נוף לדנובה: כמה מרוויחים על נדל"ן בבודפשט
ישראלים שיש ברשותם 200-500 אלף שקל פנויים יכולים למצוא הזדמנות נדל"נית בבירת הונגריה, וחברה יזמית ישראלית כבר עלתה על הגל ומוכרת לישראלים דירות להשכרה לתיירים. אבל כמה באמת עולה דירה בעיר, מה הרווח שהיא יכולה להניב ובעיקר - מה הסיכונים הכרוכים בהשקעה?
מתל-אביב לבודפשט: במחצית השנייה של 2015 צנח משקל המשקיעים מקרב רוכשי הדירות בקרוב ל-60%, לפי נתוני משרד האוצר שפורסמו השבוע. בכנסי משקיעים שנערכו בחודש האחרון התעניינו לא מעט ישראלים בקניית דירות בחו"ל במקום בארץ. נראה כי אחת הערים שמעניינת בימים אלה את משקיעי הנדל"ן הישראלים היא בודפשט, בירת הונגריה, ומי שזכתה לכינוי "פריז של מזרח אירופה".
"יותר ויותר משקיעי נדל"ן פונים לחו"ל"
בסיור עיתונאים שנערך בחודש שעבר בעיר, הציגה חברת סאפלינג קפיטל, העוסקת ברכישה, ניהול ואחזקת נכסים בבודפשט, את יחידות הדיור שהיא משווקת למשקיעי נדל"ן ישראלים - בעיקר דירות לתיירים. "הביקוש לדירות האלה הוא אדיר", מסביר ברק שרעבי, מנכ"ל החברה, את האסטרטגיה השיווקית, "כיום תיירים מעדיפים לשכור דירות מאשר ללון בבתי מלון".
שרעבי מספר כי בתחילת דרכה, תכננה החברה לרכוש דירות ולמכור אותה למשקיעים שישכירו אותן לקהל הסטודנטים הממלא את העיר. "אך בהמשך החלטנו למנף את העסק הזה לכיוון של התיירות, והיום המשקיע הישראלי רוצה קודם לנסות להציע את הדירה לתייר שישכור אותה - השכרה לסטודנטים היא בעדיפות נמוכה יותר".
הכנסה של 60 אלף שקל בשנה
על הגשר המתנשא מעל נהר הדנובה, מול העיר העתיקה והמבנים המפוארים, אפשר לחוש את עברה ההיסטורי של בודפשט - בירת המדינה, שהצליחה להשתחרר לחלוטין מהשלטון הקומוניסטי של ברה"מ רק ב-1991. העיר נחתכת על ידי הדנובה לשני חלקים - בודה ופשט. בעוד בודה שומרת על אופי אריסטוקרטי ופסטורלי, פשט היא הלב הפועם של הבירה ההונגרית.
ברחוב נגימזו בעיר (בחלק של פשט), מול בית קפה בסגנון מערבי, ניצבת אנדרטת זכרון לסופר, המחזאי והסאטיריקן הישראלי אפרים קישון שנולד וגדל בבודפשט. ממש במקרה מול אותה אנדרטה שוכן בניין מודרני יחסית בהשוואה לבניינים האירופיים העתיקים בעיר, בו מחזיקה החברה הישראלית 4 נכסים משופצים ומרוהטים.
במסגרת הסיור ביקרנו בדירות לדוגמא שנמכרו למשקיעים כדי להכיר את רמות המחירים בעיר. אחד הנכסים שהוצגו היה דירת 3 חדרים בשטח של 70 מ"ר ברחוב נגימזו, שפוצלה לשתי דירות כאשר לכל אחת כניסה נפרדת. המשקיע הישראלי שרכש את הדירה שילם 550 אלף שקל כולל שיפוץ וריהוט של שתי יחידות הדיור.
לדברי שרעבי, שתי יחידות דיור מוצעות לתיירים, באמצעות אתר Airbnb, ב-100 אירו ללילה אחד. כך שבסך הכול, המשקיע הישראלי מקבל עבור שתי היחידות הכנסה של 60 אלף שקל בשנה (אחרי ההוצאות) - תשואה של כ-11%.
עוד דירת 3 חדרים שנרכשה על ידי משקיע ישראלי ממוקמת ברחוב פודמנציקי בלב פשט, באחד הבניינים העתיקים של העיר האירופית. הדירה נרכשה תמורת 200 אלף שקל ועברה שיפוץ, כאשר חלק מהמטבח הוסב לחדר שינה. עלות השיפוץ וריהוט הדירה מוערכת ב-100 אלף שקל.
לדברי שרעבי, גם הדירה הזו מוצעת לתיירים במחיר של 60 אירו ללילה אחד. המשקיע הישראלי, שהשקיע 300 אלף שקל, מקבל על השקעה זו סכום של 35 אלף שקל בשנה (אחרי הוצאות) - תשואה של כ-11%.
עליות במחירי הדירות אחרי 5 שנות קיפאון
המשבר הפיננסי של 2008 הכה בכלכלת הונגריה, שסבלה ממיתון עמוק, מאבטלה גבוהה ומצניחה של המטבע המקומי (הפורינט). הבנקים עצרו את מתן המשכנתאות ומתן האשראי ליזמים, ועל רקע הירידה בביקושים לנדל"ן - מחירי הדירות במדינה התרסקו לרמת שפל חסרת תקדים. כך, לפני כ-7 שנים ניתן היה לרכוש דירה בבודפשט במחירים הנמוכים מ-100 אלף שקל במיקומים מרכזיים בעיר.
בדומה למדינות העולם המערבי, שמנסות להתאושש מאותו משבר, כך גם הונגריה - שבמשך 7 שנים מנסה לחלץ את עצמה, ובאופן הדרגתי נכנסה הבירה בודפשט לתנופה של עסקים חדשים המתרחבים בעיר. על רקע התנופה הזו, מחירי הנדל"ן החלו מעט לטפס מעלה, אך עדיין נותרו נמוכים משמעותית ביחס לנדל"ן במדינות המערב. בשנת 2014 מחירי הדירות בהונגריה החלו לעלות בפעם הראשונה אחרי 5 שנים.
ברבעון הראשון של 2015 זינקו מחירי הדירות במדינה ב-13% בהשוואה לרבעון המקביל של השנה הקודמת, כך על פי דו"ח של חברת ניהול השקעות בהונגריה המתמחה בנדל"ן. למשקיעים יש חלק נכבד בשוק הדיור המתעורר בבודפשט - 32% מרוכשי הדירות בעיר קנו דירה כהשקעה בשנת 2015 - עלייה של 21% בהשקעות לעומת השנה הקודמת, כך על פי הדו"ח.
החל מ-2014 יצא שמה של בודפשט בעולם כיעד טוב להשקעה, ואתרי נדל"ן בינלאומיים דירגו אותה במיקומים גבוהים בתור עיר אטרקטיבית למשקיע. זאת בשל התשואות הנאות בשכירות, עלות עסקאות הנדל"ן והרגולציה הנוחה.
באותה השנה, מחירה הממוצע של דירה בשטח של 120 מ"ר במרכז בודפשט עמד על 1,528 אירו למ"ר. לשם השוואה, בפראג, בירת צ'כיה, המחיר אז היה גבוה פי שניים; ובלונדון, המחיר לדירה בשטח של 120 מ"ר היה גבוה פי 17 - כך על פי נתונים שפורסמו בבלומברג.
לפני פרוץ המשבר ב-2008, בודפשט מגנטה אליה משקיעי נדל"ן מכל העולם, ובעיקר הספרדים והאירים גילו בה עניין. עם תחילת המשבר, אותם משקיעים מיהרו למכור את הדירות כדי להיפטר מהן. כיום, מי שבעיקר מוכר דירות בהונגריה אלה ההונגרים עצמם, ורבים מהם מעוניינים לנצל את רמת השפל בריביות על המשכנתאות ולשדרג דיור.
על פי הבנק המרכזי של הונגריה, ב-2014 חלה עלייה של 58% בלקיחת משכנתאות. למרות העלייה המרשימה, הנתונים עדיין נמוכים ב-72% מהיקף המשכנתאות שנלקחו על ידי הציבור בתקופה של לפני 2008.
כך בונים על התיירים
כיום מחזיקה חברת סאפלינג קפיטל ב-50 דירות בניהולה. הדירות נרכשו על ידי משקיעים מישראל, והיא מנהלת עבורם את השכרת הדירות והחזקת הנכסים, כך שהליך רכישת הדירה מנוהל על ידה, והיא מעבירה מכספה 10% מעלות הדירה למוכר הנכס ההונגרי. המשקיע, שלא מחויב להגיע לבודפשט, נכנס בנעלי החברה, רוכש ממנה את חלקה וקונה את 90% הנוספים מבעל הנכס. מכאן מתחיל תהליך השיפוץ, עיצוב הפנים וריהוט הדירה.
אמנם בודפשט היא חלק מהאיחוד האירופי, אך היא לא מיישרת קו עם מדיניות האיחוד באשר לכניסת זרים לשטחה. מהגרים נשארים בחוץ - ומי שלא נשאר בחוץ הם התיירים. גם ההונגרים אוהבים תיירות, וכבר רגילים לעובדה שבחודשים מסוימים בשנה ההונגרית היא לא השפה היחידה שנשמעת ברחובות.
על פי נתוני ממשלת הונגריה, התיירות בבודפשט עלתה בשנה החולפת ב-15% לעומת 2010 - אז הייתה שרויה בודפשט בעומק המשבר הכלכלי. על גידול זה בתיירות מסתמכים משקיעי הנדל"ן המגיעים לעיר. אלה שהתקשרו עם שרעבי, מאפשרים לו לנהל את הרישום בטאבו ואת תחזוקת הדירה ומשלמים לחברה בניהולו אחוזי רווח מההכנסה החודשית שמניבה הדירה. כך, בהנחה שהדירה הניבה לפחות 7%, גובה החברה 20% מגובה ההכנסות נטו שמקבל המשקיע.
למרות הנתונים שמציגה החברה, המשקיעים בחו"ל מתמודדים עם לא מעט חששות בשל הסיכונים הטמונים בהשקעה מסוג זה: מה יהיה גובה התשואה, האם הדירה תישאר ריקה משוכרים, האם צפויות הוצאות גדולות של תיקונים ובעיות אחזקה שיחייבו את הרוכש לטוס לדירה ויורידו את כדאיות ההשקעה והאם בכלל יהיה אפשר להיפטר מהנכס בקלות ובמהירות כשיהיה צורך בכך.
למרות זאת, בהתייחסות לשאלות אלה מתעקשים מנהלי החברה כי הפוטנציאל בהשקעה בבודפשט הוא גדול, וכי אפשר לנצל את מחירי הנדל"ן הנמוכים. אין שום ערובה לכך שמחירי הדירות לא יחלו לטפס מעלה בתקופה הקרובה, אך על פי הערכות לפחות בשנתיים הקרובות הנדל"ן בבודפשט ישאר יציב. לאחר מכן, מחירי הנדל"ן בבודפשט ככל הנראה יעלו הרבה יותר.
בין באזל בת"א לרחובות של בודפשט
מייסדי החברה מדגישים עוד כי עניין המיקום של הדירה בעיר הוא שם המשחק. "מדובר במיקומים חזקים מאוד המקבילים לרחובות באזל או נחמני בתל-אביב", אומר שרעבי. "אלה אזורים שהביקושים להם תמיד יישארו קשיחים".
לדבריו, "משקיע בחו"ל בדרך כלל חושש שהדירה שהוא רכש תישאר ריקה. הדרך הטובה ביותר להבטיח שזה לא יקרה היא לרכוש דירות באזורים מרכזיים. אנחנו שמים דגש על המיקום, כאשר אנחנו לוקחים בחשבון את התנועה של התיירות. כמו שאי אפשר לעמוד עם נכס ריק ברחוב נחמני בתל-אביב, כך גם בבודפשט".
"בנינו מערכת משוכללת שאוספת את כל ההצעות למכירה בשוק הנדל"ן בבודפשט ומסננת אותם בהתאם לקריטריונים שנקבעו מראש - מיקום ומחיר", הוא ממשיך. "הסינון הקפדני מסלק את הרוב הגדול של הדירות המוצעות, ומשאיר עד 3 דירות בלבד שנבדקות ברצינות. המטרה היא מיקומים מרכזיים מאוד, דירות בעלות פוטנציאל להשבחה ומחיר טוב".
אנט ארדוש, עורכת דין מקומית שמנהלת את ההליכים המשפטיים הכרוכים במכירת הדירות, סבורה גם היא שכרגע יש הזדמנות טובה להשקעה בבודפשט. בין היתר מכינה ארדוש את חוזה הרכישה שנשלח למשקיע בישראל והיא מתעקשת שהסיכונים כמעט ולא קיימים, ומבחינה משפטית המשקיע מוגן.
"ההונגרים מוכרים דירות - יש מספיק דירות בשוק וגם רמת הביקוש לדירות כל הזמן עולה", היא אומרת. "שוק הנדל"ן מתעורר בעיר, ויש כיום תחושה הרבה יותר טובה בהשוואה לתקופה מלפני 6 שנים. המערכת המשפטית כאן היא מסודרת ולא מסובכת ויש צורך בעורך דין מקומי שהכרחי לעסקאות מסוג זה".
מוותרים על הסטודנטים
הקור בבודפשט קשה ומקפיא, אך בתי הקפה והפאבים, שבהם אפשר להשיג בירה ויין בשקלים בודדים, מחממים את האווירה. בודפשט פתחה חלון גדול למערב ויצרה לעצמה אופי של עיר תוססת. מהסנטר הפועם של פשט, הגשר מעל הדנובה נראה רחוק מאוד.
חוץ מתיירים שנהנים מאותן מסעדות ופאבים, גם הסטודנטים שמגיעים לעיר בזכות תנאי הקבלה הנוחים לאוניברסיטאות, מנצלים את מה שיש לה להציע. כיום לומדים בבודפשט כ-1,000 סטודנטים שנהנים מהמחייה הזולה, הבאה לידי ביטוי גם במחירי השכירות. הם יכולים לשכור דירה בקלות לבד בלי שותפים.
מירב רבין-רבינוביץ' (27), סטודנטית ישראלית לתואר שני בפסיכולוגיה בבודפשט, מתגוררת בדירה משלה במרכז העיר. לדבריה, היא חיה בדירה בדירה גדולה, משופצת ומרוהטת ומשלמת 480 אירו בחודש (כ-2,200 שקל). "זו דירה שלא יכולתי לחלום עליה בתל-אביב, לא הייתי יכולה להרשות לעצמי דירה ברמה כזו", היא מספרת.
יואל גולברט (28), גם הוא סטודנט ישראלי לתואר שני בפסיכולוגיה בבודפשט, מתוגרר לבד בדירה משופצת בעיר, שעליה הוא משלם מדי חודש 450 אירו (כ-2,000 שקל). המחיר כולל את כל הוצאות החשמל, המים והארנונה.
"גם המקומות היקרים ביותר בבודפשט עדיין זולים יחסית לארץ", הוא אומר, "רוב הסטודנטים כאן יכולים לאפשר לעצמם לגור לבד בדירות טובות ומשופצות ואין צורך בשותפויות. אחרי שמבינים שאלה לא המחירים שהתרגלנו אליהם בארץ, מרגישים שהכול אפשרי וקופצים על ההזדמנות למגורים עצמאיים בדירות טובות ובאזורים מרכזיים בעיר, במחירים סבירים".
למרות אפשרויות ההשכרה לסטודנטים, בסאפלינג קפיטל טוענים שמדובר ב"פספוס כלכלי". שרעבי מדגים: "דירה שרכשה החברה לפני שנתיים ברחוב סונדי בעיר בעלות של 200 אלף שקל הושכרה לסטודנט לרפואה מישראל. הדירה הניבה הכנסה של 17 אלף שקל בלבד בשנה. מבחינת המשקיעים, האינטרס הכלכלי הוא תיירות כיוון שהתשואה שם גבוהה פי שניים. התשואה בדירות שמופנות לסטודנטים עומדת על 5% נטו, אחרי ההוצאות", הוא אומר.
אווירה לא מעודדת בעתיד?
בשנת 2004, עם הצטרפותה של הונגריה לאיחוד האירופי, היא נדרשה למספר שינויים פוליטיים וכלכליים על מנת ליישר קו עם הסטנדרטים של האיחוד. החברות שם חייבה אותה להנהיג כלכלת שוק חופשי, וההתאמות שבוצעו השתלמו מבחינה כלכלית לה ולמדינות מזרח אירופה נוספות, שזכו להתקרב למערב ולצמצם את הפער בין העולמות השונים.
אלא שבעיית הפליטים שפרצה לאחרונה באירופה, חשפה עד כמה הפערים בין הונגריה לאיחוד עדיין קיימים, לאחר שהמדינה הציגה התנגדות מקיר לקיר לקליטת פליטים. בנוסף, עלתה לשלטון מפלגת ימין קיצוני שיצרה דיסוננס עם האיחוד האירופי. הבעיה היא שהפערים מול האיחוד לא מסתכמים רק בגישות השונות לבעיית הפליטים.
"בתחום הכלכלי אפשר לזהות בהונגריה נטייה מדאיגה, בשל התקרבות לתפיסה של קפיטליזם לאומי - מה שיוצר אנטגוניזם באיחוד", מסביר ד"ר עמנואל נבון, מומחה לאיחוד האירופי מהמרכז הבינתחומי בהרצליה. לדבריו, "לאומיות כלכלית היא לא בשורה טובה, כיוון שהיא מביאה לידי ביטוי יותר שליטה על נכסים לאומיים והרבה פחות שוק חופשי וכניסה של משקיעים זרים".
ובאמת, על אף שנראה כי בודפשט קורצת למשקיעי הנדל"ן - לא הכל ורוד: בהונגריה אין עדיין את הסטנדרטים הנדרשים לעסקים שקיימים במערב אירופה, תושבים רבים אינם דוברי אנגלית והבירוקרטיה בחלקה לא השתנתה רבות מאז השלטון הקומוניסטי. להבדיל ממינכן או וינה, הנמצאת כ-3 שעות נסיעה מהעיר, חלק גדול מהבניינים בבודפשט במצב מוזנח. אמנם העיר שופצה - אך לא פעם באופן ירוד.
לפיכך, מיקומה של בודפשט בלב אירופה, בקרבת מדינות כמו אוסטריה וגרמניה, והפיכתה ליעד תיירות זול ולמרכז אוניברסיטאי בינלאומי - מושכים אליה משקיעי נדל"ן. אולם יש לזכור שבכל סיכוי טמון גם סיכון ושמשקיעים רבים, חלקם ישראלים, שקנו דירות בעיר ערב המשבר של 2008, תוך הבטחה לתשואה דו-ספרתית יצאו בשן ועין, עם דירות ללא דיירים שערכן נחתך בחדות.
הכותבת הייתה אורחת של חברת סאפלינג קפיטל בבודפשט
לפנייה לכתב/ת 
