קונים דירה מקבלן? דעו זכויותיכם ותימנעו מנזקים
קניית דירה חדשה עשויה להיות תהליך ארוך ומסובך, וכמובן גם יקר מאוד. אז אילו זכויות יש לכם כשאתם מנהלים מו"מ עם קבלן ואיך לא ליפול בפח - המדריך המלא
אז בזמן שאתם בוחנים את הקטלוג המבריק, מתפעלים מסרטון ההדמיה ומשוחחים עם אנשי המכירות ויועצי המשכנתא, כדאי שתכירו גם את הזכויות המשפטיות שלכם. כיצד ניתן להגן על הכסף שלנו מפני התמוטטות למשל, כמו במקרה "חפציבה"?
לאחר שהתפוצצה פרשה זו, נקבעו בחוק מנגנוני הגנה המצמצמים באופן משמעותי את הסיכון לאובדן כספי ההשקעה. החוק קובע כי המקדמה שתעבירו לקבלן לא תעלה על 7% ממחיר הדירה, ותועבר לחשבון הפרויקט בשוברי תשלום בלבד. אם הקבלן מבקש מקדמה גבוהה יותר, יש לוודא אחד או יותר מהתנאים הבאים לפני שאתם מעבירים את הכסף:
הקבלן הציג בפניכם ערבות בנקאית לכך שכל סכום ששילמתם יוחזר במקרה של קריסה כלכלית; הוא הוכיח לכם שהוא מבטח את הכספים בחברת ביטוח; הוא משעבד את הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה, וכך במקרה של קריסה כלכלית שלו ניתן לפרוע את החוב על-ידי מימוש המשכנתא - שהיא זכות קניינית; הקבלן רושם הערת אזהרה על הדירה. במקרה כזה ההערה מעניקה זכות מעין קניינית בדירה, אשר תגבר על מי שירשום שעבוד על חובות הקבלן לאחר רישומה; ואפשרות חמישית - הקבלן מעביר לכם את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בקרקע שעליה היא נבנית.
מטבע הדברים, מומלץ להתייעץ עם עורך דין על מנת לבחון את הדרך המתאימה להבטיח את כספכם, ולוודא כי הוראות החוק נאכפות באופן מלא.
איך נבדוק מה מתוכנן לסביבת הבניין?
השכונה נראית נפלא בהדמיה הממוחשבת. אבל איך מוודאים שהמציאות תהיה בהתאם? הדבר הראשון שעליכם לעשות הוא לקרוא את ההסכם עם הקבלן ואת המפרט הטכני. אל תתפתו לקנות דירה על סמך תמונות יפות, הנוף שישתקף מחלונכם עלול להיות בית-קברות ולא הפארק היפה שמצויר.
בפסיקת בית המשפט נקבע במפורש כי במידה והמפרט הטכני מציג תמונה שונה מזו המופיעה בקטלוג, לא תוכלו לתבוע בגין הטעייה. בהתאם, קבלנים רבים מציינים במפורש בהסכם הרכישה כי כל מסמך שיווקי שהוצג לא מהווה חלק מההסכם והוא בטל ומבוטל, ורק המסמכים ה"יבשים", המצורפים להסכם, משקפים את התחייבויות הקבלן.
מה אם אין עדיין היתר בנייה?
נציג הקבלן הציע לנו הנחה משמעותית במחיר הדירה, מכיוון שטרם התקבל היתר בנייה. זו עשויה להיות הזדמנות טובה להוזיל את מחיר הדירה, אך כדאי לזכור שמדובר בעסקה ברמת סיכון גבוהה: ההיתר תלוי ברשויות התכנון ולא בקבלן, כך שיש סיכוי שלא יתקבל או שיתקבל בתנאים שונים מאלה שהובטחו. במילים אחרות, יתכן ששילמתם מקדמה על דירה בקומה התשיעית, אך היתר הבניה שניתן לבסוף מאשר רק שבע קומות...
לכן גם מומלץ לוודא שבהסכם נכתב שכספכם יוחזר ושתוכלו לבטל במקרה של שינוי בהיתר לעומת המובטח.
מהו מסמך "בקשה לרכישת דירה"?
"בקשה לרכישת דירה" הוא מסמך שקבלנים רבים מפיקים כתרגיל שיווקי, ונמצא בתחום האפור.
מטרתו לגרום לכם להתחייב לרכישת הדירה במעמד הפגישה עם איש המכירות. בכל פעם שתשמעו ש"הדירות נמכרות כמו לחמניות, יש עוד מישהו שרוצה את הדירה הזאת ואם לא תחתמו עכשיו - לא אוכל לשמור לכם אותה", תדעו שהוא בעצם אומר: "תחתמו לי על הטופס הזה, שמחייב אתכם לרכוש את הדירה ללא שום בדיקה מוקדמת וללא התייעצות עם עורך דין".
מכיוון שהמסמך למעשה מחייב אתכם לרכוש, אל תחתמו תחת לחץ ומבלי לבחון את הסיכונים ואת יכולתכם לעמוד בהתחייבות.
בכל זאת חתמתם ואף שילמתם מקדמה? דרשו במעמד החתימה שתישמר לכם הזכות לבטל את ההסכם ב"נקודת יציאה", המבטיחה את החזר המקדמה אם לא תחתמו על הסכם רכישה.
מה עושים אם הבנק לא מאשר משכנתא?
זאת בדיוק הסיבה לכך שלא מומלץ לחתום על טופס "בקשת לרכישת דירה", או על כל מסמך התחייבות אחר מבלי לבצע בדיקות מקדמיות, כולל בדיקת זכאות למשכנתא. במקרה שהבנק לא מאשר, תאלצו לעמוד בהתחייבות לשלם את עלות הדירה גם אין לכם כסף. ואם לא תעמדו בכך, תחויבו בתשלום פיצוי שיכול להגיע גם לעשרות אחוזים משווי הדירה.
הקבלן לא בעל הקרקע בטאבו. תרמית?
לא בטוח. אבל זו נורת אזהרה שמצדיקה התייעצות עם עורך דין, שיוכל לדרוש את כל המסמכים וההסברים לכך. כדאי גם לזכור שיש מצבים בהם הקבלן לא אמור להיות רשום כבעל הקרקע, למשל באדמות מדינה (אותן הקבלן רק חוכר), או מקרים של עסקת קומבינציה.
מסירה ללא טופס 4 - תקין?
בהסכם כתוב שהקבלן יכול למסור את הדירה עד לתאריך מסוים, גם אם עד לתאריך זה לא יתקבל טופס 4? זה מצב לא תקין. טופס 4 הוא טופס אכלוס, שמאשר שהבניין עבר את בדיקות הבטיחות הדרושות וניתן לחברו לתשתיות חשמל ומים. קיומו מאשר באופן מוסכם ואובייקטיבי שהקבלן עמד בהתחייבות החוזית שלו לסיום בניין ראוי למגורים. היעדרו של הטופס עשוי להעיד על כך שמגורים בבניין מהווים סכנה אמיתית.
הסיבה לקיומו של סעיף זה בהסכם, היא שהקבלן יודע שעיכוב בקבלת טופס 4 עלול להוביל לעיכוב במסירת הדירה - ואז יחויב בתשלום פיצויים. אל תסכימו לכך.
למה צריך לשלם שכר טרחת עורך הדין של הקבלן?
עורך הדין מטעם הקבלן מבצע עבודה משפטית לא מבוטלת, על מנת שבסוף הדרך הדירה תירשם על שם הקונה. לכן מקובל לחייב את הרוכש בעלות שכר טרחת עורך הדין.
חשוב לשים לב כי עורך הדין מטעם הקבלן מייצג את האינטרס של הקבלן. ולכן ברוב המקרים תנאי ההסכם מנוסחים באופן חד-צדדי לטובתו, עד כדי פגיעה מהותית בזכויות שלכם כקונים. אז מומלץ להתייעץ עם עורך דין מטעמכם העוסק במקרקעין.
אילו מיסים צריך לשלם?
כשרוכשים דירה יש עלויות נוספות על מחירה, שעשויות להסתכם בעשרות אלפי שקלים. תחילה יש את מס הרכישה, שהוא מס דיפרנציאלי המשתנה מעת לעת. מס הרכישה נע כיום בין 0% משווי העסקה ועד למדרגה של 7% בדירות יקרות.
תשלומים נוספים שיש לשלם, כוללים אגרות לרישום הזכויות בדירה ואישורי עירייה לרשם המקרקעין. ייתכן גם שבפרק הזמן שבין החתימה על ההסכם ועד לרישום הזכויות שלכם בדירה, יהיה שינוי בזכויות מכוח תוכנית בניין-עיר, ובגינה תחויבו גם בהיטל השבחה.
וחוץ מהמיסים?
מעבר לעלויות השיפורים שמכניס הרוכש באבזור הדירה הבסיסי, יש גם תשלומים בגין רישום צו הבית המשותף, חיבורים לתשתית חשמל, שכר טרחת עורכי דין וכדומה.
האם כל דירה נרשמת בטאבו?
החוק קובע שהקבלן חייב לרשום את הבניין בפנקס הבתים המשותפים, בתוך שנה ממועד רישום החלוקה והאיחוד של הקרקע, או ממועד העמדת הדירה לרשות הרוכש (לפי המאוחר מבין השניים). בנוסף עליו לרשום את זכויות הרוכש בדירה בתוך שישה חודשים ממועד רישום צו הבית המשותף - בפנקס הבתים המשותפים.
מה עושים כשמסירת הדירה מתאחרת?
החוק מתיר לקבלן לעכב את מסירת הדירה עד 60 יום מהמועד הקבוע בהסכם. לאחר תקופה זו, עליו לפצות אתכם מדי חודש על העיכוב, החל מהמועד שקבוע בחוזה. כלומר, הפיצוי מתחיל מ-60 הימים הראשונים ומסתיים במועד מסירת הדירה בפועל.
סכום הפיצוי קבוע בהסכם הרכישה, או שמחושב לפי דמי השכירות של הרוכשים - לפי פרמטרים הקבועים בחוק. עם זאת, נקבע כי לא ישולמו פיצויים במקרה שהעיכוב במסירת דירה ייגרם עקב נסיבות שלא בשליטת הקבלנים. לכן רבים מהם נוהגים לפרט בחוזה רשימה ארוכה של נסיבות שפוטרות אותם מאחריות: תנאי מזג אוויר, מחסור בכוח אדם וכדומה. עורך דין מטעם הרוכש אמור להקפיד שסעיפים אלו יצומצמו למינימום ההוגן והנדרש.
- הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד אסף גילר
עוסק בעריכת עסקאות מקרקעין פרטיות ועסקיות
לפנייה לכתב/ת 
