הגבלות על המשכנתא: איך זה ישפיע עליי?
בנק ישראל עושה זאת שוב ומטיל 3 מגבלות חדשות על הלוואות לדיור. למה יש בזה צורך, האם המשכנתא תתייקר ומי יושפע מכך? שאלות ותשובות
המשכנתא תוגבל ל-30 שנה ול-50% מהשכר
זינוק של 19% בנטילת משכנתאות ביולי
איזו משכנתא עדיפה: בריבית קבועה או משתנה
מה אומרות ההוראות החדשות?
ההוראות החדשות, שצפויות להיכנס לתוקף ב-1 בספטמבר, קובעות שלושה כללים:
- הבנקים לא יוכלו לאשר הלוואה לדיור כאשר שיעור ההחזר החודשי של המשכנתא, מתוך ההכנסה החודשית של הלווה (הכנסה נטו אחרי תשלום מס), עולה על 50%. ההגבלה היא בהתאם לזהות הלווה, בין אם מדובר ביחיד או במשק בית. הלוואות לדיור בהן שיעור ההחזר החודשי מההכנסה הוא בין 40%-50%, ישוקללו ב-100% לצורך חישוב יחס הלימות ההון (כלומר, סך הסכום שהבנק יידרש להניח בצד כביטחון להלוואה יעמוד על 100% מהסכום שלה). כיום הלוואות אלו משוקללות ב-75%, והמשמעות היא שכעת הבנקים יידרשו להקצות הון גדול יותר במקרים אלו - מה שעלול לייקר את המשכנתא.
- הבנקים לא יאשרו הלוואות לדיור, שבהן היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה לבין סך ההלוואה עולה על 66.7% (שני שלישים). עד היום הוטלו הגבלות על נטילת הלוואות לדיור בריבית משתנה, בעיקר פריים, רק אם היה מדובר בריבית המשתנה בפרקי זמן הנמוכים מחמש שנים. משמעות ההוראה החדשה היא, שהמגבלות חלות על כל סוגי ההלוואות בריבית משתנה.
- נאסר על הבנקים לאשר הלוואה לדיור לתקופה העולה על 30 שנים.
למה בנק ישראל מטיל את ההגבלות הללו?
לטענת בנק ישראל, המטרה העיקרית של ההנחיות היא הפחתת הסיכון אליו נחשפים נוטלי ההלוואות לדיור עקב עלייה בריבית ו/או הרעה בתנאי שוק העבודה. אלו עלולים להביא לגידול בתשלום החודשי של המשכנתא מצד אחד, ולירידה ברמת ההכנסה מצד שני - ובכך לגידול בחלקו של התשלום החודשי מתוך ההכנסה החודשית של הלווה.
בבנק ישראל מסבירים כי ההלוואות לדיור מתאפיינות בשיעור גבוה יחסית של החזר מההכנסה ובתמהיל, שחלקו הגדול הוא ריבית משתנה, ואשר ניתנות לתקופה של 30 שנים ויותר. החשש הוא שלנוכח מאפייני המשכנתאות החדשות, חלק מהלווים נטלו על עצמם התחייבויות גבוהות והם עלולים, בתנאים מסוימים, לא לעמוד בהחזרי המשכנתא.
מאפיינים אלה, יחד עם ההיקפים המשמעותיים של המשכנתאות החדשות (5 מיליארד שקל בממוצע בחודשים האחרונים) ועל רקע סביבת הריבית הנמוכה, טומנים בחובם סיכון עתידי - הן ללווים והן לבנקים המממנים אותם. בבנק ישראל מציינים כי ההנחיות המוצעות מכוונות להקטנת הסיכונים עבור נוטלי המשכנתאות ולמערכת הבנקאית בכלל.
על מי ההוראות צפויות להשפיע?
ההוראות עשויות להשפיע כמעט על כל נוטלי המשכנתאות. מכיוון שבין ההגבלות חלה גם הגבלה על שיעור ההלוואה בריבית המשתנה שניתן לקחת, היא תסיט את ההלווים למסלול הריבית הקבועה, שנכון להיום נחשב מסלול יקר יותר.
אמנם בבנק ישראל מדגישים כי בטווח הארוך, כשהריבית המשתנה תעלה והריבית הקבועה תישאר יציבה, המהלך דווקא ייטיב עם הלווים; אך נכון לזמן נטילת ההלוואה - ההחזר צפוי להיות גבוה יותר.
מי שירגיש זאת במיוחד אלה הזוגות הצעירים, שההחזר החודשי הראשוני שלהם יהיה גבוה ממה שציפו. אלו מתאפיינים בדרך כלל בשכר נמוך, שהמשכנתא מהווה אחוז גבוה ממנו, ועל פי ההוראות החדשות, הלוואות בהן ההחזר החודשי עולה על 40% מההכנסה - צפויות להתייקר.
הצעד צפוי להשפיע גם על אלו שחשבו ליטול משכנתא בשיעורי החזר גבוהים ביחס להכנסה - וכעת לא יוכלו לעשות זאת. כמו כן, צפויים להיות מושפעים אלה שחשבו לפרוש את הלוואה לתקופה ארוכה מאוד - מאחר שהפרישה הוגבלה כאמור לעד 30 שנים.
למה לא להחריג את הזוגות הצעירים מההנחיה?
בבנק ישראל מציינים כי הלוואות שניתנות בשיעור החזר גבוה מההכנסה הן מסוכנות יותר. "תרחיש, לפיו ההכנסה של הלווים תעלה בהמשך, הוא אפשרי - אם כי לא ניתן לחזות אותו ברמה גבוהה של ודאות. בנוסף, גם תרחיש של הרעה בתנאי שוק העבודה עלול להתממש", מסבירים בבנק ישראל.
יצוין כי על פי דיווחי הבנקים לפיקוח על הבנקים, כ-17% מהמשכנתאות ניתנות בשיעורי החזר גבוהים ביחס להכנסה (מעל 40%), כאשר 7% ניתנות בשיעורי החזר גבוהים מאוד (50% ומעלה). כ-72% מביצועי המשכנתאות, בממוצע, הם בריבית משתנה (כאשר כ-33% בריבית משתנה בתקופה הקצרה מ-5 שנים). כמו כן, כ-18% מהמשכנתאות ניתנו לתקופות זמן של 30 שנים ויותר, כאשר מרביתן המוחלט לתקופה של 30 שנים בדיוק.
מה נחשבת הכנסה שלפיה מחושב שיעור ההחזר מההכנסה?
כל הכנסה קבועה של הלווה, כגון משכורת נטו (במקרה של עצמאי, על פי דוח שומה למס הכנסה); הכנסות משכר דירה (אם יש חוזה בתוקף על שם הלווה); קצבאות קבועות; או הכנסה של ההורים, אם הם מצטרפים כלווה נוסף. במקביל, יש לנכות הוצאות קבועות, כגון תשלום מזונות. לא ניתן לצרף הכנסות של ערבים להלוואה עבור הכנסות הלווה לצורך הדיווח לפיקוח.
תחשיבים רבים מראים שהלוואות בריבית משתנה כדאיות גם היום, וייקח עוד זמן עד שהריבית תחזור לרמה גבוהה יותר. מדוע מונע בנק ישראל מאנשים ליהנות בינתיים מהריבית המשתנה הנמוכה?
לטענת בנק ישראל, כאשר בוחנים את שיעור הריבית של ההלוואה, יש לבחון נתון זה לאורך כל חיי ההלוואה, יחד עם פרמטרים נוספים בהלוואה - אשר משפיעים הן על גובה ההחזר החודשי והן על סכום היתרה לסילוק. על כן, פנייה למסלולים אחרים אינה בהכרח הרעת תנאי ההלוואה לטווח הארוך.
בנוסף, בנק ישראל מעריך שחלק מהלקוחות, אשר נוטלים הלוואות בריבית משתנה לתקופה של 5 שנים ומעלה, אינם משקללים את הסיכון הטמון בכך שהריבית תעלה - ואיתה יזנק גם גובה התשלום החודשי של המשכנתא.
בבנק המרכזי נותנים דוגמא שממחישה את השפעת עליית הריבית על גובה ההחזר החודשי בהלוואה לדיור במסלול ריבית צמודה המשתנה אחת ל-5 שנים: עבור הלוואה לתקופה של 25 שנים, במסלול ריבית צמודה המשתנה כל 5 שנים בסכום של 700 אלף שקל ובריבית שנתית של 2%, עומד ההחזר החודשי ללווה על סך של כ-3,000 שקל. בהנחה שהכנסת הלווה לצורך חישוב ההחזר מההכנסה היא 10,000 שקל, מהווה ההחזר החודשי כ-30% מההכנסה.
בגין אותה הלוואה, כעבור 5 שנים וכתוצאה מעליית ריבית של שלוש נקודות האחוז, כך שהריבית על ההלוואה תהיה 5%, יעלה ההחזר החודשי בכ-900 שקל ויעמוד על סך של כ-3,900 שקל. סך הכל יגדל ההחזר החודשי בשיעור של כ-30%. שיעור ההחזר החודשי יגיע לכדי כ-39% מההכנסה. חישוב זה הוא בהנחה שהכנסת הלווה גדלה בקצב עליית המחירים במשק. אם שיעורי האינפלציה יהיו גבוהים מהגידול בהכנסת הלווה, ההחזר החודשי צפוי לעלות אף יותר.
האם ההגבלות ישפיעו על שוק הנדל"ן או על מחירי הדירות?
עדיין מוקדם לקבוע. העובדה שהמשכנתאות צפויות להתייקר לפחות בטווח הקרוב, כמו גם ההגבלות הנוספות, עשויות למתן במעט את הביקוש למשכנתאות ואת הביקוש לדירות בכלל. אולם ראינו בפעמים הקודמות שבהן הטיל בנק ישראל מגבלות, שהן לא ממש השפיעו על הביקוש. גם אם הייתה רגיעה של חודשים בודדים, הביקוש למשכנתאות חזר וזינק.
האם הצעד צפוי להשפיע על לקוחות שנטלו משכנתא לפני פרסום ההנחיה? האם הוא צפוי להשפיע על לקוחות שרכשו נכס, אולם טרם הספיקו לקחת משכנתא (נמצאים בתהליך)?
ההנחיות כוללות הוראות מעבר, המחריגות הלוואות שניתן לגביהן אישור עקרוני מהבנק לפני 1 בספטמבר 2013; וכן הלוואות למי שרכש דירה לפני 1 בספטמבר 2013 וקיבל התחייבות מהבנק למשכנתא, ובלבד שביצוע ההלוואה יעשה לפני 1 בנובמבר 2013.
האם יש משכנתאות שההנחיה לא תחול עליהן?
ההנחיה בכללותה לא חלה על הלוואות לדיור שניתנו במלואן מכספי מדינה ובאחריותה (לפי מידת הגבייה). בנוסף, ובדומה להנחיות קודמות, המגבלה המתייחסת לריבית משתנה לא תחול על הלוואות לדיור במטבע חוץ שניתנו לתושב חוץ; הלוואות גישור, שתקופת הפירעון המקורית שלהן היא עד שלוש שנים; והלוואות לכל מטרה (שנלקחו תוך שימוש בנכס כבטוחה) בסכום של עד 100 אלף שקל.
לפנייה לכתב/ת 
