרכטנברג היא כזו: המדינה תעניק קרקע בחינם לקרנות פנסיה ובתי השקעות, שיסכימו להשקיע את חסכונות הציבור שצבורים אצלם בפרויקטים להשכרה לטווח ארוך.
קרנות הפנסיה ירוויחו אפיק חדש להשקעה וייהנו מההנחה על הקרקע ובתמורה יעניקו חוזים ל-3 שנים ויותר בשכר דירה מופחת וצמוד מדד. היציבות והמחיר המופחת יאפשרו לזוגות צעירים להמשיך לגור בשכירות, עד שמחירי הדירות לקניה יתייצבו.
יאיר לפיד חולם על 150 אלף דירות בשיטה זו, והפך אותה לעמוד הטווח של מדיניות הדיור של מפלגתו. רוב הגורמים הנוגעים בדבר חושבים שהוא מגזים. עד כה, שנה לאחר שהושקה התכנית, נערך מכרז אחד בלבד ברעננה. במכרז זכתה דווקא חברה שמתמחה בדיור מוגן, והגורם היחיד המנהל כספי ציבור שניגש למכרז הוא חברת הביטוח "הראל", שהתמודדה יחד עם חברת הנדל"ן "שיכון ובינוי".
יעבור עוד זמן רב עד שקרנות הפנסיה ישתכנעו שמדובר בהשקעה טובה. בו זמנית, ראשי הרשויות המקומיות לא עושים חיים קלים לפרויקטים הללו, מחשש שהם ישמשו לשיכון "אוכלוסיות חלשות" שמורידות את ערך הנדל"ן בעיר. תעבור עוד לפחות קדנציה אחת, לפני שנראה 150 אלף דירות המושכרות ל-3 שנים ומעלה. גם אם תגיע הממשלה ליעד הזה, הדירות הללו יהוו רק כרבע מכלל הדירות המושכרות במדינה.
נא להכיר: תקציב מחירי הדיור
אך הסכנה האמיתית להורדת מחירי הדירות נשקפת מצד הקיצוץ המתקרב בתקציב המדינה. בחודשים האחרונים, הדלפות מתוכננות מלמדות אותנו לחיות עם הנתון המבהיל הזה – 14 מיליארד שקל.לממשלה יש ארבעה מקורות שאליהם היא יכולה ללכת כדי לקצץ סכום כזה: תקציב הביטחון, משכורות עובדי המדינה, הקצבאות והשקעה בתשתיות. מבחינה פוליטית, הקיצוץ הכי נוח הוא הקיצוץ בתשתיות. ראשית, הממשלה לא מבטלת שום דבר – היא רק דוחה. במקום מחלף חדש תוך שנה וחצי, מחלף חדש תוך 5 שנים.
שנית, זה נראה כמו קיצוץ "הומני" יותר. בלי תמונות של זקנים על כיסאות גלגלים שהקצבה שלהם נחתכה, ובלי כתבות מפחידות על כך שהצבא לא יהיה מוכן למלחמה הבאה. שלישית, לתשתיות אין לובי. יו"ר ההסתדרות לא ישבית את המשק בגללן, וועדי העובדים של התעשיות הצבאיות לא יפוצצו את ישיבות התקציב. זה קיצוץ קל, שקט, ובעל השלכות פוליטיות מועטות אם בכלל.
אבל זהו הסעיף התקציבי בעל ההשפעה החזקה ביותר על מחירי הדירות. עיכוב בהקמתו של מחלף חדש ליד ראש העין - שקול להעלאה של מחירי הדירות. בלי מחלף חדש, ועדות התכנון לא יאשרו הוספה של מאות יחידות דיור לעיר - הלא כל דירה חדשה בעיר שווה שני רכבים, שיוצאים כל בוקר וחוזרים כל ערב.
דחייה בעשור של הקמת רכבת תחתית בגוש דן - היא העלאה של מחירי הדירות. גם אם דיירים יסכימו לפינוי-בינוי שיוסיף קומה לכל בניין בגוש דן, לא ניתן לבצע זאת בלי פתרון לבעיות החניה והפקקים.
הבעיה המרכזית עם תקציב ההשקעה בתשתיות הוא השם. משרד האוצר צריך לקרוא לזה "תקציב מחירי הדיור". אז כבר נראה כמה קל יהיה לקצץ בו.
לפנייה לכתב/ת 
