תמ"א 38 מי יבנה לנו? חברות, יזמים וספסרים
הגורמים שיובילו אתכם לפרויקט השדרוג המיוחל מסתתרים בין סבך חברות שלכל אחת תפקיד ומניע שונים: מארגון הדיירים, דרך בחירת בעלי מקצוע ועד התמודדות עם הרשויות והשיפוץ עצמו. מדריך לבעל הדירה המבולבל
פסקי דין מעניינים נוספים – בערוץ משפט ב-ynet:
- תקוע בארץ: אזרח קנדי חייב מזונות 21 שנה
- שופט הסכים: הבת לא חייבת לפגוש את אמה
- זה לא סוף העולם: מדריך להליך פשיטת רגל
- גול עצמי לצ'רלטון: מותר לשדר כדורגל בקיוסק
המחלוקת בין הצדדים הייתה נעוצה בסכסוך כספי הנוגע בין השאר להתקשרויות מקבילות שלהם עם אדריכל הפרויקט. בית המשפט פסק לטובת התובעת, אך בינתיים, על רקע הסכסוך, התעכבו העבודות והדיירים נפגעו.
ההתקשרות של בעלי דירות המעוניינים בתמ"א 38 עם חברות "מארגנות" – ולא עם הקבלן המבצע - היא מקובלת ונפוצה. לחברות אלה פנים שונות ותפקידים שונים, ואף שהמטרה הסופית היא אחת, כל חברה ניגשת אליה באופן אחר. מה ההבדלים בין החברות השונות? איך בוחרים ביניהן? וכיצד יכולים הדיירים להגן על עצמם מפני סכסוכים בין החברה המארגנת והחברה היזמית?
ארגון גרידא: חברה מארגנת טהורה
"חברה מארגנת טהורה" היא חברה שמסייעת לארגן את הדיירים בבניין לקראת הפרויקט. על פי רוב, הדיירים הם אלו שיוצרים קשר עם החברה, בעיקר כאשר יש קושי לוועד הבית להשיג את הסכמת כל בעלי הדירות או כשאין בנמצא מי שיניע את הפרויקט קדימה. נציגי החברה, שהכשרתם עשויה להיות משפטית, כלכלית או הנדסית, יסבירו לדיירים את התהליך, יסייעו לשכנע את המתלבטים, יעזרו בבחינתם ובחירתם של אנשי מקצוע מתאימים וילוו את הפרויקט עד תומו.
חשוב לזכור: החברות המארגנות אינן יזמיות והן אינן לוקחות על עצמן סיכון והוצאות, מלבד הזמן שישקיעו בפרויקט. על פי רוב, חברות אלה מקבלות את שכרן מהקבלן או היזם שעמו הדיירים יתקשרו בסופו של דבר, ושכרן עומד על כ-3-2.5 אחוזים ממכירת דירות הקבלן.
ארגון פלוס: חברה מעין-יזמית
"חברה מעין-יזמית" מאגדת את הדיירים בהסכם ראשוני ויוזמת על חשבונה את כל ההליכים המקדימים לפרויקט, בדרך
כלל עד לשלב קבלת היתר הבניה. לאחר מכן היא מחליטה על קבלן או יזם שיתקשר בהסכם נפרד מול הדיירים. היזם/קבלן ישלם את אגרות הבנייה ואת עלויות שאר היועצים ששכרו הדיירים, יחזק את הבניין, יבנה את הדירות החדשות וימכור אותן.
חברות מעין-יזמיות נושאות בסיכון נמוך שתלוי באישורו של היתר הבנייה. את עיקר הסיכון הן מעבירות ליזם/קבלן, שנושא בעלויות החיזוק והשיפוץ ונהנה מהרווח בגין מכירת הדירות.
על פי רוב, שכרן של חברות אלו ישולם להן על ידי היזם/קבלן כאחוזים מתקבולי המכירות בפרויקט, או כמחיר קבוע ומוסכם מראש. פעמים רבות חברות אלו אף מקבלות על עצמן תפקידים נוספים כגון פיקוח על הבנייה או ייעוץ משפטי לדיירים תמורת תשלום נוסף.
יוזמה לשמה: חברות יזמיות
חברות יזמיות, שהן הנפוצות ביותר, מתקשרות ישירות מול הדיירים בהסכם מפורט ומחייב לביצוע הפרויקט. חברות אלה נושאות בכל עלויות הפרויקט וכן במלוא האחריות מול הדיירים לגבי כל האספקטים הכרוכים בביצוע. חברות יזמיות עשויות להתקשר עם קבלן או מספר קבלני ביצוע לשם ביצוע הפרויקט בפועל, אך הדיירים אינם צד בהתקשרות הזאת.
ויש גם ספסרים: קבלני החתימות
"קבלני חתימות" הוא השם המקובל לחברות או יזמים פרטיים שתפקידם הוא אך ורק לאתר בניינים המתאימים לביצוע תמ"א 38 ולהחתים את הדיירים על הסכם ראשוני כלשהו. מחד הסכם זה ימנע מהדיירים להתקשר עם יזמים אחרים, ומאידך יאפשר לאותם קבלני חתימות "לסחור" בחתימות הדיירים בקרב חברות יזמיות שונות תמורת כסף. קבלני החתימות כמעט ואינם נושאים בעלויות או בסיכונים כלשהם, ועל פי רב הם לא מלווים את הפרויקט ואת הדיירים לאחר העברתו לחברה יזמית.
אז באיזו חברה לבחור?
השאלה עם איזו חברה כדאי להתקשר תלויה במידה רבה ביכולת הארגון והתיאום של הדיירים. בבניינים שבהם הדיירים מגובשים ויש ביניהם בעלי יוזמה שמוכנים להשקיע מזמנם ומרצם בפרויקט, ההעדפה תהיה לפנות לחברות יזמיות. בבניינים שבהם אין כוח מניע, יעדיפו הדיירים לפנות לחברה מארגנת שתיקח על עצמה את כל ההתעסקות ותלווה את הדיירים.
חברה מארגנת טהורה: התחייבות מותנית
חברה "מארגנת טהורה" מעוניינת להבטיח שכל ההליך יבוצע באמצעותה ושהדיירים לא יפנו בעצמם לחברות אחרות או לבעלי מקצוע ויזמים. לשם כך הדיירים מתבקשים לחתום על תקופת התחייבות מסוימת שבמשכה על החברה לפעול לקידום הפרויקט הן בקרב הדיירים והן בהתנהלות מול גורמים חיצוניים.
הדיירים צריכים לוודא שבהסכם מול החברה נקובים מועדים ברורים לקידום שלבי הפרויקט, וכן לקבוע מועד סופי לחתימת הסכם מול קבלן/יזם לביצוע העבודות. במידה שהמועד חלף ללא הסכם חתום יהיו הדיירים משוחררים מהתחייבויותיהם כלפי החברה המארגנת.
כמו כן, יש לוודא שלדיירים שיקול דעת עצמאי בבחירת בעלי המקצוע בפרויקט ושהחברה המארגנת מתחייבת לפעול ללא ניגוד עניינים ולא "לכוון" את הדיירים לבעלי מקצוע שהיא חפצה ביקרם.
חברה מעין יזמית: לוח זמנים גמיש
ההסכם עם חברות מסוג זה הוא חלקי: מחד, הוא אמור לכלול בתוכו את התמורה לדיירים ואת המפרטים הטכניים והתוכניות, ומאידך הוא לא כולל רכיבים חשובים אחרים כגון לוחות זמנים, בטחונות, ביטוחים ועוד.
תמ"א 38 - כתבות נוספות ב-ynet:
- תמ"א 38 בלי ממ"ד? הדיירים עדיין בסיכון
- בעלי דירות בפ"ת חויבו להצטרף לתמ"א 38
- מה הקשר בין רעידת האדמה למצוקת הדיור?
- לוהט בת"א: 7 פרויקטים חדשים של תמ"א 38
בהסכמים אלו חשוב לוודא שהדיירים יהיו זכאים לבחור, על חשבון החברה, עורך דין וכן איש מקצוע מטעמם לבחינת התוכניות והמפרט הטכני. כל ניסיון של החברה המעין יזמית לדחות את בחירת אנשי המקצוע הללו למועד התקשרות עם היזם/קבלן יפגע בדיירים, הזקוקים לאנשי המקצוע כבר בשלב ההתקשרות עם החברה.
בנוסף, יש לעגן את זכות הדיירים לבחור את הקבלן המבצע על פי קריטריונים ברורים שיקבעו מראש (ניסיון, יכולת עמידה פיננסית וכו'). לבסוף יש להבטיח שהתמורה לחברה המעין יזמית תשולם מאוחר ככל הניתן, למעט אולי החזר הוצאותיה עד אותו השלב, וזאת על מנת להבטיח המשך מעורבותה בפרויקט.
אף שחשוב לקבוע מסגרת זמנים ברורה לפעולת החברה, הרי שמסגרת הזמנים בהתקשרות עם חברה מעין יזמית תהיה גמישה יותר וארוכה יותר, שכן עליה להביא בחשבון את הליכי התכנון מול הרשות. אם החברה לא עומדת בלוח הזמנים, יש לחייב אותה להעביר לרשות הדיירים את כל המסמכים הקשורים לפרויקט עד כה, על מנת למנוע מצב שבו הדיירים חוזרים לנקודת ההתחלה.
חברה יזמית: אחריות מלאה
הסכמים מול חברות יזמיות הם הנפוצים ביותר. יש לזכור שבמקרה שהחברה היזמית שוכרת קבלן ביצוע, יש לאפשר לדיירים לאשר את זהותו ואת הסכם ההתקשרות עמו. בכל מקרה, האחריות המלאה לביצוע הפרויקט, לעמידה בלוחות הזמנים ולקיום הביטוחים היא של החברה היזמית עצמה.
קבלני חתימות: ללא התחייבות
התקשרות מול "קבלני חתימות" היא לרוב אימפולסיבית, לאחר שה"קבלן" הלהיב את הדיירים והבטיח להם הרים וגבעות. מאידך, התקשרות כזו תסייע לבניינים שאין בהם דייר שמוכן לקחת את משימת חיפוש היזם על עצמו. על פי רוב, מטרתם של קבלני החתימות היא לסחור בחתימות הדיירים למרבה במחיר, ועל כן חשוב לוודא שההתקשרות מולם היא לזמן מוגבל ביותר, ואינה מחייבת את הדיירים להתקשר עם גורם זה או אחר.
- הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד גיא יקותיאל
מייצג דיירים ויזמים בתחום תמ"א 38
לפנייה לכתב/ת 
